“Siết” đầu cơ bất động sản: Đâu mới là cách hiệu quả?

Không dễ để “siết” đầu cơ

Vừa qua, Bộ Xây dựng đã lấy ý kiến đối với dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15. Trong đó một đề xuất được dư luận quan tâm là “cá nhân chỉ được bán, cho thuê, cho thuê mua 3 - 5 căn nhà một năm”.

Đề xuất trên ngay lập tức nhận được nhiều ý kiến trái chiều, trong đó có một số ý kiến cho rằng điều này sẽ vi phạm quyền tự do kinh doanh của người dân. Còn một số ý kiến khác lại cho rằng quy định này sẽ nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng, giúp những người có nhu cầu ở thật tiếp cận được nhà ở.

Tuy nhiên, tại dự thảo lần 2 của Nghị được cập nhật ngày 5/3, Bộ Xây dựng chỉ đề cập cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp, thực hiện giao dịch theo pháp luật về dân sự, công chứng và phải kê khai nộp thuế theo đúng quy định.

Thực tế, khi Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản được thông qua đã có không ít những ý kiến đánh giá các Luật này sẽ phần nào hạn chế được tình trạng đầu cơ đất diễn ra, đặc biệt là những thời điểm diễn ra “sốt đất”.

Theo đó, Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) có thêm quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây nhà ở trong các đô thị loại đặc biệt, I, II và III. Quy định này được kỳ vọng ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền (một trong những nguyên nhân gây sốt ảo và đầu cơ nhà đất) ở hầu hết đô thị.

Điều 48 Luật này cũng bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thanh toán qua ngân hàng. Động thái này được cho sẽ loại bỏ hiện tượng giao dịch "hai giá", là cơ sở để xây dựng hệ thống dữ liệu, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch hơn, giảm tình trạng đầu cơ, sốt giá.

Ngoài ra, Điều 153 Luật Đất đai 2024, quy định tăng thêm các khoản thu ngân sách từ đất, trong đó tiền sử dụng và thuế đất sẽ tăng thêm với các dự án bất động sản chậm tiến độ hay không đưa vào sử dụng. Luật mới dự kiến tác động mạnh đến việc triển khai dự án và hạn chế tình trạng tổ chức, cá nhân thu gom đất ồ ạt, cản trở khả năng tiếp cận đất đai của các nhà đầu tư khác có cùng năng lực hoặc năng lực tốt hơn để thực hiện các dự án.

Bên cạnh đó, trong báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý Luật Đất đai 2024, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng đề nghị Chính phủ khẩn trương đề xuất các quy định về mức thuế cao hơn với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất. Quy định này được cho là nhằm tránh tình trạng tổ chức, cá nhân thu gom đất, gây lãng phí tài nguyên đất.

Theo các chuyên gia, những quy định mới đang từng bước giải quyết tiêu cực về đầu cơ, lãng phí tài nguyên đất tồn tại thời gian qua.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, phân tích quy định không cho phép các dự án được phân lô, bán nền, bắt buộc chủ đầu tư sẽ phải thực hiện việc xây thô cho khách hàng. Doanh nghiệp sẽ tập trung vào phân khúc đầu tư tạo lập nhà ở, công trình trên đất thay vì chỉ đầu tư hạ tầng và "bán lúa non".

"Như vậy, giá trị lô đất sẽ tăng lên do phải nộp tiền xây dựng. Việc này giúp đất đai được sử dụng tiết kiệm, hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang", ông nói.

Vẫn là vấn đề nan giải

Không phải đến tận bây giờ, câu chuyện về việc “siết” đầu cơ đất mới được nhắn đến. Nhìn lại quá khứ, việc kiểm soát đầu cơ đấy bằng công cụ thuế cũng đã được nhắc tới từ nhiều năm nay.

Đơn cử, năm 2017, Chính phủ từng đề xuất thí điểm thuế tài sản (trước mắt là đối với nhà ở, đất) tại TP HCM khi họp bàn xin cơ chế đặc thù cho địa phương này, song vấp phải nhiều ý kiến trái chiều. Do đó, qua tiếp thu ý kiến đại biểu, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã quyết định không thí điểm thu thuế tài sản tại TP HCM.

UBND TP HCM nhiều năm trước cũng từng có văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng áp dụng mức thuế suất cao đối với bất động sản thứ hai trở lên và các giao dịch trong lĩnh vực này trong vòng một năm.

Tháng 4/2018, Bộ Tài chính từng đưa ra đề nghị xây dựng Luật Thuế tài sản. Theo đó, Bộ này dự kiến đánh thuế đối với nhà, đất ở, tàu bay, du thuyền, ô tô có giá trị 1,5 tỷ đồng trở lên.

Với nhà ở, Bộ này xây dựng hai phương án đánh thuế: Một là đối với nhà ở có giá trị từ 700 triệu đồng trở lên; hai là nhà ở có giá trị 1 tỷ đồng trở lên. Ngưỡng không chịu thuế là nhà có giá trị 700 triệu đồng trở xuống hoặc 1 tỷ đồng trở xuống. Điều này có nghĩa, phần bị đánh thuế là phần có giá trị trên 700 triệu đồng hoặc trên 1 tỷ đồng. Mức thuế được áp dụng cho phần vượt lên ngưỡng quy định là 0,4%.

Tuy nhiên, khi đề xuất vừa đưa ra ngay lập tức đã gây nhiều tranh cãi của người dân và giới chuyên môn. Sau đó, Bộ Tài chính đã rút đề xuất này.

Mặc dù vậy, theo chuyên gia kinh tế - TS Đinh Thế Hiển, ở các nước đang phát triển, trong đó có Việt Nam, có những đại tỷ phú ôm nhà đất rất lớn nhưng có số thuế nộp rất thấp so với khối tài sản sinh lời. Họ hưởng mọi hạ tầng đầu tư phát triển do toàn dân nộp thuế, ngày càng giàu lên nhưng không bị phân phối lại bao nhiêu mà nguyên nhân chính là do hiện nay họ không bị thuế tài sản.

Việc đầu cơ đất đai, nhà đất để không như hiện nay quá lãng phí, không sử dụng hết nguồn lực to lớn này. Do vậy, dùng công cụ thuế để chống đầu cơ bất động sản, là cần thiết và phải thực hiện.

“Về lâu dài, loại thuế này sẽ khuyến khích sử dụng có hiệu quả đất đai và đưa bất động sản về đúng giá trị thực. Thuế này đảm bảo quốc gia có nguồn lực tiếp tục phát triển, trở nên giàu có hơn, trong đó nhóm người nộp thuế tài sản nhiều hơn lại có sự gia tăng tài sản nhiều hơn. Đây cũng là nguồn thuế ổn định và lớn để ngân sách chi cho phát triển hạ tầng và an sinh xã hội”, ông Hiển chia sẻ.