Những hệ lụy kéo dài cho thị trường bất động sản từ việc phân lô bán nền tràn lan

Trong vài năm gần đây, đất nền dự án đã có bước tăng trưởng rất mạnh và trở thành “con gà đẻ trứng vàng” trên thị trường bất động sản Việt Nam. Phân khúc đất nền dự án mang lại nhiều lợi ích cho cả chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân. Tuy nhiên, việc phát triển dự án phân lô bán nền đôi khi được đánh giá là không phát huy tối đa hiệu quả sử dụng đất, thậm chí khi phát triển ồ ạt còn gây nên tình trạng dự án ma, thổi giá đất… tại không ít địa phương trên cả nước.

Mục đích của việc phân lô bán nền là để tách thửa đất với số lượng và quy mô lớn, diện tích từ vài nghìn mét vuông đến vài héc-ta. Sau đó, phân ra hàng chục đến hàng trăm lô đất rồi sử dụng nhiều chiêu trò tự vẽ như: Đặt tên dự án “sang chảnh”, cơ sở hạ tầng đồng bộ, có vị trí đẹp gần với các siêu dự án sắp triển khai, lợi nhuận hấp dẫn,… để thuyết phục người mua.

Tình trạng này đang gia tăng và kéo dài, nếu không có phương án kiểm soát thì hệ quả trước mắt sẽ khiến cho người dân địa phương mất nguồn thu nhập trực tiếp từ sản xuất kinh doanh. Đồng thời gây khó khăn trong việc kêu gọi, thu hút đầu tư vào địa phương.

Việc phân lô bán nền chỉ mang lại hiệu quả kinh tế ngắn hạn trước mắt, còn về lâu dài sẽ phát sinh nhiều tiêu cực và hệ lụy cho xã hội, làm cạn kiệt tài nguyên, quỹ đất còn lại dành cho việc quy hoạch và phát triển sau này ngày càng khan hiếm, chỉ còn những vị trí bất lợi. Hiện nay, nhiều khu phân lô bán nền nằm trong tình trạng bỏ hoang, hạ tầng xuống cấp… không đưa vào sử dụng gây lãng phí nghiêm trọng nguồn lực tài nguyên và bất ổn xã hội.

Theo đánh giá, thời gian qua, việc cho phép phân lô, bán nền nảy sinh nhiều khó khăn trong công tác quản lý. Đáng chú ý, tình trạng này lại diễn ra chủ yếu ở khắp các đô thị trên cả nước là những khu vực có nhu cầu lớn về nhà ở.

Diện tích đất nền phân lô tương đối lớn đang bị một số cá nhân, tổ chức sử dụng theo hình thức đầu cơ, mua đi bán lại dẫn đến hệ quả là nhiều đợt sốt đất xảy ra, đỉnh điểm vào đầu năm 2021 lần đầu tiên ghi nhận sốt đất đồng loạt từ Bắc vào Nam.

Có thể khẳng định, phân lô bán nền chỉ mang lại lợi ích đối với một phận nhỏ những người đầu cơ, nguồn tiền xã hội bị “chết” trong đất, chỉ sinh lời qua chiêu trò giao dịch, mua bán mà không tạo ra giá trị phát triển cho xã hội, khiến nền kinh tế bị trì trệ. Vì vậy, cần phải siết chặt hơn việc cấp phép phân lô, bán nền đặc biệt ở khu vực đô thị.

Hầu hết, các dự án đô thị phát triển theo hình thức phân lô bán nền đều chuyển đất từ các mục đích khác nhau sang loại đất ở có thời hạn sử dụng lâu dài, nên Nhà nước thu tiền một lần coi như xong. Nguồn thu từ tiền thuế sử dụng đất hàng năm hiện nay không đáng kể.

Các chuyên gia cho rằng, thực tế, phân lô bán nền chỉ là một bộ phận nhỏ, không đại diện cho toàn bộ thị trường, nhưng ở góc độ kinh tế, nguồn tiền đổ vào đầu tư đất nền là một nguồn tiền chết, làm cho nền kinh tế bị trì trệ.

Bản chất đất đai là tư liệu sản xuất, trước đây là dùng để trồng trọt, sản xuất và hiện tại là tư liệu sản xuất để tạo nên các khu công nghiệp, dịch vụ…tạo nên giá trị gia tăng cho xã hội. Nhưng bây giờ đất chỉ là mua miếng đất, sau đó để hoang lại là gánh nặng cho nền kinh tế.

Nhưng ở góc độ khác, phân lô bán nền, đẩy giá đất lên cao sẽ tác động xấu đến thị trường, ảnh hưởng đến việc thu hút đầu tư tại các địa phương.

Ngoài ra, các cơ quan quản lý cần có những cảnh báo về những cạm bẫy, rủi ro đối với người mua, minh bạch thông tin về quy hoạch như khu dân cư, khu công cộng để tránh việc loạn tin giả, tạo sóng trên thị trường.

Từ những sai phạm và bất cập, mới đây Bộ TNMT đã có Công văn số 4898/BTNMT – TCQLĐĐ gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai.

Bộ TNMT yêu cầu các địa phương vào cuộc kiểm tra, ngăn chặn, xử lý triệt để tình trạng và xử lý nghiêm các trường hợp phân lô, bán nền.

Công văn nêu rõ đối với công tác quản lý, sử dụng đất, tích cực chỉ đạo, kiểm tra, ngăn chặn, xử lý triệt để tình trạng và xử lý nghiêm các trường hợp san ủi đồi núi, san lấp hồ ao, bờ sông, bờ suối,... để phân lô, bán nền ; xây dựng trên đất nông nghiệp trái quy định của pháp luật.

Tập trung thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng, các dự án chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua nhà ở.

Đồng thời, tập trung thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các vi phạm đối với việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở các cấp, việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, các công trình dự án đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận việc chuyển mục đích; các vi phạm trong việc tách thửa, phân lô, bán nền làm phá vỡ quy hoạch, ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, công tác xác định giá đất, công tác thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương.