Ngăn dòng vốn vào bất động sản: “Mở” giải pháp hay “tắt” cơ hội

Dòng vốn khó tiếp cận

Thời gian gần đây, nguồn vốn vào lĩnh vực bất động sản đang bị siết chặt bao gồm cả kênh trái phiếu và tín dụng ngân hàng khiến lo nỗi thị trường thêm phần khó khăn. Việc kiểm soát dòng vốn tín dụng nếu không được cải thiện thì thị trường bất động sản có thể bị đóng băng và kìm hãm sự phát triển của các dự án đầu tư.

Quy mô hoạt động kinh doanh bất động sản đóng góp không nhiều vào tăng trường GDP ở Việt Nam nhưng thị trường bất động sản liên quan đến nhiều ngành nghề và lĩnh vực khác nhau. Đặc biệt, có ảnh hưởng đến sự thúc đẩy và phát triển nền kinh tế. Các chung cư, khu đô thị, trung tâm thương mại, văn phòng, khu công nghiệp,... được xây dựng sẽ giải quyết các vấn đề xã hội như việc làm cho người lao động, nhu cầu nhà ở, thúc đẩy các ngành sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, kiến trúc, các đơn vị thi công xây dựng phát triển.

Nguồn cung bất động sản đã vô cùng hạn chế nếu dòng vốn bị siết chặt thì thị trường bất động sản sẽ càng thêm nhiều khó khăn hơn nữa. Trong khi bất động sản là ngành kích thích tăng trưởng nhanh chóng, mối quan hệ giữa tăng trưởng và bất động sản rất chặt chẽ. Giúp ích rất nhiều cho việc phục hồi kinh tế sau đại dịch. Cần đẩy mạnh thị trường này thay vì kiểm soát, hạn chế.

Rút ra bài học kinh nghiệm

Nên rút kinh nghiệm từ các nước khác trên thế giới ví dụ như ở Trung Quốc vào cuối năm 2020, các tập đoàn địa ốc Trung Quốc bắt đầu suy yếu do chính sách "3 lằn ranh đỏ" mà chính phủ nước này thực hiện. Chính sách này là cách Trung Quốc kiểm soát nhằm hạn chế hoạt động vay vốn quá mức của các công ty phát triển bất động sản khiến Evergrande, ông trùm địa ốc lớn thứ hai ở Trung Quốc, đứng trước nguy cơ vỡ nợ. Nhiều chủ đầu tư phải dừng thi công, những doanh nghiệp có khả năng tài chính cao cũng chỉ có thể trụ lại được trong khoảng thời gian ngắn sau đó cũng phải lâm vào cảnh long đong, vất vả.

Qua nghiên cứu và tổng hợp dữ liệu, thị trường bất động sản Trung Quốc chưa có triển vọng phục hồi, thanh khoản rất chậm. Larry Hu, trưởng bộ phận kinh tế Trung Quốc tại Macquarie Group cho biết "Trong năm tới, bất động sản có thể trở thành lực cản lớn nhất với tăng trưởng kinh tế".

Theo một số tờ báo quốc tế, chính phủ Trung Quốc đã bắt đầu giải cứu thị trường bất động sản bằng cách khuyến khích ngân hàng cho vay nhiều hơn, giảm chi phí vay thế chấp mua nhà, nới lỏng quy định sở hữu nhiều bất động sản,… Qua đó các chính sách tín dụng và bất động sản của Việt Nam nên kham khảo bài học kinh nghiệm từ Trung Quốc và một số quốc gia khác.

Vốn tín dụng rất quan trọng đối với thị trường bất động sản, nhiều dự án sẽ không thể triển khai nếu không có nguồn vốn, dẫn đến nguồn cung đã thiếu lại càng trở nên khan hiếm hơn, phương pháp này không làm giá bất động sản giảm mà còn tác động ngược lại làm giá bất động sản tăng nhanh. Nhiều ngân hàng siết vốn bất động sản làm cho việc vay mua nhà của người dân càng thêm khó, dẫn đến lượng “hàng tồn kho” bất động sản thêm nhiều tạo gánh nặng không chỉ cho doanh nghiệp mà còn cả nền kinh tế.

Việc ngăn chặn nguồn vốn trở thành “rào cản” khiến việc tiếp cận nhà ở của người dân trở nên khó khăn. Trong khi việc thúc đẩy tạo điều kiện cho người dân sở hữu nhà là mục tiêu quan trọng để đảm bảo an sinh xã hội. Biện pháp quan trọng, tìm ra lời giải ngay lúc này là cân bằng cung cầu làm cho nguồn cung trở nên đa dạng. Lượng cung nhiều thì giá thành sẽ tự khắc giảm, nguồn cung hiếm thì giá thành cao, muốn điều chỉnh giá thì phải tăng nguồn cung, nhưng muốn tăng nguồn cung thì trước tiên phải giải quyết được vấn đề vốn. Nếu “khắc khe” với nguồn vốn rót vào thị trường bất động sản có thể dẫn đến những tác động tiêu cực cho ngành nghề khác, đặc biệt xây dựng và vật liệu xây dựng là ngành bị ảnh hưởng rõ nhất.

Theo các chuyên gia kinh tế, thị trường bất động sản là cầu nối giữa các ngành và có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành nghề. Theo báo cáo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản “Trường hợp giá trị sản xuất của nhóm ngành bất động sản thay đổi giảm 10% thì GDP sẽ giảm 1,247%; ngành công nghiệp chế biến, chế tạo chịu ảnh hưởng mạnh nhất, giảm tới 0,861%. Tiếp theo đó là các ngành nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản (giảm 0,366%); du lịch (giảm 0,352%); dịch vụ khác (giảm 0,348%)…”

Thị trường bất động sản đứng thứ 2 trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư, chiếm khoảng 10% FDI đăng ký mới hàng năm. Lũy kế đến hết tháng 4 vừa qua, vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản đạt gần 65 tỷ USD, chiếm 15,3% tổng vốn FDI đăng ký. Thị trường bất động sản là một trong 20 ngành kinh tế cấp 1, xếp thứ 9 về quy mô giá trị.