Thị trường ảm đạm, bất động sản vùng ven cắt lỗ vẫn khó bán

Đất nền ven đô hết thời tăng giá

Khi bối cảnh kinh tế chịu nhiều tác động tiêu cực từ lạm phát, giá nhiên liệu tăng cao, dịch bệnh và các bất ổn của kinh tế thế giới; bất động sản cũng chịu chung cảnh ảm đạm, ế giao dịch. Đây được xem là bức tranh trái ngược với cảnh sôi động mua bán trong năm 2020, 2021.

Từ đầu năm 2022 tới nay diễn biến trên thị trường bất động sản đất nền thành phố, ven đô thì chủ yếu là lượng người bán còn lượng mua thì giảm mạnh. Mặc dù nhiều nhà đầu tư đã chấp nhận cắt lỗ sâu để huy động vốn về những vẫn không có người mua.

Theo nguồn tin từ Dân trí, tại các khu vực ven Hà Nội từng "sốt giá" như Thạch Thất, Sơn Tây, Sóc Sơn…, giao dịch bất động sản đều rơi vào trầm lắng. Theo đó, giá đất đã đồng loạt giảm sâu từ 20 - 30%, thậm chí đến 40% so với thời điểm đầu năm.

Đáng chú ý, giá đất nền từ tách thửa phân lô đang có xu hướng giảm mạnh. Trước đó, loại đất nền này có giá dao động từ 18 - 24 triệu đồng/m2, nhưng hiện nay, nhiều người đang ồ ạt cắt lỗ, giảm giá tới hơn 30%.

Theo nhiều môi giới bán nhà đất tại khu vực Thạch Thất, ngoài việc không có người mua, nhiều văn phòng còn né không nhận bán loại đất này.

Trong khi đó, nhà đầu tư của nhiều lô đất đấu giá ở các huyện ven trung tâm Hà Nội cũng đang ồ ạt thoát hàng. Tại khu đất đấu giá xã Ngọc Mỹ (Quốc Oai), nơi từng được trả giá lên tới gần 100 triệu đồng/m2, gấp 2 - 3 lần giá đất trong khu vực và không ít nhà đầu tư trúng đấu giá đất có thể sang tay ngay ăn chênh đến hàng trăm triệu đồng, nhưng hiện tại, nhiều người dùng đòn bẩy tài chính đầu tư tại khu vực này đang phải giảm giá để thoát hàng.

Anh Trần Hải Nam - nhà đầu tư tay ngang tại Nam Từ Liêm (Hà Nội), thời điểm tháng 10/2021 có mua một mảnh đất rộng 90m2 tại Hưng Yên với giá 3 tỷ đồng, tương đương hơn 33 triệu đồng/m2. Theo dự định ban đầu, anh Nam chỉ tính "lướt sóng" vài tháng, khi thị trường vẫn đang còn "nóng". Tuy nhiên, mọi toan tính của nhà đầu tư này đổ vỡ khi thị trường bất ngờ hạ nhiệt.

"Tôi rao bán nhưng nhiều người mua với mục đích xây nhà ở nên trả giá thấp hơn. Thực tế, lúc mua thị trường vẫn đang nóng nên tôi quyết định vay tới 50% giá trị mảnh đất. Dù bây giờ chưa quá cần tiền nhưng tôi muốn bán để thanh toán ngân hàng cho xong. Giờ bán bằng giá là rất khó, nên tôi rao bán cắt lỗ khoảng gần 500 triệu đồng, nhưng vẫn chưa có người mua", anh Nam cho biết.

Các nhà môi giới vẫn khẳng định là giá đất nền chắc sẵn còn tăng cao, nên nếu để lại thì chắc chắn có lãi, nhưng thực tế các bất động sản đất nền đang rơi vào hoàn cảnh “ế giao dịch”. Nhiều nhà đầu tư cho biết lãi thì chưa đấy đâu nhưng thực tế hàng tháng vẫn phải lo chạy vài chục triệu đồng để trả ngân hàng.

Nhà đầu tư cắt lỗ vẫn khó bán, vì sao?

