Rút khỏi phố, xuống tiền đất tỉnh: Cơ hội hay canh bạc?

Khi căn hộ không còn “đẻ trứng vàng”

Cuối năm 2024, chị Hải Anh (30 tuổi, Hà Nội) quyết định mua một căn hộ 2 phòng ngủ tại khu vực Nam Từ Liêm với giá khoảng 3,6 tỷ đồng. Trong đó, chị vay ngân hàng 1,6 tỷ đồng, còn lại là tiền tích lũy cá nhân. Thời điểm đó, thị trường chung cư Hà Nội sôi động, nhiều người phải “tranh suất” đặt cọc để sở hữu căn hộ tốt.

Với mục tiêu tạo dòng tiền, chị nhanh chóng cho thuê căn hộ với giá 13 triệu đồng/tháng - gần đủ để trả gốc và lãi ngân hàng hàng tháng. Tuy nhiên, bước sang năm 2025, mọi thứ dần thay đổi. Giá căn hộ chững lại, thanh khoản sụt giảm, trong khi thời hạn ưu đãi lãi suất sắp kết thúc khiến chi phí tài chính tăng lên.

“Tôi đang phân vân: có nên bán căn hộ, tất toán khoản vay rồi dùng số tiền còn lại đầu tư đất nền ở tỉnh? Bạn bè tôi có người đã chuyển hướng sang đất và lãi lớn, nhưng cũng có người ôm đất hai năm chưa bán được”, chị Hải Anh chia sẻ.

Câu hỏi của chị không phải là cá biệt, mà phản ánh thực tế đang diễn ra tại thị trường bất động sản Hà Nội: căn hộ mất dần sức hấp dẫn, trong khi đất nền tỉnh trở thành điểm đến mới.

Theo báo cáo quý I/2025 của Knight Frank, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đạt trung bình 3.083 USD/m² (khoảng 80 triệu đồng/m²), tăng 6% so với quý trước và tăng tới 38% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, trái ngược với đà tăng giá là sự sụt giảm đáng kể về thanh khoản. Tỷ lệ hấp thụ chỉ còn 56%, với 2.652 căn hộ giao dịch - giảm 71% so với quý trước và 37% so với cùng kỳ.

Ngược lại, đất nền - đặc biệt ở các tỉnh vùng ven hoặc có hạ tầng kết nối tốt lại ghi nhận sự bứt phá. Theo dữ liệu từ batdongsan.com.vn, lượt tìm kiếm đất nền trong quý I/2025 tăng 50% so với cùng kỳ năm trước, cao hơn nhiều so với mức tăng 15% ở phân khúc căn hộ. Riêng tại Hà Nội, lượng tìm kiếm đất nền tăng 52%, giá tăng 42% so với năm 2023, tập trung ở các huyện ven đô.

Tại các địa phương lân cận như Bắc Giang, Ninh Bình, Hà Nam, Phú Thọ, mức độ quan tâm và giá đất nền tăng mạnh, có nơi tăng hơn 100% lượt tìm kiếm chỉ trong ba tháng đầu năm. Các khu vực này cũng là tâm điểm của kỳ vọng hạ tầng mới và các thông tin liên quan đến việc sáp nhập địa giới hành chính.

Tiềm năng có thật, nhưng rủi ro cũng không nhỏ

Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, ông Nguyễn Đức Lập - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản, cho rằng xu hướng nhà đầu tư tại Hà Nội và TP. HCM bán căn hộ để gom đất nền tỉnh đang gia tăng mạnh mẽ.

“Chúng tôi ghi nhận sự gia tăng đột biến lượng nhà đầu tư đổ về các địa phương như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Măng Đen hay Đắk Lắk. Thị trường căn hộ trung tâm hiện đã tăng giá quá cao, lợi tức cho thuê thấp và ít tiềm năng tăng trưởng thêm. Ngược lại, đất nền ở nhiều tỉnh vẫn đang ở vùng đáy, nhiều nơi chưa trở lại mốc đỉnh năm 2019”, ông Lập lý giải.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cũng nhấn mạnh rằng: đất nền không dành cho tất cả mọi người. Đây là phân khúc có biên lợi nhuận cao nhưng chứa đựng nhiều rủi ro, đặc biệt với những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính.

Ông Lập phân tích: “Không ít nhà đầu tư ôm đất hai năm vẫn chưa bán được, trong khi áp lực tài chính ngày một lớn. Đất nền không tạo ra dòng tiền ổn định như căn hộ cho thuê. Nếu chọn nhầm vị trí, thiếu pháp lý hoặc theo phong trào, nhà đầu tư dễ rơi vào bẫy thanh khoản”.

Bên cạnh đó, rủi ro pháp lý cũng là yếu tố đáng lo ngại, đặc biệt với các lô đất chưa có sổ đỏ, đang chờ quy hoạch hoặc bị “vẽ dự án”. Việc đầu tư xa nhà còn đặt ra bài toán quản lý tài sản, dễ phát sinh tranh chấp hoặc bị lấn chiếm mà chủ đất không kiểm soát kịp thời.

Về mặt lợi suất, dữ liệu thị trường cho thấy căn hộ Hà Nội hiện chỉ đạt tỷ suất cho thuê dưới 2%, trong khi một số khu vực đất nền tại Đà Nẵng đã tăng 10% - 20% trong nửa đầu 2025. Dù chênh lệch khá lớn, song lợi nhuận cao cũng đồng nghĩa với yêu cầu cao hơn về kiến thức và khả năng chịu rủi ro.

Vậy, với những nhà đầu tư như chị Hải Anh - nên giữ lại căn hộ cho thuê hay “xuống tiền” mua đất nền?

Theo ông Nguyễn Đức Lập, quyết định này không có đáp án đúng tuyệt đối. “Nếu mục tiêu của nhà đầu tư là an toàn vốn, ưu tiên dòng tiền ổn định, không có thời gian theo dõi thị trường thì giữ căn hộ là phù hợp. Ngược lại, nếu đã trả được phần lớn gốc, có vốn nhàn rỗi, sẵn sàng đầu tư trung - dài hạn và chọn được khu vực tiềm năng về hạ tầng thì đất nền có thể là cơ hội đáng cân nhắc”.

Vị chuyên gia cũng lưu ý: “Đầu tư đất nền nên tránh sử dụng đòn bẩy tài chính; cần thời gian, kinh nghiệm và sự chuẩn bị kỹ càng. Nếu chưa đủ tự tin, nhà đầu tư có thể áp dụng phương án trung dung: giữ căn hộ thêm một thời gian để theo dõi thị trường, đồng thời tìm hiểu và sàng lọc dần các cơ hội đất nền phù hợp”.

Bên cạnh đó, ông Lập khuyến nghị nhà đầu tư cần xác định rõ khẩu vị rủi ro của bản thân. “Lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn - nguyên tắc này chưa bao giờ thay đổi. Trong một thị trường chưa hồi phục hoàn toàn như hiện nay, thận trọng vẫn là chiến lược đáng giá”.