Những “điểm huyệt” nhà đầu tư bất động sản cần tránh nếu xuống tiền

3 Rủi ro thường gặp nếu sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư nhà đất

Đối với những nhà đầu tư ngắn hạn lựa chọn dùng đòn bẩy tài chính làm phương thức sinh lời, rủi ro xuất hiện là điều có thể lường trước được. Tuy nhiên, có chiến lược và kế hoạch kiểm soát rủi ro phù hợp sẽ hạn chế được nguy cơ “chôn vốn, ôm lỗ”.

Thứ nhất, không kiểm soát được khả năng thu hồi vốn và khả năng sinh lời của tài sản. Đây là rủi ro lớn nhất đối với những ai bước vào thị trường đầu tư bất động sản với lựa chọn dùng đòn bẩy tài chính. Số tiền vay được “găm” lại vào tài sản là nhà đất trong khi thị trường luôn biến động không ngừng. Từ nửa đầu năm nay, nhiều tác động dẫn đến giá nhà đất cũng dịch chuyển liên tục, có thể kể đến như chính sách siết tín dụng, lệch pha cung – cầu, sốt ảo,… gây trở ngại cho việc bán lại bất động sản thuộc sở hữu của nhà đầu tư. Nếu để tình trạng này kéo dài và không có nguồn thu khác để xoay chuyển, khả năng cao nhà đầu tư sẽ “trắng tay” và tiếp tục gồng gánh để trả hết khoản vay từ đòn bẩy.

Thứ hai, rủi ro lớn khi thị trường biến động. Nếu sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư nhà đất, sự biến động của thị trường có thể khiến giá bất động sản giảm xuống thất thường, điều này ngoài việc tạo ra cơ hội còn có thể tạo ra thách thức lớn. Nếu giá cả nhà đất có hiện tượng đóng băng hoặc giảm, đòn bẩy có thể bị phản tác dụng.

Thứ ba, thách thức của việc lựa chọn nguồn vay. Đối với các nhà đầu tư, việc sử dụng đòn bẩy tài chính quyết định phần lớn đến sự thành bại của hoạt động đầu tư. Nếu họ chọn công ty nặng lãi thì lợi nhuận bị giảm sút và trong kinh doanh nếu chẳng may gặp phải rủi ro thì lãi suất cao sẽ khiến nhà đầu tư khốn đốn. Đối với vay ngân hàng, hiện nay trên thị trường có rất nhiều ngân hàng với mức lãi suất dao động 9-11%. Tuy nhiên, nếu có thể được hỗ trợ để lựa chọn ngân hàng có lãi suất tốt và phù hợp với bản thân, hay nhà đầu tư có thể vay ngân hàng với lãi suất ưu đãi năm đầu là 7%.

Còn theo ông Lê Quốc Kiên, một nhà đầu tư kì cựu tại TP.HCM chắc chắn rằng càng lạm phát, vật giá càng leo thang, người có tiền lại càng không giữ tiền mà bỏ hết vào tài sản, trong đó bất động sản luôn đóng vai trò chủ lực để tích trữ tài sản chống trượt giá.

Với những người không bị áp lực nợ ngân hàng thì họ cũng không có nhu cầu bán, trừ khi được giá thật tốt, bởi bán xong rồi họ lại phải đi kiếm mua chỗ khác chứ không thể giữ tiền mặt trong thời điểm lạm phát như vậy.

Chủ động phòng tránh rủi ro khi lựa chọn đòn bẩy tài chính

Trước khi nghĩ đến đòn bẩy cần phải có sản phẩm chất lượng và an toàn trước. Có được bất động sản với tiềm năng sinh lời hấp dẫn, pháp lý đầy đủ, vị trí tốt, nhà đầu tư uy tín. Phần lớn mọi rủi ro chôn vốn, ngậm lỗ đều bắt nguồn từ việc không bán ra được, cùng với nhiều yếu tố bất lợi từ sản phẩm.

Quy định đòn bẩy tài chính hiệu quả còn là khi mỗi nhà đầu tư cần biết cách định giá bất động sản. Hoặc nhờ một công ty bất động sản uy tín tư vấn định giá giúp trước khi quyết định. Một vài điều có thể áp dụng để phòng ngừa rủi ro từ đầu như:

• Giải pháp nâng cao đòn bẩy từ khoản vay ngân hàng là so sánh một vài sản phẩm bất động sản tương đồng ở cùng khu vực, phân khúc, quy cách, định vị sản phẩm, giá bán.
• Xem xét các chi phí khi đầu tư một sản phẩm: Chi phí đất, xây dựng là bao nhiêu. Lợi nhuận mong muốn để xác định giá trị BĐS.
• Với sản phẩm đã hoàn thiện, có lời cho thuê mỗi tháng. Nhà đầu tư cần xem nó có thể mang lại lợi nhuận sau này bao nhiêu. Để xác định số tiền cần bỏ ra đầu tư.
• Khoản vay không vượt quá 50% giá sản phẩm. Tiền trả hàng tháng không quá 50% thu nhập mỗi tháng.
• Nếu nhiều người cùng góp vốn đầu tư BĐS vay ngân hàng. Thì cần có những quy tắc chung về thời gian thoát hàng và chia lợi nhuận,… trước khi mua dự án.
• Chọn thời điểm đầu tư thích hợp, tránh lúc thị trường đang bị thổi giá nhiều lần so với giá thực.
• Đòn bẩy từ ngân hàng hiệu quả khi lựa chọn khoản vay phù hợp. Chính sách ưu đãi từ nguồn vay để tránh việc trả chậm. Dẫn đến nợ xấu, không tốt cho lần đầu tư tiếp theo.