Nhà đầu tư quan tâm đất nền vùng ven nhưng chưa phải lúc "xuống tiền"

Giá giảm mạnh nhưng nhà đầu tư vẫn “đắn đo”

Nhờ sở hữu giá trị thực và tiềm năng sinh lời lớn trong tương lai mà đất nền thời gian qua vẫn nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư. Cho dù thực tế, phân khúc này cũng bị ảnh hưởng từ sự khó khăn chung của thị trường nhưng đây vẫn là phân khúc mà các nhà đầu tư luôn muốn có trong danh mục đầu tư của mình.

Trong thời gian qua, đất nền đang chững lại ở hầu hết các địa phương khu vực miền Nam, đi kèm với đó là giá chào bán phân khúc này giảm mạnh từ 20-30%. Tuy nhiên trên thực tế, đất nền không hoàn toàn “thất sủng” trong mắt nhà đầu tư. Ngược lại, đây vẫn là loại hình ưu tiên số một trong danh sách bắt đáy bất động sản từ nay đến cuối năm.

Những điểm nóng như TP Hồ Chí Minh cũng chịu cảnh trầm lắng dưới tác động của nhiều yếu tố. Số liệu từ DKRA Group cho thấy, trong quý I/2023, thị trường TP Hồ Chí Minh tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới và lượng tiêu thụ ghi nhận ở mức thấp so với cùng kỳ.

Cụ thể, trong quý đầu năm 2023, phân khúc đất nền trong tại thị trường TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận 8 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 385 sản phẩm, giảm đến 79% so với cùng kỳ năm 2022.

Lượng tiêu thụ mới đạt 78 nền, giảm 94% so với cùng kỳ năm ngoái. Riêng TP Hồ Chí Minh hiếm hoi xuất hiện nguồn cung mới sau thời gian dài vắng bóng dự án, đóng góp 13.8% vào tổng cung thị trường. Mặt bằng giá bán mới trong quý có mức tăng trung bình 5% - 7% so với cùng kỳ năm 2022, mức tăng tập trung ở những dự án hoàn thiện pháp lý và tiến độ hạ tầng tốt

Lượng tiêu thụ mới đạt 78 nền, giảm 94% so với cùng kỳ năm ngoái. Riêng TP Hồ Chí Minh hiếm hoi xuất hiện nguồn cung mới sau thời gian dài vắng bóng dự án, đóng góp 13.8% vào tổng cung thị trường. Mặt bằng giá bán mới trong quý có mức tăng trung bình 5% - 7% so với cùng kỳ năm 2022, mức tăng tập trung ở những dự án hoàn thiện pháp lý và tiến độ hạ tầng tốt

Số liệu từ Batdongsan.com.vn chỉ ra, nhu cầu tìm mua đất nền vùng ven TP Hồ Chí Minh vẫn đang rất lớn, nhất là ở nhóm đầu tư tài chính vừa phải. Theo đó, các sản phẩm đất nền quanh mức 1-2 tỷ đồng lại trở thành tài sản dễ thanh khoản nhất lúc này. Điều này cũng dễ hiểu vì hiện tại các kênh huy động vốn đang bị thắt chặt, theo đó các lô đất giá cao thì người mua không chọn vì không muốn vay vốn nhiều, giá quá thấp thì phần lớn là đất ở các khu vực “vùng sâu vùng xa”, khó có thanh khoản về sau.

Batdongsan.com.vn cũng cho biết, trong 5 tháng đầu năm 2023, đất nền rao bán tại nhiều địa phương có động thái giảm 20-30% ở các giao dịch thứ cấp và ít nhất 5-10% ở nguồn hàng sơ cấp nếu so với thời điểm đầu năm 2022, mức giảm phổ biến từ 100 triệu đồng đến cả tỷ đồng mỗi nền, thậm chí có nơi giảm sâu gần 40-50% với khu vực từng sốt ảo như Tây Nguyên, Bình Phước… Những trường hợp giảm mạnh nhất tập trung chủ yếu ở nhóm các nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt là mua đất trong giai đoạn đỉnh giá hay "đu" theo cơn sốt ảo ở những thị trường mới, chưa phát triển hạ tầng dịch vụ tương xứng.

