Hết thời "sốt nóng", đất nền vành đai 4 có dấu hiệu hạ nhiệt

Hiện tượng nhà đất ăn theo quy hoạch không còn xa lạ với giới đầu tư bất động sản, chính điều này đã khiến nhiều nhà đầu tư không kịp trở tay khi thị trường ngã giá. Thời điểm năm 2021 nửa đầu năm 2022, thông tin tuyến đường vành đai 4 triển khai trở thành tâm điểm chú ý của các nhà đầu tư. Không ít nhà đầu tư bất động sản đổ xô tìm kiếm những vị trí đất đẹp để “ôm hàng”, chờ thời tăng giá đến nay đã phải cắt lỗ 20-35% do áp lực tài chính.

Anh Vũ Trung Dũng, môi giới “thổ địa” trên địa bàn huyện Mê Linh (Hà Nội) chia sẻ, vào đầu năm 2022, có ngày anh đưa gần 15 lượt khách đi xem đất tại xã Tiền Phong. Thời đỉnh sốt, giá đất mặt đường lớn của xã lên tới 35 - 40 triệu đồng/m2, mặt đường ngõ từ 20 - 25 triệu đồng/m2.

Song kể từ cuối năm 2022, giá đất ven vành đai 4 bắt đầu giảm nhiệt, thanh khoản “rơi tự do”. Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn đang chịu sức ép vì không thể bán được hàng để thu hồi vốn.

Bên cạnh đó, sự trầm lắng của thị trường bất động sản kéo dài, mức giá cao không còn được duy trì như trước nữa khiến nhiều chủ đất buộc phải hạ giá bán.

Đơn cử như tại huyện Thanh Oai, khu vực xã Bình Minh được rao bán từ mức 40-45 triệu đồng/m2, giảm nhẹ khi giá chào bán đang ở mức 40-42 triệu đồng/m2. Thậm chí có những nơi chỉ từ 18-33 triệu/m2.

Hay tại xã Cự Khê (huyện Thanh Oai) gần khu đô thị Mỹ Hưng nằm giữa 2 đường Vành đai là Cienco 5 và đường Vành đai 4, giá đất từ 60-65 triệu đồng/m2 của năm ngoái đang rơi xuống khoảng 55-60 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, tại huyện Đan Phượng, theo quy hoạch, đường Vành đai 4 trên địa bàn huyện có chiều dài khoảng 4,3 km, đi qua địa bàn các xã Liên Hồng, Hồng Hà, Hạ Mỗ và Tân Hội.

Hiện tại, đất mặt đường Tân Lập từ mức bán 52-57 triệu đồng/m2 của năm ngoái hiện điều chỉnh giảm xuống 50-55 triệu đồng/m2.

Đất mặt đường Tân Hội được rao bán phổ biến năm ngoái là 55-57 triệu đồng/m2, hiện nhiều lô có giá bán là 50 triệu đồng/m2.

Đất các khu vực Liên Hồng, Hồng Hà… vị trí gần đường, cũng loanh quanh chào bán 35-40 triệu đồng/m2, giảm 2-4 giá so với cuối năm ngoái. Tình trạng giảm giá cũng ghi nhận ở các quận, huyện Hà Đông, Sóc Sơn…

Có thể thấy, giá đất nền ven Vành đai 4 sau thời điểm tăng thì nay đang hạ nhiệt. Tuy nhiên, theo giới phân tích, đây vẫn là khu vực có tiềm năng lớn nên rất khó để có một làn sóng bán tháo trong thời gian tới.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, những biến động của thị trường thời gian qua như những “cú đấm thép” liên tiếp nã vào nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính để mua bất động sản. Song thực tế vẫn sẽ không ít nhà đầu tư có tiềm lực kinh tế mạnh âm thầm mua gom các sản phẩm bất động sản vị trí tốt, chờ đợi nhịp sóng trở lại.

Quay lại với thị trường giá đất vành đai 4, khi hạ tầng giao thông được xây dựng mới, mở rộng thực sự đem lại giá trị lớn cho bất động sản lân cận. Tuy nhiên, việc thực hiện các dự án hạ tầng này phải mang tính dài hạn. Thông tin về việc tăng nóng, "sốt đất" chỉ là chiêu thức của các "đội lái" để tạo sóng thị trường.

Thực tế đã có nhiều bài học về việc vội vàng đầu tư theo phong trào hoặc "ôm" đất quá lâu mà dòng tiền nhàn rỗi không đủ lớn hoặc mua cao hơn giá trị thực quá nhiều. Quan trọng là việc xây dựng một dự án giao thông trọng điểm bao giờ cũng mất nhiều thời gian, lên tới 5-10 năm không phải là hiếm.

Vì vậy, nếu cơ hội mở ra, nhà đầu tư sẵn tiền mặt cùng tầm nhìn dài hạn 3 - 5 năm có thể cân nhắc xuống tiền. Mức giảm hiện tại chỉ vào khoảng 5 - 10%, tuy nhiên, tùy theo mức độ “ngộp” của sản phẩm, tình thế của chủ đất, khách mua có thể thương thảo giảm thêm 5 - 10% nữa.

Và dòng chảy của thị trường trong thời gian tới sẽ lại tiếp tục đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án, chắc chắn sẽ tiếp tục xuất hiện thông tin về việc tăng nóng, sốt đất.

Thời gian tới, khi dự án đẩy nhanh tiến độ triển khai, chắc chắn sẽ tiếp tục xuất hiện thông tin về việc tăng nóng, sốt đất. Các "đội lái" sau thời gian im hơi lặng tiếng có thể quay lại để tạo sóng thị trường.

Do vậy, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, tìm hiểu kỹ về thị trường, nắm rõ về quy hoạch, tính khả năng thanh khoản… để tránh rủi ro chôn vốn quá lâu.