Siết thuế có 'diệt tận gốc' vấn nạn đầu cơ đất đai?

“Siết” là giải pháp cần thiết nhưng cần thống nhất

Trong bối cảnh vấn nạn phân lô bán nền vẫn đang âm ỉ diễn ra, các giải pháp siết chặt tại địa phương chỉ là giải pháp tình thế, nhiều chuyên gia cho rằng cần nhanh chóng hoàn thiện công cụ thuế như một loại “vắc-xin đặc trị”.

Không thể phủ nhận, với hàng loạt “mệnh lệnh hành chính” được tung ra, các địa phương đã phần nào giảm thiểu được tình trạng đầu cơ, thổi giá, phân lô bán nền. Tuy nhiên, có một thực tế dễ thấy là vì chưa có quy định rõ ràng nên mỗi nơi lại đang có một kiểu “siết” khác nhau.

Điển hình như tại Hà Nội, để ngăn chặn tình trạng “xé nhỏ” đất đai để mua qua bán lại, ăn chênh lệch, thành phố đã quyết định ngưng việc tách thửa đối với cả đất nông nghiệp lẫn đất thổ cư, sau đó đưa ra đề xuất nâng diện tích tách thửa tối thiểu từ 30m2 lên 40m2 tại 9 quận và thị xã.

Đối với đất nông nghiệp, trường hợp chia tách thửa đất có diện tích từ 500m2 trở lên thành 5 thửa đất mới trở lên thì người sử dụng đất phải lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 báo cáo ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất phê duyệt trước khi thực hiện thủ tục chia tách.

Còn tại phía Nam, các giải pháp kiểm soát, “cấm - cho” trong công tác tách thửa đất cũng liên tục được chính quyền TP.HCM ban hành. Đến nay, diện tích tối thiểu được tách thửa tại thành phố này là 500m2.

Trong khi đó, tại Đồng Nai, UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số 35/2022/QĐ-UBND về tách, hợp thửa đất, quá đó siết lại việc tách nhỏ đất nông nghiệp. Quyết định trên có hiệu lực từ ngày 1/10/2022, với điểm mới là tăng diện tích đất nông nghiệp tối thiểu được tách thửa ở nông thôn từ 1000m2 lên 2000m2.

Chính việc mỗi địa phương có một kiểu “siết” khác nhau như hiện tại lại đang vô tình gây ra “tác dụng phụ”, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi chính đáng của người dân.

Minh chứng rõ nhất là mới đây, sau văn bản yêu cầu dừng tách thửa đất trên toàn địa bàn gây bức xúc trong dư luận, UBND TP.Nha Trang đã phải “sửa sai” bằng cách đề nghị các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cân nhắc việc giải quyết tách thửa đất theo thẩm quyền, đúng quy định, đảm bảo lợi ích hợp pháp cho người dân.

Nhiều người dân cho rằng việc dừng tách thửa là trái quy định của luật, gây ảnh hưởng, khó khăn cho những người có đất đủ điều kiện. Điển hình như các trường hợp có đất được thừa kế, tặng, cho hoặc thậm chí cần bán bớt đất để chữa bệnh, sinh sống, trả nợ vay mượn hay vay ngân hàng hoặc được phân chia đất theo quyết định phân chia tài sản của tòa hay cơ quan có thẩm quyền…

Thực tế cho thấy, Nha Trang không phải là địa phương đầu tiên gặp phải dư luận trái chiều và sự phản ứng gay gắt của người dân khi ban hành các văn bản siết quy định tách thửa.

Trước đó, năm 2019, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu có quyết định đưa ra điều kiện bắt buộc để được tách thửa (người dân muốn tách thửa đất nông nghiệp phải có bản vẽ, thiết kế, phương án…). Nhưng sau đó, quyết định này bị Bộ Tư pháp "tuýt còi" và buộc phải có quyết định thay thế vào năm 2021, với điều kiện "dễ thở" hơn, vì bị người dân phản đối.

Những diễn biến thực tế cho thấy, việc siết chặt quản lý là cần thiết, tuy nhiên, cần phải nhìn nhận rõ ràng việc tách thửa trong nhiều trường hợp là nhu cầu chính đáng, hợp pháp của người dân. Vì vậy, việc thực thi quản lý của các địa phương cần đảm bảo hợp lý, hợp tình.

Xây dựng và sử dụng tốt công cụ thuế

Trong một hội thảo mới đây, GS. TSKH Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, nhìn nhận thuế bất động sản thấp là một trong những nguyên nhân chính dẫn tới vấn nạn đầu cơ nhà đất, tích trữ tiền tiết kiệm vào nhà đất. Từ đó, các cơn sốt giá hình thành, tích tụ bong bóng, khiến giá nhà đất ngày càng cao.

Nếu không được kiểm soát, tình trạng trên có thể gây ra 4 hệ lụy nghiêm trọng, gồm giá đất cao đẩy giá hàng hóa lên làm giảm năng lực cạnh tranh quốc gia, không thu hút được đầu tư; lạm phát cao khi giá trị ảo của bất động sản tăng mạnh; không thể giải quyết được nhà ở giá phù hợp cho người dân; không thể tự điều chỉnh phân bổ dân cư làm cho các đô thị vượt ngưỡng hạ tầng.

"Qua 4 hệ lụy này cho thấy việc xây dựng và ban hành Luật Thuế bất động sản phù hợp là tất yếu. Cùng với đó, các luật thuế có liên quan đến đất đai phải ban hành đồng thời với Luật Đất đai sửa đổi", GS. Đặng Hùng Võ nói.

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia, cho rằng việc siết phân lô tách thửa chỉ là giải pháp mang tính tạm thời, bởi pháp luật hiện nay không cấm hoạt động phân lô, tách thửa.

Vì vậy, giải pháp lâu dài là Nhà nước cần phải xây dựng công cụ thuế đối với việc đầu cơ đất đai chỉ để bán sang tay mà không đưa vào sử dụng.

“Việc cấm phân lô, tách thửa cần phải căn cứ vào từng khu vực. Khu vực nào không nhất thiết quy hoạch thành khu vực lớn, khu dân cư lớn, cánh đồng lớn thì không nhất thiết phải cấm. Nhưng ở các khu vực có mật độ dân cư đông đúc, chật chội, cơ sở hạ tầng chưa đáp ứng được yêu cầu thì cần dứt khoát không cho phép phân lô bán nền”, ông Lực phân tích.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nêu quan điểm việc siết chặt phân lô tách thửa chỉ là biện pháp tình thế. Về lâu dài, ở mỗi địa phương cần thiết phải làm tốt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với tầm nhìn dài hạn rồi công khai để người dân biết. Việc sử dụng đất vào mục đích nhà ở, bất động sản công nghiệp hay du lịch cần đưa vào kế hoạch, quy hoạch dài hạn.

Rõ ràng, việc hoàn thiện quy định thuế, đặc biệt với những người sử dụng nhiều, bỏ hoang hóa đất đai là điều cấp thiết trong bối cảnh hiện tại, từ đó ngăn tình trạng tiền chảy vào túi riêng của giới đầu cơ, đồng thời bảo vệ lợi ích của đại đa số người dân.