Nhà đầu tư chung cư Hà Nội lo cắt lỗ trước Tết

Hơn nửa tháng nay, anh Lê Toàn rao bán suất mua căn hộ hơn 80 m2 tại một dự án ở huyện Gia Lâm (Hà Nội) với giá 5,8 tỷ đồng. Để có suất mua này, anh đã đóng 300 triệu đồng cho chủ đầu tư dưới dạng thỏa thuận ký quỹ.

Tuy nhiên, đến nay, anh Toàn quyết định dừng đầu tư khi nhận thấy việc lướt sóng không còn hấp dẫn, giỏ hàng của chủ đầu tư không "cháy" như những dự án trước đó trên thị trường.

Dù vậy, anh Toàn tính toán khả năng "thoát hàng" hiện nay không dễ, anh đã tính đến phương án "ôm" bất động sản này đến đầu năm 2025 hoặc điều chỉnh giá rao để bán được suất mua trước khi ký hợp đồng mua bán.

Thị trường chững lại

Thực tế, anh Lê Toàn không phải trường hợp cá biệt. Trong giai đoạn chung cư Hà Nội "sốt" đỉnh điểm hồi quý II, nhiều người mua chấp nhận xuống tiền đặt chỗ (booking), đóng tiền ký quỹ để có một suất mua căn hộ trước khi dự án đủ điều kiện bán hàng.

Tại không ít dự án, đặc biệt ở khu Tây Hà Nội, lượng booking cao gấp 3-4 lần giỏ hàng, thậm chí có nơi tổ chức bốc thăm để chọn khách mua, có người chấp nhận mua với giá chênh 100-200 triệu đồng/căn. 

Thế nhưng, khi giá đã bỏ xa khả năng chi trả của người mua ở thực, "sân chơi" chỉ còn lại các nhà đầu tư đơn lẻ hoặc nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp, thị trường chung cư bước dần vào giai đoạn trầm lắng. Các dấu hiệu chững lại bắt đầu từ tháng 11 đến nay.

Hiện không ít nhà đầu tư tại các dự án mới ra hàng đang tìm cách "thoát" trước khi ký hợp đồng mua bán, họ chấp nhận bán ngang giá, thậm chí bán lỗ sau khi trừ đi khoản tiền chênh.

Trên thị trường thứ cấp, lượng người quan tâm cũng giảm mạnh, nhiều căn hộ rao bán suốt 1-2 tháng vẫn không tìm được khách mua. Không ít chủ nhà chấp nhận hạ giá rao để bán được nhà. 

Giá liên tục lập đỉnh

Hiện phần lớn dự án đang mở bán hoặc mới ra hàng đều nằm trong các đại đô thị với mặt bằng giá đã neo cao. Cùng chủ đầu tư, các dự án mở bán sau có giá cao hơn các dự án mở bán trước. 

Theo lý giải của các chuyên gia, điều này nhằm đảm bảo lợi nhuận của chủ đầu tư trong bối cảnh chi phí đầu vào tăng cao, cũng như đảm bảo kỳ vọng của khách hàng, nhà đầu tư đã mua căn hộ tại các dự án trước đó.

"Để hợp thức hóa việc tăng giá, ở mỗi dự án mở bán mới, chủ đầu tư thường vẽ thêm các tiện ích mới lạ, riêng tư so với dự án cũ. Họ cũng nâng cấp dự án của mình ngay từ cách gọi tên, từ cao cấp lên hạng sang để điều chỉnh giá bán", một môi giới tại khu Tây Hà Nội nói.

Đây cũng là một trong những lý do đẩy giá các dự án đang mở bán hoặc sắp mở bán trên thị trường vượt 70 triệu đồng/m2, gấp đôi so với giai đoạn 2020-2021.

Chẳng hạn, tại dự án anh Lê Toàn mua, hồi năm 2020, nền giá của các căn hộ chung cư trong khu vực chỉ dao động quanh mức 38-40 triệu đồng/m2, tức bằng một nửa hiện tại.

Hay một khu đô thị tại quận Nam Từ Liêm (khu Tây Hà Nội) cũng đang ghi nhận những dự án căn hộ tăng giá gấp đôi. Nếu như giai đoạn 2019, giá chung cư tại đây ở ngưỡng 40 triệu đồng/m2 thì hiện tại giá bán đã lên quanh mức 75-90 triệu đồng/m2.

Còn ở Đông Anh - huyện sắp lên quận của Hà Nội - giá 2 dự án chung cư vừa ra hàng đã vượt 100 triệu đồng/m2. Ăn theo "sóng", 2 chung cư cũ tại huyện này cũng tăng hơn gấp đôi chỉ sau hơn 1 năm, từ hơn 20 triệu đồng/m2 lên 50 triệu đồng/m2.

Với đà tăng giá vừa qua, mức giá trung bình của chung cư Hà Nội đã vượt 50 triệu đồng/m2. Số ít dự án có giá bán dưới 50 triệu đồng/m2 đều thuộc các khu vực xa trung tâm, cũ, không có sổ hồng. 

Như vậy, để sở hữu một căn hộ 60 m2 tại Hà Nội, người mua phải chi tối thiểu 3 tỷ đồng đối với phân khúc bình dân, xa trung tâm, thay vì 1,5-1,7 tỷ đồng như cách đây 4 năm. 

Còn để mua một căn hộ 60 m2 thuộc phân khúc trung cấp trở lên, khách mua phải trả tối thiểu 3,5 tỷ đồng, thay vì mức phổ biến 2-2,5 tỷ đồng như giai đoạn 2020-2021.

"Sau khi giá tăng gấp đôi khoảng 2-3 tỷ đồng, việc giảm giá 50-100 triệu đồng/m2 cũng không thể làm giá chung cư dễ chịu hơn. Giá nhà vẫn cách xa khả năng của người lao động", ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nói.

Với giá nhà hiện nay, VARS đánh giá nhóm đại diện cho 20% dân số có thu nhập cao nhất, theo phân loại của Tổng cục Thống kê, cũng không thể mua nhà, nếu xét theo quy tắc giá nhà không vượt quá 1/3 thu nhập.