Làn sóng bắt đáy sẽ xuất hiện vào cuối năm?

Nhiều nhà đầu tư đánh giá, từ giờ đến cuối năm, thị trường bất động sản nói chung và đất nền nói riêng vẫn sẽ khó khăn vì đây là giai đoạn “nằm im nghe ngóng”. Tuy nhiên sau kỳ họp Quốc hội và các dự thảo luật nhà đất được thông qua, chính phủ chắc chắn sẽ có thêm nhiều động thái hỗ trợ tích cực hơn để phục hồi nền kinh tế, BĐS cũng là ngành nghề được ăn theo con sóng phục hồi này.

Không ít nhà đầu tư tin rằng đến đầu năm sau thì thị trường sẽ bắt đầu hồi phục. Có thể trong giai đoạn đầu của sự phục hồi, bất động sản sẽ ít biến động giá bán, nhưng các giai đoạn sau thì rất khó nói. Nếu là bắt đáy thì từ nay đến cuối năm bắt là tốt nhất, nhưng đất tốt thì sẽ chẳng giảm nhiều, nên biết lúc nào và bao nhiêu là phù hợp để không đánh mất cơ hội.

Một nhà đầu tư tại TP Hồ Chí Minh cho biết, kế hoạch của anh vẫn tập trung vào đất nền vùng ven TP Hồ Chí Minh, mà cụ thể là Long An và Đồng Nai. Anh từng đầu tư đất nền và kiếm được lợi nhuận tốt. Vậy nên theo anh, đất nền sẽ không bao giờ ế. Người ta chưa đầu tư chứ không phải là không đầu tư.

“Ai cũng biết thị trường đang khó khăn, nên ai cũng có động thái đợi thời điểm đáy để mua được giá nhất. Giai đoạn thăng trầm này là cơ hội để những nhà đầu tư nhỏ tranh thủ mua đất giá tốt. Vậy nên không chỉ tôi mà nhiều người quen khác cũng có kế hoạch sẽ tích lũy đất nền. Vấn đề là từ nay đến cuối năm, chốt mua lúc nào và giá ra sao là hợp lý”, nhà đầu tư này chia sẻ.

Cuộc chơi lúc này có lẽ chỉ dành cho những người sẵn tiền mặt, họ sẽ tranh thủ xuống tiền mua đất nền lúc giảm giá mà không phải sử dụng đòn bẩy tài chính.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh – Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, mặc dù nhu cầu tìm mua đất nền giảm nhưng nếu đất ở những khu vực có hạ tầng, tiện ích tốt, hay cạnh khu công nghiệp thì mặt bằng giá sẽ ổn định và có dư địa tăng giá. Chỉ những loại đất đầu tư không có giá trị sử dụng, mang tính chất “nước lên bèo lên”, mua xong để đó thì giá sẽ giảm sâu dù là thị trường phục hồi.

Mặc dù còn nhiều lo lắng phân khúc đất nền sẽ tiếp tục kéo dài sự trầm lắng, song giới phân tích cho rằng còn nhiều cơ hội đầu tư đất nền tại các địa phương. Thời điểm hiện tại đất nền nhiều khu vực đang có mức thanh khoản giảm sau giai đoạn tăng nóng nhưng về dài hạn nhà đầu tư vẫn sẽ dành sự quan tâm đặc biệt đối với dòng sản phẩm này. Với những định hướng sắp tới từ phía Chính phủ, thị trường đất nền sẽ có những chuyển biến mới và phục hồi nhanh hơn các phân khúc khác do đây là loại hình “nhạy” với các điều chỉnh chính sách và thông tin vĩ mô nhất.