Nhà đầu tư đang chờ đợi gì cho thị trường bất động sản trong thời gian tới?

Hạ lãi suất và gói tín dụng 120.000 tỷ đồng chưa thấm vào đâu

Cho đến thời điểm hiện tại, các doanh nghiệp rất thiếu vốn để sản xuất, đầu tư, kinh doanh. Theo các chuyên gia, việc ban hành một số gói tín dụng; giãn, hoãn nợ nhằm hỗ trợ thị trường là thực sự cần thiết trong thời điểm “dầu sôi, lửa bỏng”, nhưng nếu dự án không được gỡ vướng pháp lý, thì doanh nghiệp cũng không thể nào đủ điều kiện để vay vốn ngân hàng.

Chưa kể, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng khi đi vào cuộc sống cũng không thể tạo ra dòng tiền mạnh như các gói hỗ trợ của năm 2013. Vì quy mô thị trường địa ốc năm 2013 chỉ bằng 1/10 so với quy mô thị trường hiện nay.

Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng: “Chúng ta không thể đòi hỏi Chính phủ hành động để cho thị trường bất động sản tăng trưởng mà cần ổn định hệ thống tài chính trước, ngoài ra cần có một nhịp điều chỉnh về lãi suất. Chúng ta cần những nhà đầu tư chậm rãi hơn, bình tĩnh hơn cho một thị trường mới, có thể là đầu năm 2024.

Vị chuyên gia này cũng cho hay: “Bây giờ những người đã ôm đất để đầu tư, đầu cơ có thể nói đều đã chùn tay. Người ta chỉ mong thị trường tan băng, có người mua người bán để thoát được hàng là mừng, chứ không mong nhảy vào bắt đáy như giai đoạn 2012 – 2013”.

Thị trường bất động sản chuyển mình chậm.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), hiện tại, nền kinh tế có dấu hiệu của sự sụt giảm, đuối sức và ngành bất động sản chịu ảnh hưởng nặng nề nhất.

Trong giai đoạn dịch bệnh, các ngành sản xuất kinh doanh đình trệ, nhiều người dồn vốn chuyển sang bất động sản để tìm cơ hội đầu tư, nhìn thấy bất động sản là kênh tốt nhất. Do đó, khi thị trường có dấu hiệu hụt hơi, các nhà đầu tư mắc cạn, ảnh hưởng tới tâm lý chung trên thị trường. Chính vì vậy, Chính phủ vào cuộc để gỡ các nút thắt.

Tuy đã giảm lãi suất và có gói tín dụng 120.000 tỷ đồng nhưng theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), mức lãi suất vẫn quá cao so với khả năng tài chính của đối tượng là người có thu nhập thấp và động lực từ gói tín dụng này là chưa đủ để thị trường khỏa lấp đi những rủi ro, nên cần thêm trợ lực ở các gói tín dụng khác. Còn với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng có kết quả giải ngân chưa đáng kể. Để tránh lãng phí và sử dụng hiệu quả nguồn vốn, HoREA đề xuất Ngân hàng Nhà nước báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét dành một phần nguồn vốn từ gói này để hỗ trợ các doanh nghiệp đang gặp khó khăn nhưng có triển vọng phục hồi, phát triển trở lại.

Theo báo cáo 5 tháng đầu năm của DKRA Việt Nam, sức cầu toàn thị trường giảm 98% so với cùng kỳ với tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 35% nguồn cung mở bán mới trong tháng. Thị trường tiếp tục bước vào giai đoạn cực kỳ thách thức vì các yếu tố liên quan như: pháp lý bế tắc, các chủ đầu tư chưa mạnh dạn ra hàng do sức cầu yếu.

“Dù có chỉ đạo rất quyết liệt về giảm lãi suất, nhưng các ngân hàng cho biết, chưa thể giảm ngay lãi suất cho vay, dẫn đến người mua bất động sản vẫn ít”, chuyên gia của DKRA nhận định.

