Phân tích thực tiễn từ nhóm doanh nghiệp địa ốc khó khăn, nợ và tồn kho tăng

Nợ và tồn kho tăng

Theo giới chuyên gia, nhiều doanh nghiệp bất động sản khó khăn trong thời gian dài lầm vào giai đoạn “ngộp thở”, như người sắp chết đuối. Thực trạng này được phản ánh qua sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp ngay trong quý I đầu năm 2023. Các chỉ số về nợ và tồn kho tăng cao chưa kể, lượng doanh nghiệp giải thể tăng cao, cơn bão cắt giảm nhân sự lan rộng, nhiều nơi không triển khai dự án mới, ngưng phát hành trái phiếu, thanh khoản co hẹp…

Thống kê kết quả kinh doanh quý I/2023 của gần 60 doanh nghiệp địa ốc đang niêm yết trên sàn chứng khoán, giá trị hàng tồn kho ở mức trên 350.000 tỷ đồng.

Một số doanh nghiệp có thể kể đến như: CTCP Tập đoàn Đất Xanh ghi nhận gần 15.114 tỷ đồng (chiếm gần 50% tổng tài sản), tăng 8% so với cuối năm 2022. Trong đó, chủ yếu là các bất động sản dở dang (hơn 11.888 tỷ), bất động sản thành phẩm chỉ chiếm hơn 1.590 tỷ.

Chiếm tới 61% tổng tài sản tại cuối quý I của CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền là hàng tồn kho với giá trị hơn 12.656 tỷ đồng, tăng nhẹ so với cuối năm ngoái. Đây toàn bộ là các bất động sản dở dang đang xây dựng tập trung chủ yếu tại dự án Khang Phúc – Khu dân cư Tân Tạo (hơn 5.405 tỷ), Khu nhà ở Đoàn Nguyên – Bình Trưng Đông (3.300 tỷ), Bình Trưng (hơn 1.134 tỷ), An Dương Vương (gần 609 tỷ), Khang Phúc (549 tỷ), Thủy Sinh – Phú Hữu (hơn 409 tỷ),…

Cùng thời điểm, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP với giá trị tồn kho hơn 12.287 tỷ đồng tại các dự án kinh doanh dở dang như KCN và đô thị Tràng Cát (7.913 tỷ), KCN Tân Phú Trung (1.174 tỷ), Khu đô thị Phúc Ninh (1.113 tỷ), KCN Nam Sinh – Hạp Lĩnh (958 tỷ), Dự án NOXH tại thị trấn Nếnh (411 tỷ),…

Hay tại Tổng Công ty Đầu tư và phát triển Công nghiệp - CTCP với giá trị hàng tồn kho hơn 21.358 tỷ đồng (chiếm 44% tổng tài sản), tăng không đáng kể so với cuối năm ngoái. Trong đó, chủ yếu là chi phí xây dựng cơ bản dở dang của các dự án, bao gồm chi phí đền bù GPMB và các chi phí phải trả để có được quyền sử dụng đất, chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và các chi phí có liên quan khác. Tại ngày 31/3, doanh nghiệp có hơn 1.820 tỷ đồng chi phí sản xuất kinh doanh dở dang dài hạn tại các dự án Lake View, Hòa Lợi, TDC Plaza, Unitown gia đoạn 2.

Đặc biệt, nếu xét theo tỷ trọng trong cơ cấu tài sản, khá nhiều doanh nghiệp nói trên có tỷ trọng hàng tồn kho rất cao. Trong đó, Quốc Cường Gia Lai đứng nhất với tỷ trọng 73%, tiếp theo là Mekong Group với 64%, CIC Group với 59%, …

Trước tình hình khó khăn, hậu quả của việc phát sinh tương ứng là các doanh nghiệp buộc phải đầy mạnh vay mượn và nghiễm nhiên sẽ dẫn tới việc gia tăng quy mô nợ, khiến chi phí tài chính phình to và bào mòn lợi nhuận có được. Dự báo, điều này cũng sẽ tái diễn trong các quý tiếp theo, ít nhất là co tới quý III/2023.

Thiếu nguồn vốn là vấn đề nhức nhối của doanh nghiệp, khi thị trường đi và giai đoạn trầm lắng, nợ và hàng tồn kho ngày một tăng cao. Dù trong giai đoạn đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà nước liên tục giảm lãi suất điều hành nhưng mức tăng trưởng tín dụng vẫn ở mức thấp, đến 15/6/2023 chỉ tăng 3,36% so với năm 2022, chưa bằng 1/4 mục tiêu tăng trưởng tín dụng của năm (khoảng 14-15%).

Doanh nghiệp vẫn đang chờ “ngấm” chính sách

Thực trạng trên cho thấy các doanh nghiệp chịu áp lực rất lớn về nguồn vốn. Theo số liệu từ Cục Đăng ký kinh doanh (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) trong 6 tháng đầu năm 2023, số doanh nghiệp gia nhập thị trường và số vốn đăng ký của doanh nghiệp thành lập mới trong lĩnh vực này đều có mức sụt giảm rất mạnh so với cùng kỳ năm ngoái.

Mặc dù, thị trường đã đón các chính sách về bất động sản trong những tháng đầu năm là tín hiệu tích cực, góp phần thúc đẩy thị trường để doanh nghiệp có niềm tin hơn vào sự phục hồi vào cuối năm. Tuy nhiên, chính sách đưa ra thường có độ trễ, doanh nghiệp chưa thể đáp ứng được ngay các yêu cầu từ chính sách và điều cần thiết nhất trong lúc này là cần được hướng dẫn để chính sách nhanh chóng được đưa vào thị trường, sớm được thực hiện giảm bớt áp lực cho doanh nghiệp.

Các chính sách bất động sản khác với các chính sách tài chính bởi có độ trễ ít nhất 6 tháng. Tức là 6 tháng sau khi các luật này ra đời các doanh nghiệp mới có thể thấy vướng. Vì vậy, ở thời điểm hiện tại nhiều doanh nghiệp có thể tái cơ cấu sản phẩm nhưng rào cản pháp lý vẫn còn đó. Phía đội ngũ thực thi pháp luật cũng chưa cởi bỏ hoàn toàn về tâm lý e ngại, trong khi người mua vẫn chưa sẵn sàng trở lại khi mặt bằng lãi suất chưa hạ.

Giới chuyên gia nhận định, dù có nhiều văn bản được ban hành nhưng tác động thực tế đến thị trường là chưa nhiều. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc thiếu một quy trình chuẩn để các bên tuân thủ và làm theo. Những vấn đề liên quan đến pháp lý cũng được nâng lên đặt xuống nhiều lần nhưng chưa thể đi đến hướng giải quyết cuối cùng.

Những vấn đề gỡ vướng pháp lý vẫn là cơ sở quan trọng để giải quyết khủng hoảng dòng tiền trên thị trường. Theo các chuyên gia, nếu tháo gỡ được vấn đề trước mắt là pháp lý thì ngay lập tức hàng trăm dự án được giải toả và dòng tiền từ đó mà ra. Quan trọng hơn, pháp lý là niềm tin, tháo gỡ sẽ củng cố niềm tin một cách mạnh mẽ.