Phân khúc “chỉ báo” của thị trường bất động sản bất ngờ được nhà đầu tư quan tâm

Trở thành “điểm ngắm” của nhà đầu tư

Theo báo cáo và chỉ số về tâm lý người tiêu dùng bất động sản (CSS) của Batdongsan.com.vn nửa đầu năm 2024 tiếp tục chỉ ra có đến 65% người được hỏi cho biết họ vẫn dự định mua bất động sản vào 1 năm tới. Đặc biệt, tỷ trọng mua để đầu tư chiếm tới 60%, và đất nền là loại hình mà người mua tương lai quan tâm nhất.

Báo cáo CSS đánh giá, tâm lý của các bên mua, bán bất động sản đã không quá dè chừng như năm 2023. Hiện, chỉ số tâm lý thị trường bất động sản nửa đầu năm 2024 tăng 3 điểm so nửa cuối năm 2023. Chỉ số này tăng lên nhờ sự cải thiện mức độ hài lòng của người tiêu dùng, về tiềm năng tăng giá bất động sản, lãi suất vay mua nhà và chính sách, tình hình thị trường.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy nhu cầu tìm kiếm bất động sản bán toàn quốc tháng 1/2024 tăng 66% so với cùng kỳ 2023, lượng tin đăng bán bất động sản tăng 52%. Đáng chú ý, tại Hà Nội và TP.HCM, đất nền và đất dự án có mức độ quan tâm tăng mạnh hơn cả chung cư. Cụ thể tháng 1/2024, lượng tìm kiếm đất nền tại Hà Nội tăng 110%, đất dự án tăng 77% so với cùng kỳ năm trước. Còn TP.HCM, nhu cầu tìm kiếm tăng 71% - 73% đối với đất nền, đất dự án.

Thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, thị trường đất nền đang có dấu hiệu của hồi phục, niềm tin của nhà đầu tư tăng dần. Giao dịch đang có dấu hiệu tăng trở lại với tổng lượng giao dịch bất động sản trên thị trường, cho thấy bức tranh khả quan hơn về sự phục hồi của thị trường.

Nhiều nhà đầu tư bắt đầu đi săn đất ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn. Đây là các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao với mức giá được đánh giá là khá hời, còn nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai.

Từng phải bỏ thị trường đất nền để chuyển sang phân khúc căn hộ chung cư. Tuy nhiên đến nay, khi thị trường dần ổn định, anh Long – một nhà đầu tư chuyên nghiệp lại chuyển hướng đầu tư ngược lại.

“căn hộ chung cư tiếp tục tăng giá do khan hiếm nguồn cung. Do đó, đây là thời điểm thích hợp chuyển hướng đầu tư sang đất nền có nhiều cơ hội sinh lời hơn”, nhà đầu tư này nói.

Nhiều môi giới bất động sản cũng cho rằng các nhà đầu tư đang nhắm đến đất nền với những vị trí được đầu tư hạ tầng đồng bộ nên trong thời gian qua, đất thương mại dịch vụ, đất vùng ven đấu giá thuộc các huyện tại Hà Nội như Hoài Đức, Thanh Trì, Đông Anh,... Những khu vực này luôn trở thành tâm điểm được giới đầu tư bất động sản có nguồn tài chính từ vài tỷ đến vài chục tỷ đồng nhắm đến. Ngoài ra, các tỉnh Bắc Ninh và Bắc Giang cũng được nhà đầu tư quan tâm đến những phân khúc đất thương mại dịch vụ và đất đấu giá của người dân trong khu vực có nhu cầu chuyển nhượng.

Ở góc độ chuyên gia, TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) - cho rằng, đã có nhiều hơn các nhà đầu tư bắt đầu hành trình săn đất nền ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng, còn nhiều dư địa tăng trưởng.

Bên cạnh đó, nhu cầu mua đất nền làm tài sản vẫn được nhà đầu tư ưa chuộng và tiếp tục là phân khúc được lựa chọn hàng đầu.

Phục hồi chậm nhưng sẽ dần ổn định

Theo nhiều chuyên gia đánh giá, Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được thông qua trước đó phải tới ngày 1/1/2025 mới chính thức có hiệu lực nên những chính sách mới của những luật này vẫn chưa thể áp dụng ngay trong năm 2024.

Tuy nhiên, quy định siết chặt hoạt động phân lô bán nền của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có thể tác động tới nguồn cung, tâm lý người mua và giá cả của phân khúc này trong thời gian tới. Nhu cầu mua và giá giao dịch đối với các lô đất có diện tích lớn dự báo tiếp tục giảm. Ngược lại, đối với các lô đất có diện tích nhỏ tính thanh khoản sẽ cải thiện hơn và giá giao dịch thứ cấp có thể tăng nhẹ so với năm 2023.

Theo VARS dự báo nguồn cung phân khúc đất nền sẽ khan hiếm trong năm 2024 khi mà các chính sách Luật mới có thể thay đổi cuộc chơi ở thị trường này. Sự khan hiếm nguồn cung có thể đẩy giá bán đất nền tăng khoảng 5-7% so với năm 2023 tại các đô thị lớn. Còn các khu vực phát triển, hạ tầng bài bản có xu hướng đi ngang.

Mặc dù vậy, theo nhiều ý kiến chia sẻ, người mua khi tham gia thị trường đất nền, cần ưu tiên những khoản đầu tư trung và dài hạn, nhà đầu tư phải có chiến lược bài bản mới có thể đảm bảo lợi nhuận như kỳ vọng, không nên bỏ tiền theo kiểu “lướt sóng” vì quá mạo hiểm.

Bên cạnh đó, khi đã xác định sẽ đầu tư trung và dài hạn, nhà đầu tư phải cân nhắc, tính toán kỹ về việc sử dụng đòn bẩy tài chính và dòng tiền trả nợ. Nếu vay ngân hàng, tỷ lệ vay nên ở mức tối đa 50%, số tiền trả lãi định kỳ cũng chỉ nên chiếm tối đa 50% thu nhập hàng tháng là an toàn và hợp lý. Nếu hệ số đòn bẩy cao cùng tỷ lệ tiền trả nợ hàng tháng vượt quá 50% thu nhập, thì nhà đầu tư sẽ phải đối mặt với những rủi ro khó lường. Ngoài ra, nhà đầu tư cần tập trung vào những khu vực đất nền phục vụ nhu cầu thực, ở những nơi đông dân cư, đầy đủ tiện ích…

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho biết, việc Luật Đất đai năm 2024 xây dựng bảng giá đất hàng năm là một trong những nguyên nhân khiến chủ đất tại nhiều nơi tự tin nâng giá bán. Ngoài ra, tình trạng khan hiếm dự án mới và đà tăng giá “phi mã” của chung cư cũng là một “cái cớ” để môi giới viên đẩy giá bán của các phân khúc khác như nhà phố, đất nền.

“Đà ‘sốt đất’ hiện tại chỉ mang tính chất tự phát. Trong giai đoạn bất định, người mua không nên dùng đòn bẩy quá lớn, tối đa chỉ dừng ở mức 50%. Bên cạnh đó, nhà đầu tư nên lựa chọn những phân khúc có thể tạo ra dòng tiền. Trước đây, nhiều người có xu hướng mua những thửa đất nhỏ và thực hiện ‘bán nhanh, rút gọn’. Tuy nhiên, thị trường đã dần thay đổi ‘luật chơi’, các đợt đất tăng giá gấp 5 - 10 lần sẽ không còn”, ông Điệp nói thêm.