Phân khúc bất động sản nào sẽ “lên ngôi” trong những tháng cuối năm 2022?

Phân khúc đất nền quanh các khu công nghiệp

Nhận định về xu hướng mua của thị trường BĐS cuối năm 2022, các chuyên gia bất động sản cho rằng phân khúc được ưa chuộng sẽ là đất nền cạnh các khu công nghiệp, nhà phố lân cận trung tâm và các dự án căn hộ. Thị trường đang trong giai đoạn thanh lọc, nên phương án đầu tư an toàn sẽ lên ngôi, nghĩa là các nhà đầu tư sẽ để ý đến các sản phẩm pháp lý rõ ràng, thanh khoản tốt và có thể sử dụng ngay để ở hoặc khai thác kinh doanh.

Thực tế, số liệu khảo sát của các công ty nghiên cứu thị trường cho thấy, kể từ đầu năm đến nay, thị trường BĐS KCN tiếp tục ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực sau khi nhiều NĐT FDI đổ bộ vào Việt Nam. Hàng loạt các dự án KCN, kho xưởng được khởi công tại nhiều địa phương.

Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, tính đến cuối năm 2022, Bình Dương và Đồng Nai sẽ có thêm 2 KCN mới là VSIP III và AMATA Long Thành hoàn thành hạ tầng và sẵn sàng cho thuê. VSIP III khi vừa khởi công vào nửa cuối tháng 3/2022, Tập đoàn Lego (Đan Mạch) đã đăng ký xây nhà máy trị giá 1 tỷ USD.

Nhu cầu lớn khiến tỷ lệ lấp đầy các KCN phía Nam luôn duy trì ở mức cao, xung quanh 90%, mức giá thuê ổn định nhờ sự tăng trưởng nguồn cung. Riêng các tỉnh như Long An, nhờ giao thông thuận tiện - từ TP.HCM, mức giá cho thuê nhà xưởng tăng mạnh so với cùng kỳ từ 21 - 45%. Các ngành hiện đang có nhu cầu nhà xưởng lớn bao gồm kho vận, điện tử, nội thất và thiết bị y tế.

Tương tự, khảo sát của CBRE Việt Nam cũng chỉ ra, nhu cầu hỏi thuê BĐS công nghiệp dần phục hồi, trong đó, lượng hỏi thuê đất công nghiệp và kho xưởng tăng lần lượt 10% và 7% so với cùng kỳ. Tỷ lệ lấp đầy cũng được ghi nhận ở mức 90% ở phía Nam trong 6 tháng qua. Nhờ tỷ lệ lấp đầy khả quan, giá thuê đất trung bình ghi nhận mức tăng trưởng mức 8-13% tại phía Nam so với cùng kỳ 2021.

Ông David Jackson - Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam phân tích, phát triển hạ tầng và KCN mới đã và đang mở ra rất nhiều cơ hội cho kinh tế - xã hội địa phương, từ đó kéo theo sự phát triển ăn theo của thị trường BĐS khu vực đó. Nhiều NĐT nhạy bén thường đón đầu các khu vực định hướng phát triển KCN mới, đang ở giai đoạn đầu phát triển, thậm chí biên lợi nhuận đầu tư có thể gấp nhiều lần so với các khu vực đã bão hòa KCN. Đây cũng là xu hướng mà các NĐT tận dụng để bỏ dòng tiền an toàn trong bối cảnh biến động.

“Những BĐS đất nền ăn theo các KCN trở thành hướng đầu tư mới. Các ông lớn đổ tiền vào BĐS công nghiệp kéo theo các nhà máy, công xưởng, người lao động đổ về làm việc. Nhu cầu về BĐS an cư, kinh doanh gần KCN tăng mạnh. Theo đó, làn sóng đầu tư BĐS ven KCN sẽ trở thành xu hướng, phát triển mạnh trong thời gian tới”, ông David Jackson dự báo.

Phân khúc đất nền, nhà phố khu vực phía Bắc

Theo Vũ Cương Quyết - Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, trong các phân khúc bất động sản, đất nền và nhà phố ở khu vực phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội vẫn rất an toàn. Dù giá đất lên cao nhưng đang chững lại và nhiều chủ đầu tư đưa ra chính sách bán hàng tốt.

“Hiện, giá đất khó tăng đột biến nhưng cũng khó giảm. Tuy nhiên, khách hàng chỉ đầu tư vào các dự án có giá trị thật, cơ sở pháp lý chuẩn và giá hợp lý”, ông Quyết nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, hiện nay để ra được một dự án đất nền không phải dễ, các thủ tục ít nhất cũng mất 5 - 10 năm. Trong khi đất đấu giá, đấu thầu rất mất thời gian và hiện cũng bám sát giá thị trường nên giá rất khó giảm, ông Quyết nhận định. Ngoài đất nền thì bất động sản nghỉ dưỡng cũng là phân khúc tốt để đầu tư. Bởi lẽ thị trường du lịch đang hồi phục mạnh mẽ sau hơn 2 năm dịch bệnh, giá bất động sản gần như không tăng trong 3 - 4 năm qua.

Các chuyên gia cũng nhận định, BĐS "triệu đô" sẽ nghỉ ngơi một thời gian nữa, đây là những BĐS nghỉ dưỡng có giá trị cao hoặc các siêu biệt thự nội đô vài triệu USD. Nếu như 6 tháng trước, các biệt thự 30 - 60 tỷ đồng tăng lên 100 tỷ đồng/căn chỉ sau vài tháng thì bây giờ không có chuyện tăng giá như vậy mà thanh khoản sẽ chậm lại, nhà đầu tư cũng không dễ xuống tiền.

