Tháo gỡ “vướng mắc” cho các doanh nghiệp trong phát triển dự án đô thị, nhà ở thương mại

Mới đây HoREA vừa có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội 10 kiến nghị về sửa đổi, bổ sung một số quy định pháp luật để tháo gỡ vướng mắc cho các dự án đô thị, nhà ở thương mại. Trong đó có đề cấp đến các kiến nghị tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp, chủ đầu tư trong việc triển khai phát triển dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Cụ thể, về phía doanh nghiệp, HoREA đề nghị tiếp tục thực hiện cơ chế “tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại” nhằm đảm bảo quyền được tiếp cận công bằng nguồn lực đất đai của tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật về đất đai.

HoREA cho rằng, việc tiếp tục duy trì 02 kênh tạo lập quỹ đất là rất cần thiết và phù hợp với khả năng ngân sách nhà nước có hạn hiện nay, nên không thể đủ sức để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, chuẩn bị quỹ đất phục vụ nhu cầu đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh của toàn bộ nền kinh tế.

Một là, “đất Nhà nước thu hồi, giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất” để đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; Hai là, đất do nhà đầu tư tự thỏa thuận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất với người dân để thực hiện các dự án đầu tư, trong đó có dự án đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội.

Đồng thời, cần bổ sung quy định chặt chẽ cơ chế xác định nghĩa vụ tài chính với Nhà nước của chủ đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại theo nguyên tắc “Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại” (quy định tại khoản 2 Điều 19 Luật Đất đai 2013), để không làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.

Ngoài ra, HoREA còn đề nghị cho phép doanh nghiệp được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Cụ thể, Hiệp hội đề nghị xây dựng hoàn thiện điểm c khoản 1 Điều 218 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) như sau: Đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt”.

Xây dựng hoàn thiện khoản 2 và khoản 3 Điều 44 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp có chức năng, nghành nghề kinh doanh phù hợp, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án. Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất với Nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng chịu trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ này”.

HoREA kiến nghị, cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị được quyền đầu tư xây dựng, kinh doanh trên phần đất thương mại, dịch vụ của dự án nếu có nhu cầu.

Hiện nay, các địa phương “không dám” cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị được quyền đầu tư xây dựng, kinh doanh trên phần đất thương mại, dịch vụ của dự án như công trình y tế, giáo dục, công viên vui chơi giải trí, công viên chuyên đề dù chủ đầu tư có nhu cầu, nên các phần diện tích đất xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng bị bỏ hoang, gây bức xúc cho người dân, còn chủ đầu tư thì không thể thực hiện được cam kết với khách hàng về việc đầu tư xây dựng, đưa vào sử dụng các công trình này để phục vụ cư dân của dự án và người dân trong khu vực.

Hiệp hội đề nghị cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị được quyền đầu tư xây dựng, kinh doanh trên phần đất thương mại, dịch vụ của dự án nếu có nhu cầu như công trình y tế, giáo dục, công viên vui chơi giải trí, công viên chuyên đề… để bảo đảm quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp.

Bởi lẽ chủ đầu tư đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất và bỏ vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của dự án, nên việc cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị được quyền đầu tư xây dựng, kinh doanh trên phần đất thương mại, dịch vụ của dự án nếu có nhu cầu là hợp tình hợp lý và phù hợp với điểm e khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư 2020 quy định việc thẩm định “sơ bộ phương án đầu tư xây dựng, quản lý hạ tầng đô thị trong và ngoài phạm vi dự án đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị” và phù hợp với Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020 quy định về “quyền của doanh nghiệp”.

Bên cạnh đó, tiếp tục sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, nhà ở” thì được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai.

Ngoài ra, thực hiện cơ chế hoán đổi các diện tích “đất công” nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại theo phương thức chủ đầu tư giao lại cho Nhà nước khoảng 25-30% diện tích đất ở của dự án (hoặc tỷ lệ % khác do Nhà nước quy định) để Nhà nước sử dụng cho các mục đích an sinh xã hội, hoặc đấu giá đất để bổ sung ngân sách địa phương, như thành phố Hồ Chí Minh đã thực hiện từ hơn 15 năm trước đây.    

Theo HoREA, cách làm này rất minh bạch, bổ sung thêm nguồn thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công là đất đai, rút ngắn được thời gian làm thủ tục “định giá đất cụ thể”, vừa giúp cho cán bộ công chức không bị “rủi ro” pháp lý trong thi hành công vụ, vừa giúp nhà đầu tư tiên lượng được nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và sớm triển khai thực hiện được dự án.