Thị trường bất động sản “ấm dần”, đất nền vùng ven đang “túc tắc” có giao dịch trở lại?

Đất nền có giao dịch trở lại

Theo báo cáo về thị trường bất động sản nhà ở TP Hồ Chí Minh và vùng phụ cận vừa được DKRA Group công bố gần đây cho thấy, phân khúc đất nền ghi nhận tín hiệu khởi sắc. Cụ thể, nguồn cung mới đạt 203 nền và lượng tiêu thụ mới đạt 29 nền trong tháng 10/2023. Con số này dù khiêm tốn nhưng so với tháng trước, đã lần lượt tăng gấp 3,8 và 4,8 lần.

Được biết, trong tháng 10, toàn bộ nguồn cung mới tập trung tại Đồng Nai. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với lần mở bán trước đó, phần lớn lượng giao dịch tập trung ở nhóm sản phẩm có mức giá trung bình khoảng 11,2 triệu đồng/m2. Các chính sách chiết khấu, cam kết lợi nhuận, cam kết mua lại,… tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Trên thị trường thứ cấp, loại hình đất nền vùng ven ghi nhận mức giảm trung bình 3% – 5% so với tháng trước, mức giảm tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm có giá trị cao, nhóm dự án chưa hoàn thiện hạ tầng, pháp lý,… thanh khoản thị trường vẫn ở mức trung bình.

Trong khi đó, báo cáo thị trường bất động sản tháng 10/2023 của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, lượng tin rao bán và nhu cầu tìm mua đất nền vùng ven đang có xu hướng tăng trưởng trở lại. Theo đó, lượt quan tâm tìm kiếm đất nền Long An tăng 12%, Bình Dương tăng 13%, Bà Rịa -Vũng Tàu tăng 19%, Cần Thơ tăng 19% và TP.HCM tăng 13% so với tháng trước.

Nhu cầu mua bán đất nền vùng ven chủ yếu rơi vào những lô đất nhỏ, giá trị dưới 2 tỷ đồng. Còn nhìn chung thị trường đất nền ở những phân khúc giá cao hơn, tình hình giao dịch vẫn ảm đạm. Nhiều lô đất giá trị lớn dù đã giảm giá 20-30% nhưng vẫn chưa giao dịch được.

Còn theo báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2023 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, phân khúc đất nền có sổ, nhà ở kinh doanh dưới 2 tỷ đồng có lượng giao dịch tăng rõ rệt, nhất là ở những vùng được đầu tư hạ tầng hay khu vực liền kề khu công nghiệp với giá bán tăng 5 – 7% so với quý trước.

Đây cũng là phân khúc điểm sáng duy nhất của loại hình đất nền, bởi lẽ với loại đất nền có khoảng giá từ 3 tỷ đồng/nền trở lên tình hình giao dịch vẫn khá ảm đạm.

Thị trường bất động sản “ấm” dần từ cuối năm nay?

Sau gần 3 năm gần như “ngủ đông,” thị trường bất động sản trên cả nước đang rục rịch “ấm” trở lại. Trong đó, các yếu tố được giới chuyên gia nhận định là cơ hội lịch sử giúp thị trường bước sang giai đoạn phát triển mới là: Tình hình kinh tế - xã hội đang có sự chuyển biến tích cực; dòng vốn dần khơi thông với lãi suất thấp.

Theo TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, những chuyển biến tích cực với thị trường bất động sản sẽ bắt đầu từ đầu quý I/2024.

“Sau rất nhiều giải pháp của Chính phủ để tháo gỡ và thúc đẩy thị trường phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững (điển hình là Nghị quyết số 33/NQ-CP), bất động sản đã và đang “ấm” dần, bởi thách thức lớn nhất đã vượt qua”, ông Lực nói thêm.

Về nguồn vốn, hiện lãi suất đã và đang giảm. Mặt bằng lãi suất hạ nhiệt là yếu tố tác động tích cực tới thị trường. Đến nay, Ngân hàng Nhà nước đã giảm 4 lần các mức lãi suất điều hành với tổng mức giảm từ 0,5%-2%/năm. Điều này sẽ đem lại động lực lớn cho doanh nghiệp bất động sản với khả năng tiếp cận vốn dễ dàng hơn.

Cùng chung nhận định về sự tích cực dần lên của thị trường bất động sản, bà Phạm Thị Miền, Phó ban Nghiên cứu thị trường và tư vấn xúc tiến đầu tư bất động sản VARS chia sẻ, trong bức tranh tổng thể của thị trường đã thực sự xuất hiện rất nhiều điểm sáng. Đó là những địa phương có kinh tế phát triển được quan tâm, chú trọng thúc đẩy đầu tư cơ sở hạ tầng, giao thông như: Hà Nội, Hải Phòng, Lào Cai, Đà Nẵng, TP. HCM… Ngoài ra, ngày càng ghi nhận thêm các địa phương sẵn sàng vào cuộc để chung tay gỡ rối cùng doanh nghiệp bất động sản. Đây là tín hiệu đáng mừng và đáng ghi nhận.

Thực tế, lượng giao dịch trên toàn thị trường đã tăng dần. Nếu quý II/2023 ghi nhận 3.700 giao dịch, tăng 1.000 giao dịch so với 2.700 ở quý I; thì sang quý III, thị trường ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần quý II và hơn 2 lần so với quý I/2023.

Đưa ra những kịch bản cho thị trường bất động sản trong thời gian tới, TS. Phạm Anh Khôi - Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – BĐS Dat Xanh Services cho biết, thời điểm quý IV/2023 thị trường bất động sản sẽ ấm dần lên.

Dat Xanh Services đưa ra ba kịch bản cho thị trường bất động sản quý IV/2023. Cụ thể, ở kịch bản lý tưởng, nguồn cung giảm 20-30%, lãi suất dưới 10-12%, giá bán tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ 40-50%.

Kịch bản kỳ vọng, nguồn cung giảm 30-50%, giá bán đi ngang, lãi suất 11-13%, tỷ lệ hấp thụ 20% Kịch bản thách thức, nguồn cung giảm trên 50-60%, giá bán giảm 20%, lãi suất trên 14% tỷ lệ hấp thụ 10%.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cũng dự báo thị trường bất động sản sẽ ấm dần lên trong các tháng cuối năm 2023 và có sự phát triển trở lại trong năm 2024.

Ghi nhận từ thực tế, các chủ đầu tư đang rục rịch chuẩn bị ra hàng như tại Thanh Hóa, một dự án bất động sản nghỉ dưỡng bắt đầu mở bán từ 16/9 hay một số dự án ở Quảng Ninh, Hải Phòng cũng dự kiến mở bán từ tháng 10/2023. Giới đầu tư cho rằng đây là thời điểm thích hợp để xuống tiền.

Theo thông tin từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), dự báo trong nửa cuối năm 2023 là thời điểm thuận lợi để khách hàng có sẵn dòng tiền đầu tư các sản phẩm bất động sản có nhu cầu ở thực và đầu tư lâu dài. Đặc biệt sản phẩm có vị trí địa lý thuận lợi và hạ tầng giao thông tốt với mức giá hợp lý sẽ hút dòng tiền.