Nhà đầu tư đang rơi vào tình thế “tiến thoái lưỡng nan” giữa bão giá bất động sản?

Mua lô đất nền gần biển tại khu vực huyện Xuyên Mộc, Bà Rịa – Vũng Tàu tháng 12/2020 với giá gần 12 tỷ đồng, đã thanh toán 80% và đang hoàn tất thủ tục công chứng, một nhà đầu tư tại Định Quán, Đồng Nai lại rơi vào tình thế khó khi cần tìm người để sang nhượng gấp lại lô đất lấy tiền trả nợ.

Theo kế hoạch nhà đầu tư này đề ra ban đầu, sớm nhất thì cuối năm nay hay đầu năm sau, khi sóng giao dịch nhà đất xuất hiện lần nữa mới bán lại kiếm lời. Thế nhưng kế hoạch đổ bể vì nhiều yếu tố phát sinh, mà trong đó sụ bùng phát Covid-19 góp phần không nhỏ. Việc kinh doanh bị ảnh hưởng, ông đành phải bán nhanh lô đất với giá bằng thời điểm mua vào để nhanh thu hồi vốn.

Nhiều nhà đầu tư giờ không hi vọng kiếm lời, chỉ cần nhanh bán được tài sản. Sốt đất hạ nhiệt khiến thị trường từ sôi động chuyển sang trầm lắng, thêm dịch bệnh bùng phát khiến nhu cầu giao dịch gần như “ngủ đông”. Những môi giới làm việc lâu nay với ông cho biết giờ rất khó để tìm người mua, nhất là với các khoản đầu tư có chi phí cao như lô đất ông đang sở hữu. Người có tài chính, có nhu cầu mua thì không vội vàng và tạo áp lực ngầm để ép giá xuống thấp. Nếu muốn bán ra nhanh, ông phải chấp nhận cắt lỗ sớm.

Cùng tình trạng bán không được mà giữ không xong, một nhà đầu tư F0 tại Tân Sơn Nhì, Tân Phú tham gia vào thị trường BĐS trong cơn sốt đất vừa qua đang lo lắng từng ngày vì không thu hồi được tiền mua đất. Được biết đầu năm nay, chị góp khoảng 3 tỷ đồng cùng một số người quen mua đầu tư một lô đất gần 1.000m2 tại khu vực Bình Khánh, Cần Giờ. Số tiền chị hùn hạp có hơn 1 tỷ đồng là đi vay từ họ hàng. Thời điểm mua mọi người cùng nhất trí sẽ không lướt sóng mà giữ khoảng 1-2 năm giá tốt mới bán ra.

Tuy nhiên gần đây, người họ hàng cho chị vay tiền vì kinh doanh mùa dịch ngày càng khó khăn mà cần gom tiền gấp, bắt chị phải xoay sở trả nhanh. Chị ngỏ ý nhờ những người cùng hội đầu tư mua lại suất đất của chị nhưng không ai có đủ tài chính cáng đáng. Bán ra ngoài thì lại càng khó vì đây là hùn vốn mua chung, sang nhượng lại phức tạp. Quan trọng nhất là trong thời điểm này, nhu cầu đầu tư không còn cao nên trong ngắn hạn việc thanh lý đất, gom lại tiền là rất khó, chưa kể người mua chung không đồng ý bán.

Không chỉ TP Hồ Chí Minh, tại các thị trường du lịch, tình trạng khó khăn gần như bóp chết rất nhiều nhà đầu tư. Một chủ một căn nhà phố thương mại cho thuê trên khu vực đường Hùng Vương, TP. Nha Trang cho biết, gần như 2 năm nay ông không thu được đồng nào từ căn nhà phố thương mại tiền tỷ mà mình đã đầu tư. Được biết thời điểm tháng 7/2020, khách thuê đã trả lại mặt bằng, chấp nhận bồi thường phí vi phạm do không thể cầm cự thêm, căn nhà phố của ông gần như bỏ trống đến thời điểm hiện tại vẫn không có khách mới.

Việc kinh doanh trên tuyến đường này đa số phục vụ nhu cầu của khách du lịch nhất là khách nước ngoài, dân bản địa ít mua sắm tại đây nên khi vắng khách, nhu cầu kinh doanh cũng giảm xuống. Vấn đề là để mua được căn nhà phố thương mại này, ông đã phải vay ngân hàng khoản tiền không nhỏ và gánh chi phí thanh toán gốc lẫn lãi lên đến cả trăm triệu mỗi tháng. Trước đây cho thuê được thì ông dùng hình thức “lấy mỡ nó rán nó” để duy trì. Giờ ông chỉ còn nước bán đi để thanh toán áp lực tài chính. Vấn đề hiện nay là ông không cách nào bán được vì thị trường không có người mua dù là bán với giá gốc.

Thực tế cho thấy, tại các thị trường “nóng” trong cơn sốt đất tháng 3 vừa qua đang dần manh nha tình trạng bán cắt lỗ nhưng không phải sản phẩm nào cũng được quan tâm. Tại nhiều khu vực sốt ảo, nhà đầu tư lỡ mua vào với giá cao, vượt qua giá trị thật của khu vực đồng nghĩa bán ra sẽ khó khi thị trường hạ nhiệt. Thậm chí nếu chấp nhận bán cắt lỗ, với khoản mua chênh lệch lớn so với giá trị thật của sản phẩm, hình thức cắt lỗ cũng không giúp thanh khoản gia tăng, nhất là khi nhà đầu tư hầu như không chấp nhận cắt lỗ sâu hơn 20% giá trị mua vào.

Chia sẻ mới đây về làn sóng đầu tư BĐS trong cơn sốt đất đầu năm 2021, ông David Jackson, TGĐ Colliers Việt Nam cho biết, dù không có thống kê cụ thể, nhưng ước tính có đến 70% nhà đầu tư F0 tham gia vào thị trường BĐS từ thời điểm cuối năm 2020 đến tháng 4/2021 khi sốt đất diễn ra. Khi sốt đất qua đi nhiều khu vực tăng trưởng nóng có giá BĐS tăng đột ngột đang giảm nhiệt rõ ràng. Nhiều người mua với giá quá cao so với giá trị thực của thửa đất sẽ gặp khó, nhất là với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

Ông David Jackson nhận định, thực trạng khó khăn của nhiều nhà đầu tư F0 hiện nay đến từ việc thiếu kinh nghiệm trong mua bán nhà đất. Nhiều nhà đầu tư hầu như không có những kiến thức cần thiết về thị trường vẫn quyết định đầu tư do chịu ảnh hưởng bởi hiệu ứng đám đông. Đầu tư theo phong trào, cảm tính, thậm chí bốc đồng đi kèm với mong muốn kiếm tiền nhiều và nhanh thì khi thị trường đột ngột nguội lạnh, những nhà đầu tư này thường không có các phương án phù hợp, đành chịu găm hàng hoạt thua lỗ nặng để tìm người mua lại. Hiện nay mới chỉ là giai đoạn đầu của hậu sốt đất, gánh nặng tài chính đối với chủ đất chưa cao. Đợt Covid thứ tư diễn biến còn phức tạp, nhà đầu tư đang trong tâm lý chịu đựng và chờ đợi. Càng về lâu áp lực tái chính càng lớn sẽ xuất hiện càng nhiều làn sóng ra hàng rầm rộ từ nhà đầu tư F0 tại các thị trường từng diễn ra sốt đất.