Đất nền Quảng Ninh đang "chững lại", nhà đầu tư có nên “xuống tiền” mua vào thời điểm này?

Nhiều điểm nóng đã hạ nhiệt

Thời điểm năm 2021, thị trường bất động sản Quảng Ninh ghi nhận giá đất “nhảy múa” tại nhiều khu vực. Tuy nhiên, trong 6 tháng năm 2022 những điểm nóng này đã gần như “nguội” đi thấy rõ.

Đơn cử như, trong cơn sốt đất đầu năm 2021, đất nền khu Thống Nhất (phường Tân An, thị xã Quảng Yên) bị đẩy lên mức 18-21 triệu đồng/m2 thì từ cuối năm 2021 đến nay, giá bán chỉ còn dao động ở mức 12-15 triệu đồng/m2. Đất tại Tân Thành, đối diện khu phức hợp Hạ Long Xanh, giá bán thời điểm tháng 6/2022 là ở mức 14-15 triệu đồng/m2 – mức giá của năm 2021.

Tương tự, đất tại Đồng Mát ở thời điểm hiện tại vẫn đang giữ nguyên mức giá 8-10 triệu đồng/m2 của năm 2021. Đất tại Tân Thành, đối diện khu phức hợp Hạ Long Xanh, có xu hướng nhích nhẹ, từ mức 14-15 triệu đồng/m2 của năm 2021, lên mức 14-16,5 triệu đồng/m2 ở thời điểm hiện tại.

Hay như với thông tin sắp lên thành phố, đất tại thị xã Đông Triều (Quảng Ninh) cũng quay cuồng trong cơn sốt thời điểm năm 2021. Bước sang đầu năm 2022, giá đất tại khu vực này bắt đầu đi ngang. Đất tại khu đô thị Tân Việt Bắc hiện chào bán và giao dịch ở mức 20-22 triệu đồng/m2 – mức giá của năm 2021. Đất tại Vĩnh Lâm (Mạo Khê) cũng được chào bán ở mức giá của năm ngoái là 18-20 triệu đồng/m2.

Một trong những điểm nóng của bất động sản Quảng Ninh trong thời điểm đầu năm 2022 là Móng Cái thiện nay cũng đang khá im ắng. Thời điểm sau Tết, đất nền Móng Cái ghi nhận mức tăng 10-20% so với cuối năm 2021 với mặt bằng giá mới được thiết lập trung bình là 23-28 triệu đồng/m2. Giá đất thổ cư trong dân là ở vị trí tương đối đẹp dao động từ 20-35 triệu đồng/m2. Hiện mặt bằng giá đất này vẫn đang giữ nguyên đến thời điểm tháng 7/2022.

Phân tích về thị trường bất động sản Quảng Ninh, ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc kinh doanh tập đoàn Hải Phát cho rằng, các động thái và chính sách của Nhà nước như thắt chặt thuế BĐS, siết tín dụng vào lĩnh vực này hay một số chính sách liên quan đến các sai phạm của doanh nghiệp trong lĩnh vực đất đai đã gây ra những ảnh hưởng nhất định lên thị trường BĐS Quảng Ninh, giao dịch theo đó chậm dần.

Riêng với loại hình đất nền, từ đợt cuối năm 2021 đến tháng 7/2022, nguồn cung đất nền tại Quảng Ninh đã không còn nhiều. Theo thông tin từ ông Duy, năm 2021 ghi nhận tính thanh khoản của đất nền vẫn ổn định, nhưng sang năm 2022 giá neo cao và bắt đầu đi ngang, thanh khoản kém đi. Tuy nhiên, ông Duy cho rằng, vẫn chưa có dự án nào thực hiện điều chỉnh giá bán. Đáng chú ý là phần lớn các nhà đầu tư vào đất nền đã có những tính toán kỹ lưỡng đối với bối cảnh thị trường thời gian tới đây.

