Qua thời “sốt ảo”, giá đất các huyện TP Hồ Chí Minh giảm mạnh

Tình hình giá đất ở các huyện

Giá bán các dự án ở quận huyện vùng ven TP Hồ Chí Minh giảm so với đầu năm, ít nhất là 5%, giảm nhiều nhất từ 10 – 20% thậm chí ở một số khu vực giẩm đến 30%.

Cụ thể tại huyện Bình Chánh, 100m2 đất nền ở khu vực Trung Sơn đang được rao bán với mức giá 7,3 – 7,6 tỷ đồng và đã giảm 10%. Tại tuyến đường Nguyễn Văn Linh giá đất nền trên thị trường thứ cấp được rao bán khoảng 70 – 78 triệu đồng/m2, đã giảm từ 8 – 10%.

Giá đất nền dự án tại huyện Hóc Môn cũng có xu hướng giảm mạnh, cụ thể ở tuyến đường Nguyễn Văn Bứa thuộc xã Xuân Thới Sơn giá đất nền đã lên thổ cư được bán với giá 22 – 23 triệu đồng/m2, đã giảm 10%. Ở các tuyến đường khác như đường Nguyễn Ánh Thủ, đường Bà Điểm giá đất cũng đã giảm 9% so với cùng kỳ năm trước, dao động từ 22 - 25 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại huyện Cần Giờ giá đất cũng giảm không kém cạnh. Một lô đất mặt tiền lớn gần biển rộng 2500 m2 cần bán gấp được rao bán với giá 37 tỷ đồng, trong khi thời gian trước đó lô đất này được định giá là 52 tỷ đồng, chỉ từ nửa đầu năm đến nửa cuối năm mà giá bán đã giảm đến tận 29%. Theo tìm hiểu, nguyên nhân chủ yếu khiến lô đất này bán giá lỗ vì chủ lô đất đang khó khăn thiếu hụt nguồn tiền.

Một trường hợp khác trên đường Giồng Ao, thị trấn Cần Thạnh, đất ở đây có mức giá bán khoảng 38 triệu đồng/m2 nhưng đã giảm còn 31 – 32 triệu đồng/m2 trong thời điểm cuối năm.

Chị N.T.H.A (Cần Giờ, TP Hồ Chí Minh) đã bán lô dất diện tích 600 m2 ở thị trấn Cần Thạnh với giá 18 tỷ đồng trong khi đầu năm có người hỏi mua lô đất với mức giá 21 tỷ đồng nhưng không bán.

“Không vay vốn được ngân hàng, tôi cần tiền gấp để bù đắp cho công việc kinh doanh, nên cắt lời giảm giá, đành chịu giảm biên lợi nhuận từ 50% xuống còn 20% đã trừ thuế và các khoảng chi phí khác” – Chị N.T.H.A cho biết.

Cùng hoàn cảnh, tại huyện Củ Chi vào đầu tháng 12 nhiều lô đất đồng loạt giảm giá. Những lô đất mặt tiền với diện tích khoảng từ 100 - 150 m2 được chào bán với mức giá 20 - 25 triệu đồng/m2. Những khu đất có diện tích lớn hơn giá bán giảm từ 20 triệu đồng/m2 xuống còn 16 triệu đồng/m2.

Anh N.M.D sở hữu một lô đất thuộc xã Tân Thông Hội, huyện Củ Chi, anh cho biết để có thể nhanh chóng bán được đất, anh đã giảm giá mạnh đến 20%, từ 9 tỷ xuống còn 7,25 tỷ đồng và đã chốt xong giao dịch với khách hàng.