Cần sửa luật để tránh chồng chéo quy định

Sắp hết quý II/2023, thị trường bất động sản vẫn còn quá nhiều khó khăn, giao dịch rất ít, doanh nghiệp không tìm được dòng vốn, hàng trăm dự án “đắp chiếu” vì chưa thể gỡ vướng pháp lý.

Trước đó, tại phiên họp Quốc hội thứ 23, cũng đã có nhiều ý kiến cho rằng cần có biện pháp bảo vệ quyền lợi của người mua nhà ở các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị bị thu hồi dự án do chậm tiến độ đã kéo dài trong nhiều năm chưa được giải quyết dẫn đến quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua không được bảo vệ. Cần thống kê cụ thể và công khai các dự án sử dụng đất để quá hạn chưa thực hiện đầu tư, đầu tư kéo dài, hiện tượng làm giả đưa thông tin không chính xác, xuyên tạc làm ảnh hưởng lũng loạn thị trường nhất là thị trường bất động sản.

Cùng bàn về vấn đề này, Trường đại học Kinh tế quốc dân đã khuyến nghị hướng đến việc hoàn thiện hệ thống pháp luật, điều chỉnh cung-cầu, gia tăng tính minh bạch thông tin và khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản nhằm đưa thị trường ổn định và phát triển lành mạnh.

Trong đó, khơi thông nguồn vốn là giải pháp quan trọng nhất trong ngắn hạn để thị trường phục hồi, tiếp theo cần thực hiện đồng bộ các giải pháp liên quan đến thể chế, pháp luật để thị trường phát triển bền vững. Theo các chuyên gia kinh tế, khó khăn lớn nhất hiện nay của thị trường bất động sản là vấn đề pháp lý vì lĩnh vực này liên quan đến hơn 100 luật, nghị định, thông tư, trong đó có nhiều nội dung chồng chéo, thiếu đồng bộ.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho biết khâu hoàn thiện hồ sơ, thủ tục chuẩn bị đầu tư các dự án bất động sản có liên quan đến nhiều luật, song các luật lại có nhiều mâu thuẫn. Đây chính là một trong những điểm nghẽn lớn nhất khiến cộng đồng doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn.

"Do mâu thuẫn giữa các luật với nhau, dẫn đến chuyện nếu làm đúng quy định của luật này thì sai quy định của luật khác. Khi các cơ quan thanh tra, kiểm tra vào rà soát, chính quyền địa phương sẽ là những người liên đới, chịu trách nhiệm đầu tiên. Chính vì vậy, hiện nay, rất nhiều lãnh đạo các cấp, chính quyền đã dừng lại hết, không làm nữa. Đây cũng là nguyên nhân làm cho hàng nghìn dự án đang phải nằm chờ, chờ sự điều chỉnh, chờ các tháo gỡ, chờ những quy định mới, chờ luật mới", ông Đính nói.

Giới chuyên gia cho rằng, có rất nhiều điểm nghẽn đối với các dự án bất động sản trên cả nước hiện nay. Giới chuyên gia phân tích, hầu hết, trong các công đoạn của quá trình chuẩn bị đầu tư đều có những vấn đề, từ việc đền bù giải phóng mặt bằng, quy hoạch, giao đất, đến phương pháp lựa chọn chủ đầu tư và đặc biệt nhất là phương pháp tính giá đất, nộp tiền sử dụng đất... Khi thực thi dự án, doanh nghiệp cũng gặp không ít khó khăn trong việc cấp phép xây dựng, hoạt động kinh doanh, giao dịch…

Do đó, việc sửa các bộ luật có liên quan đến thị trường bất động sản là điều tất yếu và cần thiết. Trong đó, Luật Đất đai là căn bản nhất, là gốc của nhiều luật khác nên cần ưu tiên chỉnh sửa trước tiên. Sau đó là các luật như: Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch…