Sau dịch, giá bất động sản có giảm, xu hướng dòng tiền của nhà đầu tư sẽ đổ về đâu?

Giá bất động sản có giảm sau dịch?

Chia sẻ về vấn đề này tại Talkshow "Bất động sản sau dịch: Thành phố hay tỉnh lẻ diễn ra mới đây, ông Ngô Quang Phúc - CEO Phú Đông Group nhận định, sẽ rất khó xảy ra kịch bản thị trường sụp đổ hay giảm giá hàng loạt.

Theo ông Phúc, việc tạo lập ra một bất động sản dựa trên 5 yếu tố là chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí quản lý doanh nghiệp và lợi nhuận kỳ vọng. Trong 5 yếu tố trên, chỉ có một yếu tố có thể giảm trong tình hình thị trường khó khăn như hiện nay là lợi nhuận kỳ vọng. Thay vì chủ đầu tư kỳ vọng lợi nhuận là 20% thì hiện tại họ có thể kỳ vọng 10%. Tuy nhiên, khả năng bất động sản giảm giá mạnh là rất khó xảy ra.

"Giai đoạn khủng hoảng vì COVID-19 khác hoàn toàn với cuộc khủng năm 2009 - 2011. Hiện tại, do dịch bệnh nên mọi thứ phải tạm dừng, không phải là do thị trường đang có yếu tố bất ổn dẫn đến khủng hoảng. Thực tế thời gian qua, nguồn cung thị trường tuy không quá nhiều nhưng khá ổn định, lượng cầu cũng cao", ông Phúc nói.

Vị này nhận định thêm, ngay khi tình hình dịch bệnh được kiểm soát, thị trường bất động sản sẽ trở lại bình thường. Thậm chí, sức bật của thị trường sẽ tăng cao do yếu tố lạm phát.

 Đồng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam cho biết bất chấp đại dịch, giá bất động sản ở TP Hồ Chí Minh và Hà Nội vẫn không giảm. Hiện vẫn chưa có tình trạng bán lỗ, bán tháo trên thị trường. Thậm chí trong thời điểm khó khăn, vẫn xuất hiện dự án hạng sang tung ra thị trường với mức giá bán lên tới 30.000 USD/m2, hướng đến đối tượng có tiềm lực tài chính mạnh và các dự án vẫn có thể tiêu thụ được.

Có thể thấy, trong 6 tháng đầu năm, giá các dự án chào bán mới ở hai thị trường này tiếp tục tăng lần lượt 16% và 7%. Số dự án mở bán mới tăng trên 28% tại TP HCM và 20% tại Hà Nội.

Bên cạnh đó, dù số dự án mở bán mới nhiều hơn đi kèm giá bán tăng, nhưng tỷ lệ hấp thụ các dự án đều ở mức cao (trên 70%), trái ngược với tình hình dịch bệnh.

“Nhà đầu tư mua một bất động sản 5 tỷ đồng ở khu vực TP Thủ Đức, nếu như trước đây họ bán 6,5 tỷ đồng, cao hơn 30% so với mức giá đầu tư ban đầu thì bây giờ họ chấp nhận giảm 5% còn 6 - 6,2 tỷ đồng", ông Kiệt lấy ví dụ.

Dòng tiền của nhà đầu tư sẽ chảy về vùng ven hay thành phố sau dịch?

Tình hình dịch bệnh kéo dài, tâm lý của nhiều nhà đầu tư cũng thay đổi, xuất hiện nhiều tư tưởng “bỏ phố về quê”. 

Chia sẻ về xu hướng dòng tiền của nhà đầu tư sau khi dịch bệnh được kiểm soát, ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, dịch bệnh kéo dài khiến thị trường bất động sản gần như đứng im. Tuy nhiên nếu dịch bệnh được kiểm soát, thị trường sẽ trở lại bình thường. Thậm chí còn có sức bật mạnh mẽ hơn.

"Nếu dịch bệnh kéo dài, rất có thể những nhà đầu tư mới tham gia vào thị trường và đang chịu áp lực về tài chính sẽ chấp nhận bán tháo, bán cắt lỗ. Nhưng bán ra lúc này tôi nghĩ không khả thi bởi thị trường đang rơi vào trạng thái đứng im, bản thân những người mua, người bán cũng đang rất thận trọng. Còn trong trường hợp đã cân đối được tài chính, nếu dịch bệnh kéo dài đến cuối năm, nhiều người vẫn sẽ vẫn giữ tài sản của mình. Bởi khi đầu tư, khó khăn của người này đôi khi lại là cơ hội của người khác", ông Phúc nói.

Vị này cũng cho rằng, nếu tạm gác câu chuyện dịch bệnh, lạm phát,... thì giá đất vùng ven vẫn đang rất hấp dẫn. Khái niệm trung tâm hiện nay cũng được mở rộng ra phạm vi vùng. Bên canh đó, hạ tầng giao thông kết nối các khu vực lân cận đang ngày càng hoàn thiện,...

Ông Phúc lấy ví dụ “Cùng một số tiền 5 tỷ, nếu mua một căn nhà ở TP Hồ Chí Minh, sau đó bán đi thì lợi nhuận cùng lắm chỉ khoảng vài trăm triệu. Nhưng nếu mua một vài miếng đất hay căn hộ ở vùng ven thì chắc chắn biên lợi nhuận sẽ cao hơn”.

Đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư, CEO Phú Đông Group cho rằng, mỗi người nên có chiến lược mang tính chất lâu dài. Đầu tư lướt sóng cũng có cơ hội nhưng không nhiều.

"Đầu tư có tiền mặt là tốt, trong trường hợp không có đủ tiền, có thể đi vay. Nhưng phải chọn những bất động sản có tiềm năng và đầy đủ pháp lý. Để kiểm chứng, cách đơn giản nhất đó là cầm một miếng đất đi thế chấp ngân hàng, nếu ngân hàng chấp nhận thì đó là miếng đất tốt", ông Phúc khuyến nghị.

Đồng quan điểm, Ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển DKRA Vietnam cho rằng, tuy sức mua giảm nhưng nhu cầu của thị trường vẫn cao. Nhiều người có tiềm lực tài chính ở thời điểm hiện tại vẫn chọn đầu tư vào bất động sản.

Ông Hoàng cũng nhận định, khi dịch bệnh được kiểm soát, lượng người về quê tránh dịch sẽ quay trở lại TP Hồ Chí Minh. Kéo theo đó, thị trường bất động sản sẽ vực dậy.

Sở dĩ ông Hoàng đưa ra nhận định này vì mức giá tại các khu vực vùng ven vẫn còn rất hấp dẫn và vẫn còn tiềm năng tăng trưởng nhờ hệ thống hạ tầng giao thông đang được nâng cấp và ngày càng hoàn thiện. Đây không chỉ là xu hướng mà là sự phát triển tất yếu của các đô thị vùng ven trong thời gian sắp tới.