Không còn do dự, người mua nhà mạnh tay “xuống tiền” vì sợ giá sẽ còn tăng tiếp?

“Choáng” với giá nhà

 Có thể nói, kể từ thời điểm sau Tết Nguyên đán 2024, giá bất động sản liên tục tăng cao khiến tâm lý của nhà đầu tư cũng như người mua nhà ở thực trở nên “hoang mang”. Với phân khúc chung cư – loại hình phục vụ nhu cầu ở thực, giá tăng suốt nhiều năm qua khiến “giấc mơ an cư” của đại bộ phận người dân ngày càng gian nan hơn, đặc biệt là tại khu vực nội thành.

Thực tế, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng tại các đô thị lớn đang kéo theo nhu cầu về nhà ở tăng vọt, trong khi quỹ đất dần cạn kiệt, nguồn cung nhà ở liên tục sụt giảm do tình trạng dự án chậm triển khai bởi các chính sách liên quan đến nguồn vốn. Cộng hưởng với giá trị đất đô thị tăng thêm khi hạ tầng, dịch vụ công cộng được nâng cấp, đã và đang thúc đẩy giá căn hộ chung cư liên tục thiết lập mặt bằng mới.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội đầu năm 2024 đã tăng khoảng 38 điểm phần trăm so với năm 2019. Giá căn hộ tại Hà Nội ghi nhận liên tục tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Lực cầu mua nhà tăng mạnh không chỉ từ nhu cầu chuyển dịch của các hộ gia đình tại thành phố, sự gia tăng không ngừng của lực lượng lao động, sinh viên đổ về các thành phố để làm việc, học tập, nhất là tại Hà Nội mà còn được đóng góp bởi lượng lớn nhu cầu đầu tư đang tăng lên.

Trong khi đó, nguồn cung không mở rộng, nhà ở xã hội gần như vẫn “dậm chân tại chỗ” khi vướng các thủ tục pháp lý và quỹ đất ở xa trung tâm khiến cho giấc mơ nhà ở của nhiều người ngày càng xa vời.

Theo báo cáo dữ liệu tháng 2 của Batdongsan.com.vn, chung cư là loại hình nhà ở được quan tâm nhất tại thị trường Hà Nội sau Tết âm lịch, giá chung cư cao cấp ở mức trên 50 triệu/m2, trung cấp từ 30-50 triệu đồng/m2, vẫn tiếp tục tăng.

Bất chấp sự tăng lên mạnh mẽ từ nhu cầu của người mua nhà, nguồn cung căn hộ vẫn phát triển không tương xứng. Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới hết năm 2023 ước đạt 10.500 căn, giảm khoảng 31% so với năm trước. Nguồn cung căn hộ sụt giảm trong thời gian qua do số lượng dự án bất động sản được phê duyệt mới ngày càng khan hiếm, trong khi các dự án đang triển khai “chật vật” bởi các vướng mắc liên quan đến pháp lý và nguồn vốn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, dù lãi vay giảm nhưng việc vay mua nhà và trả nợ hàng tháng vẫn là gánh nặng với nhiều gia đình khi người dân không thực sự tự tin vào tình hình công việc và thu nhập trong tương lai do tình hình kinh tế biến động. Do đó, thuê nhà trở thành lựa chọn của người dân khi giá căn hộ Hà Nội tăng quá cao.

Ông Đính dự báo xu hướng thuê nhà sẽ còn tăng mạnh trong tương lai. Nguyên nhân của sự bật tăng ngoài do sự chuyển hướng đi thuê do giá căn hộ Hà Nội tăng quá cao còn đến từ lượng lớn chuyên gia nước ngoài đến Việt Nam thông qua các dự án có vốn FDI và sự tăng trưởng của thế hệ Millennial-Z. Thế hệ này chiếm tới 47% dân số Việt Nam. Nhóm khách hàng này có những đặc điểm riêng trong chi tiêu và quan niệm sống, quan niệm sở hữu nhà ở. Thế hệ Millennial-Z chú trọng hơn vào phong cách sống, môi trường sống, hệ thống tiện ích nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống. Những căn hộ với tiện ích đầy đủ, môi trường sống tốt hơn trở thành lựa chọn của nhóm khách hàng này. Thuê nhà được cũng là lựa chọn ưu tiên của thế hệ này.