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng

Theo chia sẻ của ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group, thời điểm này, nguồn cung ở phân khúc nghỉ dưỡng và đất đấu giá tỉnh đang mạnh, nguồn cầu lại đang bị phân hóa. Bên cạnh đó, BĐS chung cư, khu công nghiệp, phụ trợ khu công nghiệp đang có nhiều tiềm năng để phát triển mạnh. Ngược lại, BĐS dựa vào quy hoạch phân lô, tách sổ… sẽ khó có cơ hội để phát triển do sự siết chặt của pháp lý và khắt khe của dòng tiền.

Các chuyên gia cũng cho rằng hiện tại không phải là thời điểm tốt cho việc đầu tư vào BĐS triệu đô với những khu nghỉ dưỡng có giá trị cao hay các siêu thự nội đô trị giá hàng triệu USD. Sau cú nhảy vọt từ 30 - 60 tỷ lên đến hơn 100 tỷ/ căn của các khu biệt thự vào 06 tháng trước thì bây giờ việc tăng giá của các BĐS này đã không còn được như vậy.

Bên cạnh thị trường là những đô thị lớn ở Hà Nội và TP. HCM thì các thủ phủ công nghiệp như Bắc Ninh, Bắc Giang , Hải Phòng, Thái Nguyên, Bình Dương, Đồng Nai, Long An và thủ phủ du lịch, nghỉ dưỡng: Quảng Ninh, Thanh Hoá, Đà Nẵng, Nha Trang, Bình Thuận, Vũng Tàu… cũng là những thị trường BĐS tiềm năng. Phân khúc BĐS cho ra dòng tiền ngay như nhà xưởng cho thuê, nhà trọ… là một lựa chọn sáng suốt ở thời điểm hiện tại.

“Hiện tại, thị trường BĐS đang trong giai đoạn thanh lọc rất mạnh để chọn những dòng BĐS tiềm năng, những chủ đầu tư đủ tiềm lực và đi đúng hướng, những địa phương có lợi thế bền vững. Ai đang tham gia vào thị trường bất động sản lúc này cần phải am hiểu hơn, mất nhiều thời gian nghiên cứu hơn để có những quyết định chính xác. Tiền không tự nhiên sinh ra mà chuyển từ túi người này sang túi người khác. Cuộc chơi không dành cho tất cả mọi người như trong thời gian vừa qua nữa”, ông Nguyễn Thọ Tuyển nhấn mạnh.

Ông Tuyển cũng đưa ra gợi ý với dòng sản phẩm Homeliday, đây là sự kết hợp của “second home” (ngôi nhà thứ hai) và “holiday” (kỳ nghỉ). Đây là một khái niệm mới được định danh và đưa ra thị trường nhằm đáp ứng xu hướng đầu tư, nghỉ dưỡng của khách hàng, vừa có “ngôi nhà thứ hai” nương náu, vừa có thể cho thuê. Về bản chất, Homeliday không phải là sản phẩm mới hoàn toàn mà có nét tương đồng và lai tạp kiểu bất động sản đa công năng như nhà nghỉ dưỡng, khách sạn và căn hộ cho thuê.

Được đánh giá là điểm sáng của thị trường bất động sản, xu hướng bùng nổ mạnh mẽ trong giới thượng lưu, song Homeliday vẫn là dòng sản phẩm mới. Vì vậy, theo các chuyên gia, trước khi xuống tiền, nhà đầu tư cần tìm hiểu và lựa chọn thật kỹ để tránh những rủi ro.

Ông Nguyễn cho biết, hiện nay, khách hàng không chỉ có nhu cầu ở mà còn có nhu cầu nghỉ dưỡng. Sau 2 năm Covid, hành vi của người dân sống trong các trung tâm thành phố lớn đã thay đổi. Họ không cần phải đến văn phòng làm việc mà hoàn toàn có thể làm việc tại nhà.

Thứ hai, liên quan đến hạ tầng, hệ thống giao thông đang dần hoàn thiện, hệ thống cao tốc kết nối các trung tâm thành phố lớn với các tỉnh thành lân cận – nơi có điều kiện tự nhiên tốt cho sức khoẻ, trải nghiệm, du lịch đang được đầu tư mạnh, giúp rút ngắn thời gian di chuyển của người dân, đưa họ tới gần hơn với các điểm đến du lịch.

Thứ ba, sự phát triển của phương tiện cá nhân. Trong 5 năm trở lại đây, ô tô cá nhân dần trở lên phổ biến hơn. Thay vì đi du lịch theo kỳ, theo mùa, người dân có thể tự lái xe và đi du lịch theo tuần.

Điều này khiến nhu cầu về các sản phẩm Homeliday ngày càng lớn.

Theo chuyên gia, thời điểm này, phương án đầu tư an toàn sẽ "lên ngôi" khi thị trường đang gặp nhiều khó khăn về pháp lý, tín dụng...Lựa chọn này cần các sản phẩm có tính thanh khoản tốt, tức là pháp lý rõ ràng và có thể sử dụng được ngay như để ở hay khai thác kinh doanh.

Ngoài ra thì BĐS nhà phố trong trung tâm các thành phố lớn và đất nền của các tỉnh thành quanh TP. HCM cũng là những lựa chọn đáng cân nhắc để đầu tư.