Thực tế, xu hướng giảm giá, cắt lỗ bất động sản đã xuất hiện từ quý III/2022, đến nay chuyển thành làn sóng thật sự khi mức độ khó khăn của thị trường ngày càng tăng.Không chỉ riêng đất nền mà ở các phân khúc bất động sản khác, hiện tượng rao bán cắt lỗ diễn ra khá nhiều. Thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho thấy tỉ lệ hấp thụ BĐS trong quý III chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với đầu năm 2022 và giảm tới 50% so cùng kỳ năm ngoái.

Nguyên nhân chủ yếu là do dòng vốn trên thị trường đang gặp khó, lãi suất tăng khiến nhà đầu tư không xuống tiền. Một số dự án phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết cho vay để kích thích nhu cầu của thị trường nhưng vẫn chưa đạt hiệu quả. Theo ý kiến của nhiều nhà đầu tư lâu năm, lý do chính là giá bán vẫn cao hơn nhiều so với hạ tầng trong khu vực hay mức thu nhập của người mua có nhu cầu sử dụng.

Theo anh Vũ Thanh Tùng - nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội chia sẻ, thực tế thời gian gần đây tại nhiều khu vực đã xuất hiện tình trạng bán "cắt" lỗ bất động sản. Tuy nhiên, mới chỉ đến từ nhà đầu tư dùng đòn bẩy quá lớn, sợ ngân hàng tăng lãi suất và những người mua phải bất động sản có vị trí xấu hoặc những nhà đầu tư đang ôm quá nhiều đất, muốn cơ cấu lại danh mục đầu tư. Còn tình trạng bán tháo hiện nay vẫn chưa thể xảy ra được, bởi thời gian này mới chỉ bắt đầu giai đoạn mới.

"Tuy nhiên, một việc đã xảy ra gần đây là dù nhà đầu tư có cắt lỗ đến cả nửa tỷ đồng nhưng vẫn không thể giao dịch được. Để giải thích điều này, chúng ta cần nhìn lại giai đoạn thị trường bất động sản mấy năm qua. Các cơn sốt đất liên tục hoành hành thật - ảo lẫn lộn ở nhiều địa phương, không ít nhìn thấy giá đất cứ tăng mãi nên tin rằng không bao giờ có chuyện giảm. Do đó, thời điểm mua vào nhà đầu tư không tham khảo giá kỹ, người bán thì hét giá cao, người mua thì chỉ nghĩ làm sao để mua được đất. Như vậy, giá đầu vào vốn đã cao chót vót", anh Tùng nói.

Với góc độ chuyên gia kinh tế, TS Lê Đạt Chí, Trưởng Bộ môn Đầu tư tài chính, Khoa Tài chính doanh nghiệp - Trường ĐH Kinh tế TP HCM, cho rằng trong tất cả lĩnh vực đầu tư, dự phòng rủi ro và biết cắt lỗ là điều kiện quan trọng nhất. "Với BĐS, lâu nay người mua để ở hay đầu tư đều cho rằng đây là nơi cất tiền an toàn, không có rủi ro. Thực tế không hẳn như vậy, bởi khi cần thì vẫn phải cắt lỗ để giảm thiểu rủi ro" - ông nhận xét.

Theo TS Lê Đạt Chí, hiện nay, nhà đầu tư BĐS sẽ không có cơ hội nhiều để đầu cơ, lướt sóng nữa vì thanh khoản của thị trường rất kém. Thay vào đó, nếu đã vay để đầu tư, nhà đầu tư cần xem xét nguồn thu nhập có bảo đảm thanh toán được lãi và vốn hằng tháng không; nếu không thì có thể cắt lỗ vì khả năng lãi suất chưa hạ nhiệt trong thời gian tới. Những người đang "canh" mua BĐS giảm giá để ở hoặc đầu tư trong giai đoạn này cũng nên cân nhắc kỹ, bởi khả năng giảm giá chưa dừng lại, lãi suất vẫn còn cao và việc vay vốn không dễ như trước.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết: Tại Việt Nam, nhiều năm qua nguồn cung bất động sản nhà ở rất hạn chế. Người dân chủ yếu đầu tư đất nền, còn đất và các tài sản trên đất chiếm tỷ lệ thấp hơn. Nếu lạm phát tăng nhanh và nguồn cung bất động sản tiếp tục khan hiếm, lượng đầu tư vào tài sản nhà ở và thương mại sẽ tăng đáng kể.

Tuy nhiên khi lạm phát diễn ra, mặc dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua, tính thanh khoản không có. Đồng thời, nhiều nhà đầu tư cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng.