Giá nhà đất sẽ giảm mạnh vào cuối năm 2022

Nền kinh tế Việt Nam trong nửa đầu năm 2022 đã có sự tăng trưởng tích cực từ khi dịch bệnh cơ bản đã được kiểm soát, hoạt động sản xuất, kinh doanh của các doanh nghiệp dần ổn định trở lại. Dù vậy, lĩnh vực Bất động sản lại có sự trái ngược khi nguồn cung mới các sản phẩm Bất động sản ở tất cả các phân khúc đều “thiếu gay gắt” trong nửa đầu năm.

Ngoài việc dòng vốn cho thị trường bị thu hẹp từ nhiều phía như kiểm soát chặt nguồn vốn tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, sự suy giảm của thị trường trái phiếu…thì việc siết chặt các thủ tục pháp lý của các dự án bất động sản cũng làm nguồn cung trên thị trường hạn chế.

Nhìn lại bức tranh nửa đầu năm 2022, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VaRS), cho hay thị trường Bất động sản chịu tác động bởi hàng loạt yếu tố như lạm phát “phủ bóng” lên nền kinh tế. Dòng tiền có những dấu hiệu chậm lại, thanh khoản giảm rõ rệt.

“Lượng cung 6 tháng đầu năm 2022 giảm 73,8% và giao dịch Bất động sản giảm sốc 75,4%. Chính sách hạn chế nguồn cung cùng dòng tiền dễ dãi chủ yếu phân bổ vào các dạng Bất động sản đầu cơ, đẩy giá nhà tăng quá nhanh, vượt quá sức mua của phần lớn người dân. Trong khi đó, hầu hết các kênh huy động vốn đều yếu và thiếu. Bức tranh u ám này khiến nhà đầu tư dần mất niềm tin”, ông Đính nhìn nhận.

Về bức tranh thị trường cuối năm, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), đánh giá chưa phải đáy của đợt suy thoái Bất động sản lần này. Giá Bất động sản đến cuối năm sẽ có xu hướng giảm giá và thanh khoản.

Ông Toản nhấn mạnh phân khúc nào tăng giá mạnh mẽ nhất giai đoạn trước sẽ giảm sâu nhất trong thời gian tới. Đặc biệt là đất vùng ven và ngoại tỉnh, đất ở nông thôn, đất đang chờ quy hoạch ăn theo các khu công nghiệp, dịch vụ. Tuy nhiên, đất tại trung tâm các thành phố lớn sẽ vẫn giữ giá, thậm chí sẽ tăng nhẹ ở một số phân khúc khi nhà đầu tư tính tới phương án an toàn là giữ tiền để trú ẩn trước tình hình lạm phát.

Theo ông Toản, những sản phẩm Bất động sản có giá trị ở và khai thác được sẽ vẫn giữ giá, bởi vì nguồn cung giảm tại các đô thị lớn cộng thêm tâm lý giữ tài sản an toàn thay vì giữ tiền nên phân khúc đó vẫn sẽ có chuyển động nhưng với biên độ giá và số lượng giao dịch không lớn. Bằng chứng là giai đoạn vừa qua giá chung cư và đất nền tại các khu vực trung tâm Hà Nội, Sài Gòn đều tăng giá và có thanh khoản tốt.

Có nhiều nguyên nhân được ông Toản viện dẫn như: chứng khoán phập phù, giằng co; tín dụng đóng van; kinh tế vĩ mô vẫn chịu ảnh hưởng tiêu cực từ tình hình thế giới; dịch bệnh và chiến tranh vẫn đe doạ các nền kinh tế lớn như Trung Quốc, châu Âu; dòng tiền kiều hối năm 2022 dự kiến sẽ giảm so với các năm trước…

Ngoài ra, ông Toản cũng phân tích rằng các luật liên quan tới đất đai, đầu tư, khung giá đất… và các quy định mới cũng sẽ làm giảm nguồn cung Bất động sản dẫn tới tình trạng “ảm đạm” của thị trường. Cùng với đó là các biện pháp chống tham nhũng cũng tác động lớn tới tiến độ các dự án, thời gian và chi phí sẽ tăng cao.

Tại Hội thảo “Xu hướng thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2022” ngày 05/08 vừa qua, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền quốc gia, nhận định, thị trường bất động sản đang trong trạng thái “chân không tới đất, đầu không tới trời.”

Nhận định về diễn biến thị trường bất động sản trong thời gian tới, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, “giá bất động sản sẽ giảm 30% nhưng không sụp đổ và sau đó sẽ phục hồi”. Vị chuyên gia đưa ra dẫn chứng, trong năm 2008, mặt bằng giá bất động sản giảm tới 60 - 70%. Tuy nhiên hiện nay là câu chuyện khác, Việt Nam đang có nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, tỷ lệ lạm phát ở mức thấp, tỷ giá hối đoái ổn định, tăng trưởng kinh tế ở mức cao so với các nước trong khu vực Đông Nam Á. Đây là cơ sở để đưa ra nhận định giá bất động sản có thể giảm 30% trong thời gian tới và sau đó sẽ phục hồi trở lại.

Cũng đưa ra quan điểm tương tự, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, giá không giảm trên toàn thị trường mà chỉ tập trung ở một số phân khúc bị “làm giá” quá mức thời gian qua.

“Giá bất động sản sẽ giảm nhưng chỉ giảm ở một số phân khúc bị thổi giá thời gian qua, một số phân khúc có giá đất quá ảo. Còn với những phân khúc phục vụ nhu cầu thực, việc giảm giá là rất khó trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm,” ông Đính nói.

Dự báo thị trường trong 6 tháng cuối năm, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, thị trường bất động sản đang trải qua thời kỳ tái cân bằng. Giá nhà sẽ sẽ chịu áp lực do chi phí đầu vào tăng, lạm phát, nhu cầu nhà ở cao trong khi nguồn cung tiếp tục thấp khiến chi phí tăng vọt. Thanh khoản trên thị trường sẽ giảm, dòng tiền dễ không còn khiến nhà đầu tư có xu hướng cho dòng tiền “nghỉ ngơi” và trở nên thận trọng hơn.