Nhìn chung, họ đang cơ cấu lại tài chính để sẵn sàng cho một thị trường phục hồi vào giai đoạn 2023 - 2024. Ông Duy nhấn mạnh, trong năm nay, đất nền Quảng Ninh sẽ không có thêm nhiều sản phẩm mới, giá sẽ không tăng nhanh như trước mà có sự ổn định hơn. Chú ý là thanh khoản trên thị trường cũng không tốt như những năm trước.

Có nên mua vào thời điểm này?

Chia sẻ về ý định đầu tư bất động sản ở Quảng Ninh thời điểm này, một nhà đầu tư đến từ Hà Nội cho biết, bất động sản khu vực Hạ Long hiện không còn tình trạng ‘sốt nóng’ như trước đây một năm nhưng vẫn có giao dịch, giá vẫn tăng 10-15% so với đầu năm 2021. Với các tuyến đường cao tốc thuận tiện, mất chưa đến 2 giờ đồng hồ để di chuyển từ Hà Nội đến Quảng Ninh. Nơi đây còn rất nhiều dư địa để phát triển du lịch cũng như bất động sản du lịch… Đó là lý do tôi muốn đầu tư vào bất động sản ở Quảng Ninh.

Tuy nhiên, người này vẫn băn khoăn, nếu đầu tư bất động sản thì tiềm năng tăng giá ở Quảng Ninh trong khoảng 2-3 năm tới sẽ khoảng bao nhiêu và nên đầu tư vào phân khúc nào?

Tại khu vực Hạ Long, nhiều môi giới tại đây thừa nhận giá vẫn có khả năng tăng, nhưng sẽ không còn tăng nóng, tăng nhanh như trước kia. Đa số các giao dịch ở thành phố này là mua đi bán lại giữa các nhà đầu tư, nhưng không thể “lướt sóng”.

Đồng thời, việc kiểm soát “sốt đất” ảo của cơ quan chức năng đã phần nào hạn chế được tình trạng “thổi giá”, không còn cảnh giá đất tăng theo ngày, theo tuần…

Nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản ở Quảng Ninh thời gian tới có thể tăng khoảng 10-30%. Tuy nhiên nhà đầu tư cũng phải cân nhắc thật kỹ trước khi xuống tiền.

Ông Nguyễn Minh Đức, Giám đốc Dự án THM Land chia sẻ, nhà đầu tư có thể đầu tư vào những dự án có đầy đủ pháp lý sẽ vừa an toàn, vừa sinh lời. Có thể đầu tư biệt thự, liền kề ở những dự án lớn của các chủ đầu tư có uy tín; hay có thể đầu tư chung cư để khai thác cho khách du lịch thuê. Còn với đất nền ở vùng ven Quảng Ninh nếu đầu tư cần chú ý đến pháp lý, không nên chỉ nhìn vào mức giá, đầu tư theo đám đông.

“Tốt nhất, khi đầu tư phải có sẵn vốn, không nên vay ngân hàng quá nhiều. Có trong tay khoảng từ 3-7 tỷ đồng, nhà đầu tư có thể tham gia đầu tư vào các sản phẩm bất động sản ở các dự án lớn”, ông Đức nói.

Anh Phạm Hiệp – một môi giới bất động sản tại TP Hạ Long (Quảng Ninh) chia sẻ, đa số các giao dịch ở thành phố này là mua đi bán lại giữa các nhà đầu tư, nhưng không thể "lướt sóng". Ví dụ như, nếu mua đất nền ở các khu đô thị Cao Xanh - Hà Khánh thì nhà đầu tư phải xác định khoảng 3 - 5 tháng mới có biến động về giá. Còn nếu, nhà đầu tư muốn bán nhanh, thì chỉ có hòa vốn, hoặc phải bán thấp hơn thị trường.

"Rất ít nhà đầu tư cũ bán thấp hơn giá thị trường. Còn nếu nhà đầu tư mua mới thì ngang với thị trường sẽ không có lời nếu bán luôn", môi giới này nói.