Thị trường bất động sản “ảm đạm” dù có thông tin Đông Anh sắp lên quận

Sắp thành lập quận Đông Anh

Theo kế hoạch vào tháng 7/2023, UBND Hà Nội sẽ trình HĐND thành phố thông qua chủ trương đưa huyện Đông Anh lên quận, sau đó trình Chính phủ và Thường vụ Quốc hội vào quý cuối cùng của năm. Qua báo cáo của các huyện và rà soát sơ bộ từ sở, ban ngành hai huyện này đã đạt các tiêu chí tối thiểu để lên quận.

Hiện tại, Đông Anh vẫn đang trong quá trình hoàn thiện nốt các tiêu chí để có thể lên quận trong thời gian tới. Địa phương này đã đạt 29/31 tiêu chí. Hai tiêu chí chưa đạt là trường trung học phổ thông đạt chuẩn quốc gia và tỷ lệ tuyến phố văn minh đô thị. Đây là hai tiêu chí thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND thành phố và có thể đạt được trước ngày 30/6/2023.

Đến nay, Đông Anh đã nhận công bố và bàn giao 5 đồ án quy hoạch chung xây dựng tỷ lệ 1/10.000; tổ chức lập điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng 4 xã (Vân Hà, Liên Hà, Dục Tú, Thụy Lâm) tỷ lệ 1/5000; hoàn thành phê duyệt, tổ chức phối hợp công bố, bàn giao 3 đồ án quy hoạch phân khu đô thị còn lại; hoàn thành phê duyệt 3 đồ án điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu đô thị tỷ lệ 1/5000, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

Đông Anh đang gấp rút hoàn thiện các tiêu chí để lên quận trong năm nay.

Bí thư Huyện ủy Đông Anh Lê Trung Kiên cho biết, đối với công tác lập, thẩm định quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, tính đến hết 2022 đã hoàn thành phê duyệt 28 đồ án quy hoạch chi tiết khu dân cư, nâng tổng số đồ án quy hoạch chi tiết khu dân cư hiện có được phê duyệt trên toàn huyện là 59 đồ án, gồm 52 thôn làng, tổ dân phố, nâng tổng số đồ án được phê duyệt là 59/82 đồ án được giao nhiệm vụ.

Đồng thời, công tác giải phóng mặt bằng cũng được huyện xác định là một nhiệm vụ trọng tâm và đã huy động được cả hệ thống chính trị vào cuộc, tạo sự đồng thuận trong nhân dân… Hầu hết công tác giải phóng mặt bằng các dự án đều đạt và vượt kế hoạch đề ra, trong đó có những công trình dự án của thành phố và dự án trọng điểm của huyện.

Đất nền Đông Anh “nằm im” dù sắp lên quận

Theo thông tin từ Batdongsan.com.vn, trong tháng 4/2023, mức độ quan tâm đất nền tại Hà Nội đã giảm 5% so với tháng trước. Đồng thời, lượng tin đăng liên quan đến phân khúc này cũng giảm tới 13% so với tháng 3.

Lũy kế 4 tháng đầu năm, mức độ quan tâm và lượng tin đăng về đất nền tại Thủ đô đã lần lượt giảm 52% và 58% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong quý I, các khu vực như Hoài Đức, Ba Vì, Thanh Trì, Sóc Sơn, Đông Anh, Gia Lâm đều có giá rao bán giảm 1-13% so với quý IV/2022, mức độ quan tâm cũng giảm 4-24% tùy từng khu vực.

Thực tế, mặc dù có thông tin sắp lên quận nhưng trong thời gian qua giá đất nền tại Đông Anh lại không có nhiều biến động, thậm trí còn giảm.

Còn nhớ thời điểm tháng 7, tháng 8 năm ngoái, đấu giá đất tại Đông Anh bất ngờ diễn ra sôi động khi có lô đất có mức giá trúng khoảng 100 triệu đồng/m2, chênh hàng chục triệu đồng so với mức khởi điểm.

Đơn cử như phiên đấu giá 18 lô đất điểm X4 thôn Đoài, xã Kim Nỗ được tổ chức ngày 23/7/2022, 18 khách hàng đã trúng đấu giá với giá trúng thấp nhất là 46,8 triệu đồng/m2, cao nhất là 105,2 triệu đồng/m2. Trong khi giá khởi điểm thấp nhất là 40,8 triệu đồng/m2, cao nhất là 55,1 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, sau “sốt nóng” là “ảm đạm”, thậm chí thời điểm này mặc dù được cộng hưởng với thông tin sắp thành lập “quận Đông Anh” nhưng đất đấu giá tại nơi này vẫn “nằm im”

Lấy đơn cử như mới đây, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Đông Anh đã phối hợp với Công ty đấu giá Hợp Danh Lạc Việt tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở đối với 15 thửa đất tại điểm X8 thôn Hà Phong, xã Liên Hà, huyện Đông Anh.

Cụ thể, các thửa đất có tổng diện tích 1.393 m2 với giá khởi điểm từ 20,8 đến 23,1 triệu đồng/m2. Phiên đấu giá có 41 khách hàng tham gia, 65 hồ sơ đăng ký. Kết quả đấu giá, thửa đất trúng đấu giá cao nhất có giá 24,9 triệu đồng/m2; thấp nhất là 20,8 triệu đồng/m2. Tổng số tiền thu được từ phiên đấu giá là hơn 31,9 tỷ đồng, tăng hơn 1,1 tỷ đồng so với giá khởi điểm.

Cũng tại khu đất trên, ngày 13/5, Trung tâm Phát triển Quỹ đất huyện Đông Anh phối hợp với CTCP Lạc Việt tổ chức phiên đấu giá 13 thửa đất ở với tổng diện tích 1.170 m2, giá khởi điểm từ 20,8 triệu đồng/m2 đến 23,1 triệu đồng/m2.

Trong đợt đấu giá này có 28 khách hàng đủ điều kiện tham gia. Kết thúc phiên đấu giá, giá trúng cao nhất là 25,5 triệu đồng/m2, giá trúng thấp nhất là 20,8 triệu đồng/m2. Tổng số tiền thu về của phiên đấu giá là hơn 27,3 tỷ đồng.

Trước đó, từ khoảng cuối năm 2022 tới tháng 3 năm nay, nhiều lô đất tại huyện Đông Anh đã phải đấu giá nhiều lần mà chưa thành công như hàng chục thửa đất tại khu đất X6 thôn Hà Lỗ, xã Liên Hà. Nguyên nhân là mức giá khởi điểm được xây dựng tại thời điểm sốt đất cuối năm ngoái nên khá cao dẫn tới tình trạng không có người mua.

Bài học “đắt giá” từ sốt đất tại Đông Anh

Theo nhận định của bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội, quá trình đầu tư xây dựng các huyện lên quận không diễn ra trong ngày một, ngày hai mà sẽ kéo dài từ nay đến 2025. Sẽ phải mất vài năm để thị trường phản ánh rõ rệt sự thay đổi, khác biệt lên giá BĐS. Để mức tăng giá này bền vững, thị trường tại các địa phương cần hội tụ đầy đủ và đồng bộ các yếu tố như quy mô dân số, đầu tư cơ sở hạ tầng, quy tụ các cơ quan ban ngành... Nếu nhìn vào các huyện sẽ lên quận hiện nay, chúng ta có thể thấy đây là một chặng đường dài.

Đông Anh chính là minh chứng cho điều này, trước thông tin Đông Anh lên quận, các đợt sốt đất xuất hiện nhưng rồi cũng lắng xuống sau đó. Đã có những nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội ở thị trường bất động sản khu vực này nhưng đã không có được lợi nhuận như kỳ vọng do thị trường suy giảm. Đây là bài học cho các thị trường khác. Các nhà đầu tư đang muốn đầu tư lướt sóng cần xem xét rủi ro thanh khoản của BĐS tại những khu vực này.

“Tôi cho rằng, trước thông tin lên quận, thị trường bất động sản tại các huyện không quá đáng lo. Các hiện tượng thổi giá hay tạo sốt đất ảo nếu có xảy ra, theo thời gian sẽ được thị trường điều chỉnh để phản ánh giá trị thực” - bà Hằng nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, đất nền là sản phẩm đầu tư dài hạn, khi quyết định đầu tư nên xác định dài hạn. Sai lầm trong câu chuyện đầu tư đất nền đó là chỉ để mua đi bán lại, chờ tăng giá. Đây cũng chính là lý do dẫn đến bong bóng bất động sản.

Trái ngược với thành công của quận Long Biên, Nam Từ Liêm, tại huyện Đông Anh, Hoài Đức đã xảy ra hiện tượng “sốt” đất ảo cách đất 5 - 7 năm. Thời điểm đó, nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư đã kỳ vọng việc “găm” đất nền, đất dự án để chờ giá tăng khi lên quận, giá đất nền được “đẩy” lên mức cao trong thời gian ngắn. Tuy vậy, khi thị trường sụt giảm, phần lớn các nhà đầu tư đã không kịp thoát hàng.