Phân khúc chung cư: Dù giá tăng “phi mã” nhưng thanh khoản vẫn vượt trội?

Là phân khúc tạo động lực phục hồi cho thị trường

Mặc dù giá chung cư không còn tăng “phi mã” nhưng phân khúc này hiện vẫn ghi nhận sức thanh khoản tốt nhất so với các phân khúc sản phẩm khác trên thị trường bất động sản.

Các chuyên gia nhận định chung cư cũng chính là loại hình tạo động lực hồi phục cho thị trường bất động sản trong hai quý đầu của năm 2024, nhất là tại 2 đô thị lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, lượt tìm kiếm chung cư diễn biến cùng chiều với biến động về giá. Nếu tính từ mốc tháng 10/2023 đến nay thì lượt tìm kiếm chung cư đạt “đỉnh” vào khoảng tháng 3/2024 và hiện đã tăng 29% tại Hà Nội và 32% tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Trong khi đó, về nguồn cung, theo nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường đánh giá, hộ cao cấp giá từ 50-80 triệu đồng/m2 chiếm hơn 70% nguồn cung căn hộ chung cư trên thị trường, xu hướng này sẽ tiếp tục trong nửa cuối năm nay và có thể kéo dài đến hết năm 2025.

Số liệu được Công ty CBRE Việt Nam công bố tại Hội nghị tiêu điểm thị trường bất động sản TP.HCM và Hà Nội sáng 9-7 tại Hà Nội cho thấy trong 6 tháng đầu năm 2024, diễn biến nguồn cung bất động sản nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM theo hướng trái chiều.

Tại Hà Nội, tổng nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới trong 6 tháng đạt gần 11.000 căn hộ từ 17 dự án.

Trong khi tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ chung cư mới tiếp tục khan hiếm, ghi nhận đạt khoảng 1.700 căn hộ chung cư mở bán mới, trong đó quý 1 đạt 500 căn hộ, quý 2 đạt 1.200 căn hộ.

Bà Nguyễn Hoài An, giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, đánh giá đây là nguồn cung nửa đầu năm cao nhất ghi nhận tại Hà Nội kể từ năm 2020 đến nay. Trong khi nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM nửa đầu năm nay ghi nhận tại khu vực phía Đông và khu Nam thành phố. Hầu hết các dự án mở bán mới tại TP.HCM đến từ các dự án cũ chào bán giai đoạn tiếp theo.

Cũng theo CBRE Việt Nam, thị trường chung cư Hà Nội trong quý 2 ghi nhận sức mua tăng mạnh, số căn hộ bán tăng nhanh.

Tính riêng trong quý 2, số căn hộ chung cư bán được tại Hà Nội đạt 10.170 căn hộ, gấp 5 lần số căn hộ bán được quý 1. Trong quý 2, một số dự án chung cư tại Hà Nội có số lượng mở bán lớn từ 1.000 - 2.000 căn hộ. Về loại hình sản phẩm căn hộ có diện tích nhỏ, giá trị căn vừa tiền và thuận tiện để cho thuê như studio và 1 phòng ngủ, ghi nhận thanh khoản tốt trên thị trường.

Còn tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ chung cư mới trong nửa đầu năm 2024 vẫn còn hạn chế, chỉ bằng 40% nguồn cung mới của cùng kỳ năm trước, đạt trên 1.700 căn hộ. CBRE Việt Nam nhận định do nguồn cung mới hạn chế, các dự án ra hàng mới tại TP.HCM trong 6 tháng đầu năm đạt tỉ lệ bán tốt.

Về mặt bằng giá bán chung cư tại Hà Nội, theo bà An ghi nhận mức tăng cao nhất trong nhiều năm gần đây, giá ngày càng tiệm cận mức giá ghi nhận được tại TP.HCM ở cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Về giao dịch chung cư 6 tháng đầu năm, CBRE Việt Nam cho biết xu hướng mua để đầu tư từ năm 2022 đến nay chiếm tỉ trọng lớn và đang tăng lên.