“Xuống tiền” vì sợ giá còn tăng

Theo dữ liệu của kênh thông tin Batdongsan.com.vn, sự biến động về giá chung cư tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh trong 2 tháng trở lại đây có sự khác nhau. Tổng nguồn cung tại Hà Nội đang thấp hơn so với tổng lượng cầu tìm kiếm khoảng 5%, trong khi nguồn cung tại TP.HCM dồi dào hơn rất nhiều. Mặc dù giá chung cư tại Hà Nội đang tăng mạnh hơn so với TP.HCM, nhưng nhìn tổng thể, giá chung cư tại Hà Nội vẫn đang thấp hơn TP.HCM. Vấn đề được nhiều người quan tâm là liệu giá chung cư có tiếp tục tăng hay không?

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc kênh thông tin Batdongsan.com.vn, lượng tìm kiếm bất động sản nói chung và chung cư nói riêng tại 2 đô thị lớn nhất cả nước đang tiếp tục tăng, nhưng đây là thời điểm rất nhạy cảm của thị trường. Có người sẽ quyết định mua nhà để tránh được tình huống giá tiếp tục tăng, còn khách hàng thận trọng thì sẽ tiếp tục quan sát, bởi lượng tìm kiếm đang ở mức rất cao so với đỉnh của năm 2023.

"Tại Hà Nội hiện nay, lượng cung chưa đáp ứng được nhu cầu, có thể giải thích tại sao giá chung cư lại tăng mạnh như vậy. Chúng ta cần quan sát xem lượng cầu có vượt qua được đỉnh của năm ngoái hay không. Nếu vượt được qua ngưỡng kháng cự rất lớn của thị trường thì giá sẽ tiếp tục tăng. Một vấn đề nữa là liệu người dân từ nơi khác đến Hà Nội có tăng đột biến hay không, vấn đề này cần tìm hiểu sâu hơn một chút" - ông Quốc Anh nhấn mạnh.

Tại cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam quý I/2024 mới được Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất Động Sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) công bố cũng cho thấy, theo các chuyên gia, nhà đầu tư/ khách hàng bất động sản bắt đầu gia tăng việc tìm kiếm các sản phẩm bất động sản, theo dõi giá cả và chính sách của các dự án, cân nhắc quyết định xuống tiền để sở hữu ngay khi chọn được bất động sản phù hợp. Tỷ lệ khách hàng giao dịch ngay sau khi tìm hiểu tăng lên đáng kể so với năm 2023 tại một số vùng thị trường bởi tâm lý "sợ tăng giá" và "sợ bị giảm ưu đãi". Đặc biệt tại thị trường Hà Nội, việc khách hàng phải quyết định giao dịch nhanh chóng càng diễn ra phổ biến hơn.

Tâm lý "sợ tăng giá" xuất hiện do 3 tháng trở lại đây, giá chung cư ở Hà Nội tăng mạnh. Thị trường này đang có những cơn sốt nhỏ, giá thay đổi theo ngày, ngày hôm trước và ngày hôm sau vào đặt cọc giá đã thay đổi.

Theo một khảo sát của DXS - FERI, khách hàng tập trung chủ yếu ở nhóm có nhu cầu mua ở thực (58%), tiếp theo đó là nhóm khách hàng đầu tư dài hạn (16%) và khai thác cho thuê (18%), cũng đã xuất hiện lượng khách quan tâm đến việc đầu tư lướt sóng ngắn hạn nhưng tỷ lệ không đáng kể (3%), còn lại là các mục đích khác (5%).

Tuy nhiên về cơ bản, khách hàng đang chia thành 2 nhóm chính: Nhóm cơ hội, tận dụng thời cơ: Khách hàng quyết định giao dịch nhanh chóng để tận dụng dòng tiền rẻ và chính sách bán hàng tốt; Nhóm cẩn trọng: Khách hàng lựa chọn kỹ phân khúc, loại hình bất động sản trước khi xuống tiền: đa phần là khách hàng mua ở thực.