Nhà đầu tư không chuyên “mắc kẹt” vì ôm bất động sản ven đô

Đất ven đô hạ nhiệt

Thời điểm đầu năm 2021, dù dịch COVID-19 hoành hành nhưng giá đất ở nhiều nơi vẫn có sự tăng trưởng đáng kể. Đặc biệt, giai đoạn 2020 - 2021, thị trường bất động sản khắp nơi liên tục xảy ra tình trạng "sốt nóng".

Lấy đơn cử như khu vực ven Hà Nội, trong 3 năm trở lại đây giá đấ liên tục tăng cao, đặc biệt là giá đất tại các huyện sắp lên quận như là Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Đan Phượng. những năm gần đây liên tục tăng nóng, đặc biệt giá đất tại 5 huyện sắp lên quận tại Hà Nội.

Theo ghi nhận tại xã Đông Dư (huyện Gia Lâm), lô đất thổ cư nằm ở mặt đường của thôn có diện tích 50m2, trước Tết được rao bán ở mức 2 tỷ đồng, tương đương 40 triệu đồng/m2, thì nay đã tăng lên 2,2 tỷ đồng, tương đương 44 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, khu vực tuyến phố Thạch Cầu (quận Long Biên), người dân cho biết giá đất đang có dấu hiệu tăng nóng, chênh khoảng 20 - 55 triệu đồng/m2 so với hồi cuối năm 2021.

Đất mặt tiền Đông Trù (Đông Anh) đang được rao bán từ 55-70 triệu đồng/m2; đất thuộc xã Nguyên Khê, vị trí mặt tiền đường hai ô tô tránh nhau cũng đang được chào bán từ 50 - 60 triệu đồng/m2... tăng 20 - 30% so với cuối năm 2021.

Đáng chú ý, tại thị trường bất động sản tại Thanh Trì khi đón nhận thông tin lên quận đã có sự gia tăng, giá đất Thanh Trì tại khu vực xung quanh tăng ở mức 10 - 20% theo từng năm.

Khảo sát cho thấy, giá đất trung bình tại Thanh Trì dao động trong khoảng từ 60 – 70 triệu đồng/m2 và thay đổi tùy theo từng vị trí.

Nóng nhất phải kể tới là tại khu vực trung tâm huyện Thanh Trì, tại các nơi mặt đường Ngọc Hồi – Văn Điển có mức giá bán dao động từ 80 triệu đến 135 triệu đồng/m2. Giá nhà đất được rao với giá cao ngất ngưởng, thậm chí giá còn ngang ngửa với đất trong nội thành Hà Nội.

Đơn cử, một mảnh đất có diện tích 88m2 được rao với giá 11.9 tỷ đồng, tương đương 135 triệu đồng/m2. Mảnh đất được giới thiệu đỉnh cao kề sát ngay lô góc mặt đường 25m thông ra Quốc Lộ 1A.

Chia sẻ về vấn đề này, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, giá cả, giá trị của các dự án không phải trong mọi trường hợp ngay khi huyện nâng cấp lên quận đều tăng.

Có những khu vực không tăng trong giai đoạn đầu, giá cả có những trường hợp rất ổn định và phải thêm nhiều năm sau mới có sự tăng trưởng về giá khi các yếu tố khác cùng đồng thời được phát triển và cải thiện.

Cũng theo bà Hằng, có những trường hợp giá trị bất động sản tại những khu vực chưa lên quận cũng đã cao hơn so với các dự án cùng hạng ở khu vực nội thành, khu vực đã lên quận do nằm trong tổng thể dự án, khu vực được đầu tư nhiều về quy hoạch, hạ tầng, các công trình tiện ích lớn.

Cùng ý kiến về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, khi quy hoạch từ nông thôn lên phường, quận thì tức là khu vực đó phải đạt được bao nhiêu phần trăm tỷ lệ đô thị hoá, đường sá, hạ tầng được đầu tư bài bản, cả về hạ tầng giao thông lẫn hạ tầng xã hội.

Khi đó, cuộc sống mới tăng giá trị kéo theo bất động sản tăng giá. Nếu khu vực đó chưa có động thái đầu tư, mở rộng hạ tầng, nâng cao chất lượng tiêu chuẩn sống… thì có tăng giá cũng chỉ là tăng ảo.

