Nhiều lý do khiến nhà ở vừa túi tiền dần cạn kiệt

Đến 9 tháng đầu năm nay, nguồn cung chung cư tại Hà Nội, TP HCM ghi nhận đà phục hồi đáng kể. Tuy nhiên, tình trạng mất cân đối cung - cầu "thậm chí nghiêm trọng hơn" với 80% dự án mở bán có giá từ 50 triệu đồng một m2 trở lên. Thống kê chỉ số giá sơ cấp tại 150 dự án tại các đô thị lớn, VARS cho biết đến quý III, mặt bằng căn hộ mới tại Hà Nội tiệm cận mức 60 triệu đồng mỗi m2, tăng 64% so với quý II/2019. Thị trường căn hộ TP HCM và Đà Nẵng cũng leo thang, lần lượt 31% và 50%.

Theo giới chuyên gia, nhiều lý do khiến thị trường nhà ở vừa túi tiền dần cạn kiệt, thay vào đó là sự lên ngôi của nhà ở cao cấp và hạng sang, khiến thị trường bất động sản mất cân đối cung cầu giữa các phân khúc bất động sản.

Bàn về vấn đề này, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, hiện nay, các nhà đầu tư ít quan tâm đến loại hình này do biên lợi nhuận thấp hơn so với phân khúc cao cấp, hạng sang.

Phân tích sâu hơn, VARS cho hay, để xây dựng được nhà ở vừa túi tiền, nhà phát triển phải tối ưu hóa chi phí từ quỹ đất, xây dựng đến vận hành. Trong khi đó, tính toán của các nhà phát triển dự án cho thấy, với biên lợi nhuận chỉ khoảng 15%, chỉ cần tồn đọng vốn 1 - 2 năm hoặc bán chậm 1-2 năm là nhà phát triển sẽ lỗ.

Chưa kể tới vấn đề về quỹ đất trung tâm đang ngày càng hiếm, ở thời điểm hiện tại và thời gian tới chủ yếu nằm trong các đại đô thị với hàng loạt hạ tầng, tiện ích chung cần đầu tư, cộng với chi phí đầu vào, nhất là chi phí đất, ngày càng tăng cao, giá không thể vừa túi tiền.

Ngoài ra, một nguyên nhân lớn nữa là các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai và quy hoạch đang là rào cản lớn đối với việc phát triển nhà ở giá rẻ. Quy trình cấp phép phức tạp và kéo dài khiến các nhà phát triển phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi triển khai các dự án nhà ở xã hội hoặc nhà ở giá rẻ. Hơn nữa, quỹ đất tại các khu vực trung tâm đang ngày càng khan hiếm, chi phí đất đai và các yếu tố đầu vào khác cũng không ngừng tăng cao, khiến giá thành sản phẩm khó có thể vừa túi tiền của người dân.

Theo đó, Hội Môi giới đề xuất thành lập quỹ hỗ trợ phát triển và duy trì nguồn cung căn hộ giá rẻ với nguồn lực từ ngân sách nhà nước và các chủ đầu tư. Quỹ này sẽ công bố công khai giá bán, giá thuê nhà, giúp người dân dễ dàng tiếp cận và so sánh để chọn sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính. Quỹ cũng có chức năng quản lý, rà soát những cá nhân đã mua hoặc thuê nhà ở và tiến hành thu hồi nếu có hành vi sai quy định hoặc kê khai tài sản không đúng.

Đơn vị này cũng đề nghị cơ quan quản lý cần có chính sách cụ thể để hạn chế động lực đầu cơ, nhất là sớm nghiên cứu áp dụng công cụ thuế bất động sản, hướng đến những người sở hữu nhưng không sử dụng, bỏ hoang nhà đất.

Vì vậy, đề xuất Nhà nước cần có chính sách để hạn chế động lực đầu cơ, cần sớm nghiên cứu áp dụng thuế bất động sản, hướng tới những chủ sở hữu bất động sản không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh, hay không triển khai xây dựng sau khi nhận đất...

Đồng thời, Nhà nước cần thành lập các cơ quan hoặc ủy ban giám sát nhà ở, có biện pháp trừng phạt nghiêm khắc đối với các trường hợp đầu cơ, thao túng giá hoặc tăng giá trái phép.