Nên mua đất nền hay đầu tư chung cư cho thuê thời điểm này?

Đất nền vẫn là kênh tiềm năng cho dài hạn

Có thể nói việc lựa chọn đầu tư chung cư cho hay mua đất nền là một câu hỏi rất khó trả lời vào thời điểm này khi cả hai loại hình sản phẩm trên đều ghi nhận sự kém tích cực trong thời gian qua trước bối cảnh khó khăn chung của thị trường bất động sản.

Với phân khúc đất nền, tâm lý nhà đầu tư hiện nay vẫn còn e ngại kéo theo việc thanh khoản loại hình này vẫn ở mức “nhỏ giọt” chưa có nhiều cải thiện. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc các kênh huy động vốn ngày càng bị hạn chế, hơn nữa đến từ việc lãi suất và nguồn cung hạn chế.

Thực tế, theo số liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, tại các khu vực vùng ven Hà Nội như Hoài Đức, Ba Vì, Thanh Trì, Sóc Sơn, Đông Anh, Gia Lâm thì trong quý I/2023, giá rao bán ghi nhận giảm từ 1% - 13% so với quý IV/2022, mức độ quan tâm cũng giảm từ 4% - 24% tùy từng khu vực. Gía giảm nhiều nhất ở huyện Thanh Trì (giảm 13%) và mức độ quan tâm giảm nhiều nhất ở huyện Gia Lâm (giảm 24%).

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, khi mua đất nền nhà đầu tư cần phải cân nhắc thật kỹ trước khi xuống tiền. Đồng thời, phải tính đến đến bài toán dài hạn chứ không nên đầu cơ vào đất nền.

Vì sở dĩ, đất nền vẫn là loại hình đầu tư tiềm năng nếu nhà đầu tư biết lựa chọn những sản phẩm có giá trị sử dụng cũng như khả năng khai thác tạo ra dòng tiền ổn định, thay vì lướt sóng đầu cơ trong ngắn hạn.

“Đất nền ở các thành phố lớn, những khu vực có tiện ích và kết nối hạ tầng đầy đủ, gần kề các khu công nghiệp, mặt bằng giá sẽ ổn định và có dư địa tăng trong trung hạn”, TGĐ Batdongsan.com.vn gợi ý.

Cũng theo số liệu từ Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đến đất nền các tỉnh phía Bắc như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng, Quảng Ninh hay Bắc Giang trong quý I/2023 giảm so với quý trước, tuy nhiên, mặt bằng giá rao bán đất nền tại một số tỉnh vẫn tăng.

Có thể thấy, giá đất nền tăng mạnh nhất là tại Hưng Yên với 17%, Quảng Ninh tăng 15%, Hải Phòng tăng 4% so với quý trước. Xu hướng tăng giá này được cho là điểm rất đáng chú ý trên thị trường trong bối cảnh trầm lắng, đóng băng giao dịch.

Ở chiều ngược lại, giá rao bán đất nền tại nhiều tỉnh phía Nam và ven biển miền Trung có xu hướng giảm mạnh. Cụ thể, đất nền Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu đều giảm giá 6%, các tỉnh Đà Nẵng, Quảng Nam, Khánh Hòa giảm từ 2 - 11%. Bình Thuận là tỉnh ven biển hiếm hoi chứng kiến sự tăng giá rao bán đất nền lên đến 25% so với quý liền trước.

Chung cư cho thuê được môi giới đánh giá cao

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, 49% các nhà môi giới đánh giá chung cư bán/cho thuê là loại hình bất động sản tiềm năng nhất năm 2023.

Hiện nay, tỷ lệ đô thị hoá của Hà Nội khoảng 49% và TP. Hồ Chí Minh khoảng 70%, cả nước ta có 8 tỉnh thành có tỷ lệ đô thị hóa trên 50%, như vậy, vẫn còn dư địa phát triển và nhu cầu về nhà ở đô thị luôn hiện hữu.

Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư băn khoăn liệu rằng đây có phải thời điểm thích hợp để xuống tiền? Ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, xét trong ngắn hạn, mua chung cư để cho thuê không phải là một kênh đầu tư hấp dẫn do do các yếu tố về lãi suất hiện đang ở mức cao. Vì vậy, các nhà đầu tư nên tính toán kỹ lưỡng hơn về bài toán chi phí đầu tư và việc thu hồi vốn.

“Đối với những người mua để ở, thì mua nhà tại thời điểm này sẽ đáp ứng ngay nhu cầu và việc an cư lạc nghiệp có thể giúp người sở hữu nhà có được dòng tiền tốt hơn. Còn đối với các nhà đầu tư nên tính toán kỹ lưỡng hơn rất nhiều, vì chi phí đầu tư liên quan đến việc thu hồi vốn nên cần nắm vững thông tin chi tiết về khả năng biến động giá thuê, giá bán, lợi suất cho thuê” - ông Nguyễn Quốc Anh phân tích.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, lợi suất cho thuê chung cư ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh trong quý I/2023 lần lượt là 4,9% và 4,4%/năm, chưa tính đến lợi nhuận nếu giá nhà tăng. Mức lợi suất này tuy đã cao hơn năm 2021 và 2022 nhưng vẫn thấp hơn mức trước dịch Covid. Cụ thể, năm 2019, lợi suất cho thuê chung cư ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh là khoảng 6%/năm.

Chưa hết, việc giá chung cư vẫn đang đi ngang, thậm trí tăng nhẹ trong thời gian qua cũng là điểm mà nhà đầu tư cần phải lưu ý trước khi quyết định xuống tiền với phân khúc này. Trong đó, tại Hà Nội, giá rao bán chung cư Hà Nội tăng nhẹ từ 2% - 4% ở phân khúc bình dân và trung cấp, giảm 1% đối với phân khúc cao cấp.

Còn tại TP Hồ Chí Minh, chung cư bình dân không có bất kỳ thay đổi nào về giá rao bán, chung cư trung cấp có giá tăng 2%, trong khi chung cư cao cấp tăng giá 6%. Như vậy, giá chung cư tại các thành phố lớn đã trải qua nhiều tháng cầm chừng, không còn tăng nóng như trước đây nhưng cũng không giảm.