Quá trình phục hồi của thị trường bất động sản nhìn từ sự “thẩm thấu” của chính sách

Chính sách chỉ thực sự “thẩm thấu” vào năm 2024

Từ trước đến nay, thị trường bất động sản đóng góp 15% tỷ trọng vào GDP của quốc gia, ảnh hưởng trực tiếp tới những ngành kinh tế khác như: xây dựng, vật liệu xây dựng, ngân hàng, chứng khoán... Do vậy, "sức khỏe" của thị trường BĐS có ảnh hưởng rất lớn với nề kinh tế.

Dữ liệu khảo sát của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) với các hội viên là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản cho thấy tình hình thị trường tiếp tục diễn biến khó khăn khi có tới 66% doanh nghiệp bất động sản hiện đang lâm nguy. Thị trường bất động sản bắt đầu lao vào khủng hoảng từ tháng 5/2022 đến nay. Nguyên nhân từ chính thị trường này khi giá bất động sản tăng quá cao so với giá trị thực, cũng như mức thu nhập của đại bộ phận người dân.

Ngoài ra còn do dịch bệnh, chu kỳ tăng trưởng của thị trường, tốc độ tăng trưởng kinh tế giảm; hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp... cũng như các vướng mắc về pháp lý trong quá trình triển khai dự án không được tháo gỡ một cách triệt để.

Nhằm tháo gỡ những khó khăn cho thị trường và doanh nghiệp bất động sản, từ đầu năm 2023, Chính phủ đã có một loạt cơ chế chính sách về gia hạn trái phiếu, chứng khoán, nới tín dụng để khai thông thị trường bất động sản. Khi được tháo gỡ về cơ chế chính sách, nguồn lực, bất động sản sẽ có cơ hội hồi phục.

Mặc dù, chính phủ đã có những chính sách đúng và trúng, tuy nhiên khâu triển khai còn chậm và thiếu sự đồng bộ nên chính sách vẫn chưa thể tháo gỡ nút thắt cố hữu về pháp lí và dòng vốn. Vì vậy, có thể thấy thị trường bất động sản vẫn chỉ đi ngang mà chưa thực sự phục hồi và phát triển.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, hiện nay mặc dù có nhiều chính sách tốt nhưng việc chỉ đạo tháo gỡ pháp lý hiện tại vẫn chỉ dừng lại ở mức độ chủ trương, định hướng, chưa có nhiều văn bản, thông tư, nghị định… chưa có những hướng dẫn chi tiết các sở ban hành về việc phối hợp triển khai một cách cụ thể nhằm đạt được hiệu quả tối ưu nhất.

Khi thị trường bất động sản giảm sút thì ngay lập tức cần có những cơ chế chính sách kịp thời. Nhưng thực tế ở nước ta, các cơ chế chính sách có độ trễ gây nguy hiểm cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, Lãnh đạo Câu lạc bộ BĐS Hà Nội cũng có nhận định lạc quan và triển vọng tươi sáng đối với thị trường BĐS trong thời gian tới khi vượt qua được chu kỳ khó khăn.

“Thị trường BĐS sẽ khởi sắc trở lại vào giữa năm 2024 khi các chính sách hỗ trợ đã được ban hành bắt đầu “thẩm thấu” vào thị trường, giúp các chủ thể, đặc biệt là các nhà đầu tư có thêm niềm tin rót vốn vào các dự án, sản phẩm có tiềm năng sinh lời tốt”, ông Điệp nhấn mạnh.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, Công ty cổ phần WiGroup cũng cho rằng, một trong những tín hiệu dự báo ngành BĐS khởi sắc là lãi suất cho vay giảm về mức thấp hơn sẽ là động lực chính cho toàn ngành vực dậy. Lãi suất huy động đã điều chỉnh từ quý I/2023 nhưng diễn biến lãi suất cho vay có độ trễ.

Bên cạnh đó, hành lang pháp lý được tháo gỡ giúp khơi thông nguồn cung BĐS. Phân khúc nhà ở xã hội có thể là “chất xúc tác” cho ngành BĐS khi mà phân khúc này được hưởng lợi từ nhiều chính sách hỗ trợ của Chính phủ.

“Sự phục hồi của thị trường BĐS nói chung và ngành BĐS dân cư nói riêng sẽ rơi vào khoảng nửa cuối năm 2024 khi mà những chính sách hỗ trợ bắt đầu thẩm thấu”, báo cáo của WiGroup nhận định.

Phân khúc nào sẽ phục hồi sớm hơn thị trường?

Đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho rằng, mặc dù thị trường từ nay đến hết năm vẫn còn ảm đạm. Thế nhưng, vào cuối năm, phân khúc bất động sản công nghiệp và căn hộ chung cư vẫn sẽ có sự hồi phục sớm hơn vào cuối năm.

Theo một khảo sát của Dat Xanh Services về loại hình bất động sản được quan tâm của khách hàng trong nửa cuối năm 2023, căn hộ chung cư chiếm tỉ lệ áp đảo với 73% bởi tính chất dễ tiêu thụ, yếu tố khai thác dòng tiền ổn định, khả thi.

Báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam ghi nhận, giá trung bình căn hộ trên thị trường sơ cấp trong quý 2 đạt mức khoảng 60 triệu đồng/m2. Một số ý kiến nhận định, việc khan hiếm căn hộ tầm trung, giá vừa túi tiền của số đông người dân đang là điểm nghẽn lớn nhất của thị trường. Nếu điều này được cải thiện, chắc chắn không khí giao dịch sẽ nhanh chóng trở nên sôi động hơn trong thời gian tới.

Khảo sát của VARs cũng cho thấy, đối với phân khúc nhà ở chung cư giao dịch trong các tuần 2,3,4 tháng 8/2023 và báo cáo tổng hợp từ các chương trình ưu đãi trong tháng 7 “tháng Ngâu” vừa qua cho thấy, nhiều dự án mở bán mới đang được chiết khấu cao khoảng 20% so với giai đoạn trước. Ngoài chiết khấu sâu về giá, các chương trình chia nhỏ thanh toán tới vài năm cũng tạo động lực cho người mua nhà. Đây chính là cách thức “kích cầu” tiêu dùng và tác động nhẹ tới thị trường dịp cuối năm.

“Việc các NHTM giảm lãi suất huy động, các nhà đầu tư sẽ cân nhắc cơ hội, nhất là khách hàng mua để ở. Thị trường có dấu hiệu ấm lên ở một số phân khúc có nhu cầu ở thực ở vùng nội đô. Còn vùng ngoại ô, các phân khúc đầu cơ thì nhà đầu tư thực sự cần cân nhắc”, ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết.

Theo TS. Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đất Xanh cho biết, qua khảo sát thị trường cho thấy, niềm tin thị trường sẽ dần quay trở lại từ cuối năm 2023, đầu năm 2024 khi các chính sách của Chính phủ phát huy tác dụng và trở thành động lực thị trường khởi sắc. Đặc biệt là Chỉ thị số 08/CT-TTg của Thủ tướng về đẩy mạnh giải ngân đầu tư công và việc hàng loạt dự án giao thông trọng điểm đã được khởi công. Đây được kỳ vọng sẽ trở thành lực đẩy giúp cho thị trường bất động sản cùng nhiều ngành nghề khác phục hồi và đảo chiều tăng trưởng trở lại trong nửa cuối năm 2023, đầu năm 2024.