Thị trường bất động sản bán lẻ ngày càng “sôi động”, giá thuê mặt bằng sẽ tiếp tục “tịnh tiến”?

Động lực từ sự phục hồi của ngành bán lẻ

Bán lẻ là một trong những ngành kinh tế năng động nhất của Việt Nam, duy trì tốc độ tăng trưởng liên tục và ấn tượng trong hàng thập kỷ. Đồng thời là một trong những ngành có tốc độ phục hồi phục rõ nét nhất dù bị ảnh hưởng mạnh bởi đại dịch.

Ngay từ thời điểm đầu năm 2022, sau một khoảng thời gian dài giãn cách bởi dịch COVID-19, ngành bán lẻ đã nhanh chóng phục hồi với các hoạt động đón đầu cơ hội, lựa chọn mặt bằng tốt cho chiến lược dài lâu tại thị trường Việt Nam của các ông lớn bán lẻ trên thế giới khi mức giá cho thuê mới bắt đầu tăng nhẹ. Tính chung cả năm 2022, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng ước đạt 5.679,9 nghìn tỷ đồng, tăng 19,8% so với năm 2021 và tăng 15% so với năm 2019 - năm trước khi xảy ra dịch COVID-19.

Theo ghi nhận của Tổng Cục Thống kê, năm 2023, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng theo giá hiện hành đạt 6.231,8 nghìn tỷ đồng, tăng 9,6% so với năm trước, riêng doanh thu bán lẻ hàng hóa ước đạt 4.858,6 nghìn tỷ đồng, chiếm 78% tổng mức và tăng 8,6% so với năm trước.

Tính riêng trong quý I/2024, tổng mức bán lẻ hàng hoá và doanh thu dịch vụ tiêu dùng theo giá hiện hành ước đạt 1.537,6 tỷ đồng, tăng 8,2% so với cùng kỳ năm trước. 

Tại thị trường Hà Nội, giá thuê mặt bằng tầng trệt trong năm 2023 ghi nhận mức tăng khoảng 10% so với quý trước với mức công suất thuê ổn định; thị trường tại TP. HCM cũng ghi nhận sự tăng trưởng với các khách thuê lớn đang dẫn dắt nhu cầu thị trường.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, thị trường BĐS bán lẻ Việt Nam đang không ngừng phát triển cả về quy mô và chất lượng. Tỷ lệ lấp đầy mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại ở các thành phố lớn vượt mức trên 90%. Nhu cầu hiện diện, mở rộng của các thương hiệu quốc tế trong bối cảnh mặt bằng thương mại chất lượng cao còn hạn chế tiếp tục thúc đẩy giá thuê mặt bằng.

Cụ thể, tại thị trường Hà Nội, giá thuê các trung tâm thương mại hiện duy trì mức giá dao động từ 45-60 USD/m2/tháng, ghi nhận mức tăng khoảng 10% so với quý trước với mức công suất thuê ổn định. Tại TP.HCM, khu vực trung tâm vẫn duy trì giá thuê ở mức cao, khoảng 140 USD/m2/tháng. Giá thuê tại khu vực ngoài trung tâm tăng nhẹ, đạt mức 40 USD/m2/tháng.

Dự kiến trong 5 năm tới, tổng nguồn cung mới trung bình mỗi năm ở Hà Nội và TP.HCM khoảng 65.000m2, thấp hơn 57% so với trung bình của 10 năm vừa qua. Kỳ vọng giá thuê tiếp tục tăng từ 2-3% tại khu vực ngoài trung tâm, và 5-8% tại khu vực trung tâm.

“Điều đó cho thấy thị trường bất động sản thương mại bán lẻ tại Việt Nam còn rất hấp dẫn với nhiều dư địa, tiềm năng phát triển”, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS nhận định.

Phân tích kỹ hơn, đại diện VARS cho rằng, Việt Nam sở hữu nhiều yếu tố có khả năng kích cầu cho phân khúc bất động sản cho thuê bán lẻ. Đầu tiên, sự tăng trưởng nhanh chóng của dân số, tốc độ phát triển đô thị và thu nhập, đã và đang tạo ra nhu cầu lớn về bất động sản, đặc biệt là trong lĩnh vực bán lẻ. Trong khi đó, chính sách đầu tư vào cải thiện hạ tầng giao thông, bao gồm các dự án xây dựng đường cao tốc và đường sắt đô thị, đang tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc di chuyển và kết nối giữa các khu vực đô thị...