Nhiều nhà đầu tư lao vào “đu đỉnh”, kẹt hàng không bán được

Quay cuồng trong cơn sốt đất ven đô, Anh Nguyễn Văn An (Tứ Liên, Tây Hồ, Hà Nội) đã quyết định đầu tư 10 mảnh đất phân lô tại khu vực xã Tiến Xuân, Thạch Thất, Hà Nội. Nằm trên trục đường liên xã, vị trí khá đẹp nên mức giá thời điểm anh An mua là 12 triệu/m2, mức giá có cao hơn một chút so với mặt bằng khu vực. Do dịch dã, hoạt động sản xuất kinh doanh đình trệ, trong khi giá đất vẫn đang liên tục tăng nên anh An cũng chỉ dự định "lướt sóng" kiếm lời.

Đã có thời điểm, có khách mua trả 15 triệu đồng/m2, nhưng mức giá chưa được như kỳ vọng nên anh không bán. Đặc biệt giai đoạn cuối năm 2021, đầu năm 2022, liên tục các cơn "sốt đất" diễn ra nên anh nấn ná chờ thêm rồi mới ra quyết định. Khi thấy có dấu hiệu "hạ nhiệt", anh vội vã rao bán nhưng gần 3 tháng nay, anh An đang đứng ngồi không yên vì không thể tìm được khách mua.

Bỏ vào 10 lô đất đó hơn 12 tỷ đồng. Giờ cần vốn để nhập hàng, muốn bán cũng không tìm được người mua. Vốn kinh doanh hiện đang phải đi vay, trong khi tiền của mình thì lại đang "nằm chết" trong đất. Tôi đang tính sẽ "cắt lỗ" mỗi lô từ 70 - 100 triệu đồng để sớm thu hồi nguồn tiền về phục vụ cho việc kinh doanh. Đúng là không cái dại nào giống cái dại nào", anh An trải lòng về quyết định của mình.

Hay như chị N.T. Hường (Ba Đình, Hà Nội) cũng đang lo lắng vì trót ôm một căn liền kề tại một dự án ven đô có giá hơn 6,5 tỷ đồng. Giá bán của chủ đầu tư 5,5 tỷ đồng, nhưng do thị trường ở thời điểm đó đang sốt, giá liền kề này bán ra ngoài thị trường qua sàn đã chênh hơn 1 tỷ đồng. Với số tiền chênh thấp do mối quan hệ, chị Hường bán luôn đã lời mấy trăm triệu đồng.

Chị Hường cố giữ thêm một thời gian chờ mức chênh cao hơn rồi chốt lời. Nhưng sau đó, giá bất động sản khu vực này lên cao quá, chủ đầu tư mở bán thêm nhiều sản phẩm khác khiến cho lô của chị Hường không có khách nào quan tâm. Theo giá thị trường, lô của chị Hường đang có lãi hơn 1 tỷ đồng nhưng để chốt lời không hề dễ dàng. Nếu không bán, chị Hường xác định phải chôn vốn tại đây một thời gian dài.

Tương tự, anh Nguyễn Tuấn Hà, nhà đầu tư tay ngang tại Hà Nội, chia sẻ, đầu năm 2021 thấy thị trường bất động sản "nóng", anh đã không ngần ngại vay tiền để mua một lô đất tại Đông Anh (Hà Nội).

Đến đầu năm nay, thấy môi giới tại khu vực này tiếp tục đồn thổi "sốt đất", vì cũng đang cần tiền nên anh tranh thủ ăn theo bán lô đất đang nắm giữ. Anh Hà kể, anh rao bán suốt 4 tháng mà chỉ có 2 người thiện chí đến tận nơi xem đất, còn lại thì chỉ hỏi để biết giá mà không có nhu cầu mua thực. Những người mua cho nhu cầu thật thì lại chê giá cao.

"Trước khi rao bán, tôi có tham khảo người môi giới bán mảnh đất này, họ định giá mảnh đất của tôi phải được gần 50 triệu đồng/m2, còn nói thêm nên giữ lại vì sẽ tăng giá tiếp. Nhưng rao bán mãi không thấy ai mua mà tôi đang cần tiền nếu bán thì phải chấp nhận cắt lỗ vì ai cũng chê giá cao. Còn giữ lại, tôi lo khi thị trường vẫn trầm lắng thế này giá có thể tiếp tục đi xuống, thậm chí chôn vốn", anh Hà than thở.