Không thoát khỏi tình cảnh trên, tại huyện Nhà Bè giá bán đất nền thứ cấp trên đường Lê Văn Lương đang có giá bán 27 - 53 triệu đồng/m2 so với đầu năm mức giá đã giảm 10 – 15%. Tại đường Huỳnh Tấn Phát giá đất rao bán ở mức 40 - 63 triệu đồng/m2, giảm 7 - 14%. Đường Nguyễn Lương Bằng giá đất thứ cấp chào bán từ 33 - 60 triệu đồng/m2 giảm 8 - 17%. Trên đường Nguyễn Hữu Thọ giá đất thuộc một dự án lớn với diện tích rộng hơn 20 ha giá bán 55 - 110 triệu đồng/m2, giảm tận 21% so với cuối năm ngoái.

Theo DKRA đất nền tại các huyện ngoại thành TP Hồ Chí Minh đã bắt đầu giảm giá từ tháng 4 và càng tụt mạnh đến cuối năm. Tuy giá đất đang trên đà giảm tốc nhưng lượng giao dịch vẫn khá ảm đạm, thanh khoản giảm mạnh từ 70 - 75%.

Qua thời “sốt ảo”

Nguyên nhân giá đất các huyện ngoại thành giảm mạnh vẫn đến từ việc nguồn vốn tín dụng bị siết chặt cùng với thông tin UBND TP Hồ Chí Minh đề nghị các huyện không xin lên quận, cần chờ đạt chuẩn thì mới đưa ra được quyết định. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý người dân dẫn đến lượng giao dịch giảm rõ.

Theo UBND TP Hồ Chí Minh việc yêu cầu các huyện không xin lên quận vì lo sợ cơn sốt đất xảy ra sẽ dẫn đến đầu cơ ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường.

Thực tế cho thấy vào năm 2021 khi tin đồn, các huyện sẽ được lên quận bị thổi phòng tình hình BĐS ở các huyện đã biến động mạnh, đầu năm 2021 giá đất tăng cao từ 3 – 20%. Đây cũng là thời điểm mà giá dất ở huyện tăng cao nhất từ 45 - 92 triệu đồng/m2.

Thông tin lên quận đã tác động mạnh đến giá cả đất nền, tăng cao hơn so với giá trị thực tế xuất hiện tình trạng “giá ảo”. Do đó, khi thông tin được xác nhận chỉ là lời đồn thổi thì mức giá sẽ đột ngột bị kéo xuống, về lại mức giá thực tế trên thị trường.

Đối với những nhà đầu tư dài hạn đã ôm đất từ 2 đến 3 năm trở lên thì bán lại trong thời điểm này dù giá giảm vẫn có lãi chỉ là không cao chứ không thể nào lỗ. Còn với những nhà đầu tư ngắn hạn từ vài tháng đến một năm thì dễ dàng gặp rủi ro hơn do mua vào lúc đất chạm đỉnh cơn sốt và bán lại vào lúc sức nóng đã giảm.

Tuy hiện tại nhà nhà người người đều rao là bán lỗ như thực tế phần trăm nhà đầu tư sinh lời vẫn chiếm nhiều hơn, những nhà đầu tư chịu lỗi chỉ chiếm một phần nhỏ chủ yếu là những nhà đầu tư mới còn ít kinh nghiệm, sử dụng đòn bẫy tài chính quá tay.

Ngoài thông tin các huyện sẽ ngừng lên quận thì việc kiểm soát nguồn vốn tín dụng chảy vào thị trường BĐS cũng đã tác động đến giá đất. Doanh nghiệp và nhà đầu tư không thể vay vốn đã khiến nguồn cung và sức cầu sụt giảm.

Bên cạnh đó, lãi suất ngân hàng tăng cao đột biến, đặc biệt là lãi suất cho vay mua BĐS tăng cao ở mức 11 – 15%/năm. Việc này đã góp phần hạn chế những nhà đầu tư sử dụng đòn bẫy tài chính. Có thể thấy, dù giá bán đã giảm mạnh nhưng trong tình hình thị trường ảm đạm người mua đã thận trọng hơn khi quyết định “xuống tiền” do đó thanh khoản BĐS ngày càng kém hơn.