"Đặc biệt, tâm lý người tiêu dùng ở Việt Nam đang trở nên ngày càng thông minh và có nhu cầu cao về trải nghiệm mua sắm. Họ không chỉ tìm kiếm các sản phẩm chất lượng mà còn đòi hỏi sự đa dạng và tiện lợi trong việc mua hàng. Điều này tạo ra cơ hội cho các nhận hàng bán lẻ để phát triển các mô hình kinh doanh mới, bao gồm cả các trung tâm mua sắm tích hợp nhiều dịch vụ, khu vực mua sắm dành riêng cho giải trí, và ẩm thực và các cửa hàng trải nghiệm sản phẩm", ông Đính nhận định.

Nhưng vẫn thiếu hụt về nguồn cung

Các chuyên gia cho rằng, giá thuê mặt bằng bán lẻ tại các trong trung tâm thương mại có sự tăng trưởng do nhu cầu cao nhưng chưa đủ nguồn cung mới để đáp ứng.

Một đơn vị nghiên cứu thị trường khác là JLL Việt Nam cũng cho thấy trong quý II/2024, thị trường trung tâm thương mại trọng điểm tại thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận mức hấp thụ thuần lên đến khoảng 33.500 m2, và được đóng góp chủ yếu bởi khu vực ngoài trung tâm.

Trong quý II/2024, số liệu từ đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy mặt bằng bán lẻ tại thành phố Hồ Chí Minh chứng kiến giá thuê ổn định. Giá thuê thuần của trung tâm thương mại trọng điểm khu trung tâm nhích nhẹ lên mức 83,4 USD/m2/tháng, tăng 0,4% so với quý trước, thể hiện khả năng của thị trường này trong việc duy trì vị thế và thu hút các nhà bán lẻ hạng sang.

Tương tự, giá thuê khu ngoài trung tâm vẫn ổn định ở mức 35,5 USD/m2/tháng, với mức tăng không đáng kể là 0,3% so với quý trước. So với cùng kỳ năm trước, giá thuê khu ngoài trung tâm ghi nhận mức giảm 1,3% do sự ra mắt của nguồn cung mới vào cuối năm 2023 với giá thuê trung bình tương đối thấp hơn mặt bằng chung.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp Cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội cho rằng xu hướng thị trường bán lẻ trong thời gian sắp tới sẽ được định hình bởi các yếu tố như tăng chi tiêu cho dịch vụ, hướng tới các cửa hàng có tính bền vững và thân thiện với môi trường, cùng với việc tập trung cung cấp trải nghiệm độc đáo cho khách hàng.

"Bài toán kết hợp giữa mua sắm trực tuyến và ngoại tuyến thông qua chiến lược bán lẻ đa kênh cũng đang trở nên phổ biến, mang đến trải nghiệm mua sắm linh hoạt và tiện lợi cho khách hàng", vị chuyên gia cho hay.

Bà Minh phân tích, dù là "tên tuổi" mới hay đã quen mặt, các doanh nghiệp kinh doanh mặt bằng bán lẻ cần nắm bắt và đón đầu các nhu cầu mới của khách thuê, từ đó trở nên hấp dẫn và cạnh tranh hơn. Chẳng hạn như với chiến lược bán hàng chéo (cross-shopping), hay mô hình bán mang đi (takeaway) và giao hàng (delivery), layout và thiết kế mặt bằng cần được điều chỉnh thích hợp và thuận tiện để tối ưu trải nghiệm mua sắm của khách hàng.

Đồng thời nhấn mạnh, triển vọng thị trường bất động sản cho thuê bán lẻ Việt Nam trong năm 2024 sẽ đối mặt với thách thức nguồn cung hạn chế, với chỉ 0,4% nguồn cung tương lai nằm ở khu vực trung tâm, đòi hỏi các nhà bán lẻ phải tiếp tục tìm kiếm giải pháp và linh hoạt trong việc lựa chọn vị trí và mô hình kinh doanh.

"Doanh nghiệp cần chú ý để xây dựng các mặt bằng đạt tiêu chuẩn quốc tế. Bên cạnh nhà phố bán lẻ, thị trường cần bổ sung thêm trung tâm thương mại cao cấp tại khu vực trung tâm thành phố. Những dự án này cần được thiết kế và vận hành một cách chuyên nghiệp để đáp ứng yêu cầu khắt khe từ các đối tác nước ngoài", vị chuyên gia cho hay.