Sau 'sóng' chung cư tại Hà Nội, dòng tiền đang 'chảy' về đâu?

Giá chung cư tại Hà Nội "neo" cao, tiệm cận giá TP. HCM

Trong tất cả các phân khúc, chung cư hiện đang là từ khóa "hot" nhất trên thị trường bất động sản nửa đầu năm 2024, đặc biệt tại Hà Nội.

Sự khan hiếm nguồn hàng cũng như mức giá bán tăng vọt khiến chung cư Hà Nội tiệm cận mặt bằng giá chung cư TP. HCM, mặc dù trước đó khoảng cách này khá xa.

Theo số liệu từ Batdongsan.com.vn, nếu lấy tháng 1/2023 làm cột mốc so sánh, giá bán chung cư TP. HCM trung bình là 47 triệu đồng/m2 thì giá chung cư Hà Nội thời điểm đó trung bình khoảng 38 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên hiện tại, giá chung cư trung bình (theo tin đăng bán) ở cả Hà Nội và TP. HCM đều tiệm cận mốc 50 triệu đồng/m2.

Đáng nói, sự tăng giá của loại hình chung cư tại Hà Nội không chỉ là tình trạng cục bộ, mà diễn ra ở tất cả các phân khúc, khu vực và dự án.

Theo khảo sát của Viện Kinh tế Xây dựng (Bộ Xây dựng) và Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam, giá bán trung bình một số dự án tại Hà Nội hiện dao động khoảng 50 - 70 triệu đồng/m2.

Giá căn hộ chung cư rao bán ghi nhận liên tục tăng trên cả thị trường sơ cấp (bán từ chủ đầu tư) và thứ cấp (người mua của chủ đầu tư sau đó bán lại).

Đáng nói, khi tiến hành khảo sát của một số tổ chức nghiên cứu trên thị trường cho thấy có những dự án chung cư đã đi vào sử dụng 5 - 10 năm, thậm chí nhà tập thể cao tầng cũ cũng được đẩy giá khá cao.

Tựu trung, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội nửa đầu năm 2024 tăng khoảng 38% so với năm 2019.

Tình trạng sốt giá căn hộ diễn ra từ cuối năm 2023 đến tháng 4/2024 khi nhiều người gấp gáp mua chung cư vì tâm lý sợ bỏ lỡ (FOMO), sợ mức giá tiếp tục leo thang nên vừa đi xem nhà đã chốt cọc ngay.

Cho đến thời điểm hiện tại, giá chung cư đã hạ nhiệt song vẫn còn "neo cao".

So với các phân khúc bất động sản khác, chung cư vẫn là loại hình có thanh khoản tốt nhất trong bối cảnh thị trường còn khó khăn hiện nay.

Thiết lập mặt bằng giá mới

Sự tăng giá của chung cư thời gian gần đây được chuyên gia ví như "cơn giông mùa hè, tăng giá nhanh nhưng lướt qua nhanh".

Theo ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển kinh doanh One Housing, sau "cơn giông", thị trường chung cư Hà Nội đã thiết lập mặt bằng giá mới.

Ông Trung cho rằng một số chủ đầu tư ra hàng và bán rất nhanh. Khi cả sản phẩm bán mới và chuyển nhượng đều tăng giá, nguồn cung thấp hơn lượng tiêu thụ, đó là lúc thị trường đã chấp nhận mặt bằng giá mới.

Vị chuyên gia này cũng nhận định, trong thời gian tới, giá chung cư có thể sẽ đi ngang trước khi bước vào chu kỳ tăng giá mới, bởi nguồn cung trong 1-2 năm tới còn thấp hơn so với nhu cầu của thị trường.

Theo One Housing, nguồn cung thị trường Hà Nội năm 2024 dự kiến đạt 22.000 căn, cao hơn so với giai đoạn 2020-2023 và bằng khoảng 69% so với năm 2019 - thời kỳ trước Covid-19.

Trong đó, phân khúc cao cấp với khoảng giá từ 50 - 80 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm 10% thuế VAT và 2% phí bảo trì) sẽ tiếp tục gia tăng thị phần và chiếm đa số khoảng 70% trong những tháng cuối năm 2024 và khoảng 68% trong năm 2025.

Đặc biệt, năm 2025, thị trường sẽ xuất hiện nhiều dự án phân khúc hạng sang giá từ 80 - 230 triệu đồng/m2 tại khu Tây và khu Bắc, trong khi phân khúc trung cấp 30 - 50 triệu đồng/m2 dự báo chỉ chiếm khoảng 5% nguồn cung toàn thị trường Hà Nội.

