Phân khúc nhà giá rẻ là “tử huyệt” của thị trường bất động sản

Trong một diễn đàn mới đây, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế nhận định: Thị trường bất động sản đang có nhiều vấn đề cần xử lý.

Thứ nhất, thị trường liên tục trầm lắng, dân thiếu nhà ở trong khi đất không đến nỗi thiếu, tiền cũng không thiếu, ngân sách nhiều. Theo ông Nghĩa, vấn đề nằm ở quản lý. Một số dự vướng mắc triển khai 6 năm vẫn án binh bất động.

Thứ hai, khủng hoảng của thị trường là khủng hoảng phân khúc. Hiện nay, phân khúc thiếu nhất là nhà ở giá rẻ, cần phải bổ sung thêm nhiều nguồn cung để thị trường được phát triển dựa trên giá trị thực.

Mặc dù Nhà nước đã tập trung xử lý cho một số doanh nghiệp nhưng thị trường nhà ở giá rẻ vẫn chưa có tiến triển nào về thủ tục, chính sách, tài chính. Ông Nghĩa nhấn mạnh, phải tập trung vào phân khúc này vì đây mới là “tử huyệt” để thị trường bất động sản đi lên.

Thứ ba là vấn đề tài chính, ông Nghĩa cho rằng cần có quỹ cho vay nhà ở hoặc quỹ tín thác nhà ở. “Cùng với đó, đừng để cho những nhà phát triển bất động sản giá rẻ bị thiệt thòi tài chính so với nhà phát triển bất động sản thương mại. Ví dụ quy định lợi nhuận chỉ 15%, nhà phát triển phải xác định ai là đối tượng chính sách để cho mua, nếu sai phải chịu trách nhiệm hình sự là không hợp lý. Chính vì nhiều trách nhiệm đổ lên đầu như vậy nên chủ đầu tư mới không muốn làm”, ông Nghĩa nói.

Một vấn đề khác mà ông Nghĩa đưa ra, đó là niềm tin vào thị trường đang sụt giảm. Ông Nghĩa đưa ra ví dụ, gần đây nhất có doanh nghiệp phát hành trái phiếu nhiều nhất trên thị trường, một đợt phát hành 10.000 tỷ đồng, đợt 2 phát hành 2.000 tỷ đồng, tuy nhiên chỉ bán được 800 tỷ đồng. Con số này cho thấy, niềm tin thị trường khá thấp.

Vị chuyên gia này cũng hy vọng đợt phát hành sắp tới bán được thêm thì quý 3 năm 2024 mới có dấu hiệu phục hồi. Tuy nhiều, để dấu hiệu hồi phục rõ nét cần có động lực và sự tháo gỡ của Chính phủ.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cũng rất mong muốn Chính phủ phát triển quỹ phát triển nhà ở xã hội bởi đây là chính sách kinh tế nhân văn, vừa giúp phát triển kinh tế thị trường, vừa đem đến tác động lớn với an sinh xã hội.

Cũng theo ông Lực, thị trường bất động sản đã và đang phục hồi. Tất nhiên so với thời điểm hoàng kim thì thị trường hiện nay mới chỉ phục hồi được khoảng 20-30%.

Thời gian tới, thị trường bất động sản sẽ diễn biến theo kịch bản tốt hơn, cú hích lớn sẽ bắt đầu từ đầu quý 1/2024, bởi lãi suất đã và đang giảm; độ ngấm của chính sách tại thời điểm đó cũng sẽ tốt hơn, đặc biệt với mức độ tường minh khi 4 luật được Quốc hội thông qua trong tháng 10 sắp tới. Vì vậy, ông Lực khuyên cho các nhà đầu tư là đầu năm 2024 sẽ là thời điểm thuận lợi để đưa ra quyết định đầu tư, bởi lãi suất giảm và giá bất động sản được điều hoà hợp lý.

Theo PGS. TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế T.Ư thì khó khăn lớn nhất đã đi qua. Thị trường bất động sản đang ở thời điểm “lên chưa lên mà xuống cũng không xuống”, nhưng cơ hội chắc chắn nhiều hơn thách thức. Và cơ hội lớn nhất là chúng ta đang hoàn thiện các quy hoạch và pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản.

Cũng theo PGS. TS. Trần Kim Chung, hiện nay, chúng ta không thể khó khăn hơn được nữa mà chỉ tốt lên thôi, vì khó khăn lớn nhất đã đi qua. Tuy nhiên, tốt lên như thế nào phụ thuộc rất lớn vào tháng 11 tới đây, khi các luật quan trọng đến bất động sản như Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở sẽ được sửa đổi và thông qua.

“Nhận định thời điểm nào hồi phục thì phải dựa trên các cơ sở là Chính phủ điều hành như thế nào, nguồn tiền được khơi thông ra sao và chúng ta mong muốn như thế nào?”, PGS. TS. Trần Kim Chung nhận định.