Quy định về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai có gỡ được bất cập cho thị trường bất động sản?

Nhìn một cách tổng quan, Thông tư 11 lần này không khác gì so với Thông tư được ban hành 2015 và được sửa đổi vào năm 2017. Tuy nhiên, Thông tư 11 vừa mới ban hành quy định chi tiết hơn để tránh bị nhẫm lẫn, trong đó việc bảo lãnh đó là cho ai, bảo lãnh cho đối tượng là người mua của chủ đầu tư hay chỉ bảo lãnh cho chủ đầu tư và cả hình thức bảo lãnh, tức là tất cả những hình thức bảo lãnh đều được đề cập rõ ràng.

Quy định mới có gỡ khó được bất cập?

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (Điều 56) và Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (Điều 27) đều quy định về “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”.

Như vậy, quy định về bảo lãnh tài sản đảm bảo không phải mới mà chính sách này đã tồn tại từ nhiều năm trước nhưng nhiều chủ đầu tư “không thể thực hiện” và không có sự bảo lãnh chính thức từ phía ngân hàng.

Nguyên nhân nhiều doanh nghiệp đưa ra là do vướng mắc trong khâu thẩm định năng lực tài chính và tài sản thế chấp của doanh nghiệp. Về tài sản thế chấp, doanh nghiệp đã thế chấp chính dự án đang triển khai để vay vốn trước đó rồi, vì vậy phải huy động các tài sản khác để thế chấp là rất khó khăn.

Do vậy, trên thực tế khi mua nhà, chủ đầu tư thường đưa cho khách hàng hai lựa chọn: Có hoặc không bảo lãnh ngân hàng và nếu có bảo lãnh giá sẽ cao hơn.

Tại Thông tư 11/2022/TT-NHNN cũng tiếp tục nhấn mạnh, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực có cam kết thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Giới chuyên gia cho rằng, những quy định bảo lãnh nhà ở hình thành tương lai, về mặt lý luận được xem là cơ sở vững chắc để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà thuộc những dự án nhà ở hình thành trong tương lai, với sự tham gia cùng của ngân hàng thương mại là những tổ chức có chức năng thẩm định chuyên nghiệp, nền tảng tài chính vững mạnh và uy tín. Tuy nhiên, sau nhiều năm thực hiện quy định bảo lãnh qua ngân hàng đã bộc lộ nhiều bất cập, hạn chế. Đó là làm tăng giá thành, tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu khi mua nhà.

Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” làm tăng giá thành, tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu bằng khoảng 2% giá bán nhà… Điều này làm tăng gánh nặng chi phí tài chính cho người mua nhà.

HoREA còn cho rằng nếu thực hiện đúng quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” thì “khó” cho cả ngân hàng thương mại và chủ đầu tư vì vừa làm giảm năng lực cho vay tín dụng của ngân hàng thương mại và vừa làm tăng “khối tài sản bảo đảm” của doanh nghiệp cho “khoản bảo lãnh” nên không được khai thác sử dụng hiệu quả “khối tài sản bảo đảm” này.

Lãnh đạo HoREA cũng nhận định: "Trên thực tế, phần lớn các ngân hàng thương mại có “vốn tự có” không lớn, trong lúc dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị thường có giá trị rất cao. Nếu thực thi đúng quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” thì hầu như các ngân hàng thương mại không có đủ năng lực để đáp ứng, nên quy định này thiếu tính khả thi, không sát với tình hình thực tiễn và chưa thực chất".

Cần phải thắt chặt các quy định để thực hiện đúng nghĩa vụ bảo lãnh

Rủi ro lớn nhất của người mua nhà ở hình thành trong tương lai là mất tiền nhưng có thể không nhận được nhà. Vì đây là kiểu “mua nhà trên giấy” hay còn gọi là mua “lúa non” nên sản phẩm có thể không hình thành. Ngoài ra, khách hàng có thể không được nhận nhà theo đúng tiến độ và chất lượng như đã thỏa thuận... Vì vậy mà việc quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được ban hành để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nhận định, để phát huy triệt để tính hiệu quả của quy định này thì nên có thêm sự tham gia của một số cơ quan độc lập (đơn vị bảo hiểm hay một số quỹ bất động sản) nhằm chứng kiến, giám sát việc bảo lãnh.

Còn bà Doãn Hồng Nhung, giảng viên khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, Phó Trưởng ban Pháp chế, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khi cung cấp thông tin cho báo giới cũng cho biết, khoản 1, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản quy định như sau: chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng – khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Tuy nhiên, việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, theo bà Nhung cần phải có thêm các công cụ khác như sự tham gia của các công ty bảo hiểm, đơn vị quản lý Nhà nước, chủ đầu tư. Đặc biệt, cần đẩy mạnh hơn nữa các quy định trách nhiệm của ngân hàng và chủ đầu tư.

Còn tại hội thảo khoa học với chủ đề “Đảm bảo an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản” mới diễn ra vừa qua, TS Lưu Quốc Thái (trường Đại học Luật TP.HCM) cho rằng hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có nhiều rủi ro cho người mua. Cụ thể, rủi ro lớn nhất của người mua là mất tiền nhưng không nhận được nhà. Vì đây là kiểu “mua nhà trên giấy” hay còn gọi là mua “lúa non” nên sản phẩm có thể không hình thành. Ngoài ra, khách hàng có thể không được nhận nhà theo đúng tiến độ và chất lượng như đã thỏa thuận...

Theo TS Thái, các biện pháp mang tính phòng ngừa để bảo vệ quyền lợi của khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai đã được quy định trong Luật Kinh doanh BĐS 2014.

Về các kiến nghị đối với các biện pháp này, theo TS Thái, đối với biện pháp bảo lãnh ngân hàng để bảo đảm quyền lợi của khách hàng nên bổ sung các quy định về phạm vi bảo lãnh, thời điểm ký kết hợp đồng bảo lãnh và thời điểm kết thúc hợp đồng bảo lãnh. Cụ thể, nên quy định là thời điểm mà các nghĩa vụ được bảo lãnh được hoàn tất chứ không nên căn cứ vào thời gian bàn giao nhà như hiện hành.