Đà tăng giá của chung cư tại Hà Nội chưa có dấu hiệu dừng?

Ông Lê Đình Chung - CEO SGO Homes dự báo giá chung cư sẽ có chiều hướng tăng.

Các dự án mở bán mới gần đây đều ghi nhận tăng 5% - 10% so với giai đoạn trước và đầu năm. Dù mức tăng không nhiều, ông tin rằng xu hướng sẽ tiếp tục trong năm nay và cả năm sau, vì trong ngắn hạn, nguồn cung Hà Nội không có gì thay đổi.

Ông Chung cũng cho biết giá chung cư Hà Nội hiện dao động 50 - 100 triệu đồng/m2, đặc biệt mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 không còn tồn tại.

Trong khi đó, giá chung cư nội đô cũng đã bắt đầu tiệm cận mức hơn 100 - 150 triệu đồng/m2.

Chung nhận định, Tổng giám đốc EZ Property - ông Phạm Đức Toản đánh giá rằng sau 3 tháng đầu năm tăng trưởng mạnh, thị trường chung cư Hà Nội đang đi ngang.

Thực trạng này kéo theo giao dịch thứ cấp có xu hướng chậm lại, trong khi giỏ hàng mới thời điểm này duy trì thanh khoản tốt với quỹ căn diện tích nhỏ.

Tuy nhiên, phần lớn người mua có tâm lý dè dặt và chờ đợi vì mặt bằng giá cao.

CEO EZ Property dự báo từ nay đến cuối năm, chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn đầu về thanh khoản so với đất nền, nhà phố hay bất động sản nghỉ dưỡng, bởi chênh lệch cung - cầu của loại hình này vẫn rất lớn. Do đó, dù hạ nhiệt quan tâm, giá bán căn hộ, nhất là dự án mới, khó giảm trong thời gian tới.

Dòng tiền đang chảy về đâu?

Ông Vũ Cương Quyết - CEO Đất Xanh Miền Bắc thừa nhận rằng sau khi chung cư tăng giá trong vòng 6 tháng trên 10% - một mức tăng giá khá tốt - đã kéo theo sự tăng giá ở phân khúc đất nền và nhà thổ cư.

Thời gian đầu năm, đất nền ven đô và các tỉnh thành quanh TP. Hà Nội được cải thiện rõ rệt về thanh khoản.

Giá đất nền mặc dù tăng khá tốt nhưng thực chất cũng chỉ thoát đáy sau thời kỳ lao dốc trước đó, còn so với giá cách đây 1 năm thì vẫn chưa bắt kịp, chỉ mới đạt khoảng 70% - 80%.

Trong khi đó, CEO SGO Homes nhận định rằng sau cơn "sóng" chung cư Hà Nội, nhu cầu đầu tư phân khúc này sẽ không tăng mạnh trong thời gian tới.

Theo quan sát của ông, hiện nay, các khách hàng có trong tay 5-10 tỷ đồng gần như không còn cơ hội để đầu tư tại thị trường Hà Nội. Thay vào đó, nhà đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển dòng tiền vào các tỉnh ven đô Hà Nội như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Hải Dương… với vùng giá dưới 10 tỷ đồng, phần lớn mua để ở chứ không phải để đầu tư, kinh doanh.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group, cũng cho rằng sau sự “sốt nóng” của bất động sản Hà Nội, thị trường sẽ lan sang các tỉnh khác; đó có thể là các sản phẩm đất đấu giá hoặc các sản phẩm nằm ở trung tâm các tỉnh.

Ông Tuyển chỉ điểm tại miền Bắc có các tỉnh như Hải Phòng, Bắc Giang, Quảng Ninh, Thái Bình, Bắc Ninh… đang phát triển mạnh về công nghiệp, việc làm sẽ nhiều hơn.

Trong đó, Thái Bình cũng là một vùng đất tiềm năng khi trước đây chưa được nhắc đến trong các cơn sốt giá so với các tỉnh lân cận, vì thế mặt bằng giá sẽ tốt.

Theo ông Tuyển, mỗi tỉnh có một đặc thù riêng nhưng thị trường bất động sản ở các tỉnh này đều có điểm chung là sau thời gian hơn 2 năm không có thanh khoản, giá bất động sản ở những vị trí trung tâm hiện không thể rẻ hơn được nữa.

Ông Tuyển nhận định: "Đây cũng sẽ là khu vực tiềm năng cho các nhà đầu tư địa phương lẫn nhà đầu tư Hà Nội trong tương lai".