Tháo gỡ vướng mắc pháp lý, nắn dòng vốn vào thị trường bất động sản

70% vướng mắc pháp lý

Khó khăn nhất của doanh nghiệp khi triển khai xây dựng dự án được phản ánh nằm ở thủ tục hành chính khiến chi phí thực hiện dự án tăng cao, kéo theo nhiều hệ lụy ảnh hưởng đến doanh nghiệp và người mua nhà.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành, nhấn mạnh, chỉ vì ách tắc về thủ tục quá lâu mà các doanh nghiệp không thể triển khai, hoàn thiện được dự án, khiến chi phí gia tăng trong khi nguồn thu ngày càng giảm. “Doanh nghiệp bất động sản muốn sống được phải có dự án triển khai nhưng vì những vướng mắc thủ tục pháp lý mà dự án bị ách tắc kéo theo nguy cơ doanh nghiệp phá sản. Điều đó ảnh hưởng lớn đến thị trường chung cũng như cả nền kinh tế”, ông Nghĩa nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) chia sẻ: “Năm 2017, thị trường bất động sản có 42,991 sản phẩm được tung ra, sau đó giảm dần qua các năm còn 28,000 năm 2018, rồi 23,000 năm 2019 và năm 2020 còn 16,894 sản phẩm. Đến năm 2021, chỉ 13,849 sản phẩm được bán ra và 2022 chỉ hơn 12,100 sản phẩm. Tốc độ giảm quy mô lớn theo từng năm. Tình trạng này là do thiếu dự án mà nguyên nhân chính là do vướng mắc pháp lý”.

Trong những khó khăn thì vướng mắc pháp lý là lý do lớn nhất, cần tập trung tháo gỡ. Tiêu biểu Nghị quyết 16 của Trung ương, với mục tiêu ghi rõ là đến hết 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật đất đai 2013 và một số luật liên quan để đồng bộ.

TS. Vũ Tiến Lộc - Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam cũng khẳng định khôi phục thị trường bất động sản là một trong những nhiệm vụ hàng đầu hiện nay. Để lấy lại niềm tin của nhà đầu tư, thu hút dòng tiền trở lại thị trường bất động sản, trước hết phải giải quyết các vấn đề về thể chế và pháp lý, thủ tục hành chánh.

Theo phản ánh của các doanh nghiệp bất động sản, 70% vướng mắc hiện nay của các doanh nghiệp đến từ thủ tục hành chính. Cần hệ thống lại pháp lý, các chính sách để trên cơ sở đó dẫn dắt việc tái cấu trúc thị trường vốn cho bất động sản và khơi thông nguồn vốn vào thị trường này; đa dạng nguồn vốn của doanh nghiệp từ trái phiếu, cổ phiếu, các quỹ đầu tư… thay cho nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

Nắn dòng vốn thị trường

Thị trường bất động sản là ngành quan trọng nhất trong nhóm 21 ngành của kinh tế. Bất động sản liên quan tất cả lĩnh vực của nền kinh tế. Sự phát triển của ngành này ổn định sẽ có lợi cho các ngành khác. Dòng vốn của ngân hàng cũng đã xác định và hướng vào ngành bất động sản chân chính.

Bên cạnh khó khăn về pháp lý thì dòng vốn cũng đóng vai trò quan trọng không kém khi nhiều doanh nghiệp bất động sản thiếu vốn, giảm thanh khoản, không huy động được nguồn vốn của khách hàng, cũng như tiếp cận tín dụng. Mặc dù trước đó vào đầu tháng 12/2022, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã nới room tín dụng, tuy nhiên việc nới room diễn ra chậm, nên vốn chưa kịp bơm vào nền kinh tế. Tín dụng cả năm 2022 mới tăng 14,5%, chưa sử dụng hết hạn mức.

Thực tế, việc khan vốn của doanh nghiệp bất động sản năm qua không hoàn toàn do lỗi của ngành ngân hàng, mà chủ yếu do thị trường trái phiếu, chứng khoán gặp khó khăn. Theo các chuyên gia kinh tế, những năm trước, thị trường bất động sản dựa 50% vào vốn ngân hàng, song năm 2022 lên tới 70%, gây rủi ro lớn cho hệ thống.

TS Nguyễn Duy Phương, Giám đốc khối đầu tư của DGCapital phân tích, hiện nay không có văn bản nào quy định cấm ngân hàng cho vay bất động sản, nhưng vẫn cảnh báo đây là lĩnh vực rủi ro nên phải thận trọng, tức là phải rà soát, xem xét những dự án thực sự hiệu quả, dự án nào đáp ứng được thị trường, dự án đầy đủ tính pháp lý thì mới cho vay. Trong bối cảnh thị trường trái phiếu vẫn còn quá nhiều rủi ro và thanh khoản của thị trường bất động sản vẫn sụt giảm mạnh thì sự lo lắng của ngân hàng là điều hiển nhiên. Đã có nhiều cảnh báo về việc lách quy định về người có liên quan để vay vốn ngân hàng cho hoạt động kinh doanh thông thường, nhưng thực chất là đầu tư kinh doanh mạo hiểm, kinh doanh bất động sản. Vì vậy, sẽ khiến cho việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn vay của ngân hàng thương mại rất khó khăn và không khả thi, tiềm ẩn rủi ro cao.

Nhân định về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng, dòng vốn bất động sản đang bị tắc tại nhiều phân khúc. Ông Đính kiến nghị, Ngân hàng Nhà nước nên nắn dòng vốn vào các phân khúc sản phẩm phù hợp, đưa mức giá bất động sản nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với những hộ gia đình có nhu cầu thực.

Ông Vương Tuấn Nghĩa, Giám đốc Sở Xây dựng Bắc Giang cũng đề xuất, nên có dòng vốn tín dụng cho nhà ở xã hội với lãi suất ưu đãi hơn để người dân dễ dàng tiếp cận mua nhà. Bên cạnh đó, với các dự án nhà thương mại giá dưới 20 triệu đồng/m2, cần được xem xét cho vay.