Nhận định về thị thường bất động sản 2024, bà Dương Thùy Dung, giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho rằng nguồn cung phục hồi, giá bán tiếp tục đà tăng và thanh khoản tích cực là tín hiệu đáng mừng của thị trường trong năm nay.

Theo dự báo của Trung tâm nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng OneHousing, nguồn cung thị trường Hà Nội cả năm sẽ đạt 22.000 căn hộ, cao hơn thời kỳ 2020 - 2023 và bằng khoảng 69% năm 2019.

Trong đó, phân khúc cao cấp, giá bán từ 50 - 80 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm 10% thuế VAT và 2% phí bảo trì) sẽ tiếp tục gia tăng thị phần và chiếm khoảng 70% trong 6 tháng cuối năm 2024 và khoảng 68% trong năm 2025.

Đặc biệt, năm 2025 thị trường sẽ xuất hiện thêm nhiều dự án phân khúc hạng sang, giá bán từ 80 - 230 triệu đồng/m2 tại khu Tây và khu Bắc, trong khi phân khúc trung cấp (30-50 triệu đồng/m2) dự báo chỉ chiếm khoảng 5% nguồn cung toàn thị trường Hà Nội.

Thị trường nhà ở đang “trẻ hóa”

Dựa trên khảo sát của PropertyGuru cho thấy, thị trường bất động sản nhà ở tại Việt Nam đang trải qua sự trẻ hoá về độ tuổi của nhóm khách hàng. Cụ thể, trong năm 2023, nhóm có nhu cầu tìm mua bất động sản nhiều nhất là đối tượng từ 22 - dưới 39 tuổi. Đặc biệt, nhóm trẻ từ 22 – 34 tuổi, nhu cầu tìm mua bất động sản đã tăng từ mức 39% vào năm 2021 lên hơn 42% trong năm 2023.

Thực tế, việc người trẻ trở thành nhóm khách hàng chính trong lĩnh vực địa ốc, đặc biệt là phân khúc căn hộ đã diễn ra từ nhiều năm trước, tuy nhiên, gần đây xu hướng này càng trở nên rõ rệt hơn.

Điều này được thể hiện qua tỷ lệ giao dịch được "chốt" tại một số dự án căn hộ có độ tuổi từ 22-35 chiếm tỷ trọng lớn. Ngoài ra, khảo sát tâm lý tiêu dùng của Batdongsan.com.vn về tỷ trọng người dự định mua bất động sản trong năm 2024 cũng cho ghi nhận 64% ở độ tuổi dưới 39 tuổi. Trong khi đó, ở thời điểm trước đây, đối tượng mua nhà chủ yếu là những người từ 35- 45 tuổi.

Trong 3 năm trở lại đây, lượng tìm tiếm thông tin về bất động sản từ những đối tượng khách hàng dưới 35 tuổi đã ghi nhận mức tăng đáng kể, nhờ sự phát triển của công nghệ thông tin đã mang đến cho thế hệ Gen Y và Gen Z nhiều cơ hội việc làm có thu nhập tốt, thậm chí cao gấp nhiều lần lao động của thế hệ trước. Điều này cũng giúp giấc mơ sở hữu nhà đối với đối tượng này cũng dễ thực hiện hơn.

Nói về khả năng mua nhà của giới trẻ, ông Troy Griffiths - Phó giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng, thế hệ Gen Z có thể sở hữu nhà ở nếu có một công việc tốt và chăm chỉ làm việc. Việt Nam vẫn đang cho thấy những triển vọng tích cực về thị trường lao động và điều này tiếp tục thúc đẩy sự tăng trưởng của nền kinh tế, khiến quốc gia này trở thành nơi mà thế hệ Gen Z có nhiều cơ hội hơn các thị trường đầy cạnh tranh khác trên toàn cầu.

Ông Troy Griffiths phân tích, khoảng thời gian tích lũy thông thường từ 5 đến 10 năm đủ để họ tiết kiệm vốn ban đầu cần thiết để mua một căn hộ giá rẻ. Bằng cách làm việc chăm chỉ, kế hoạch tiết kiệm thông minh và đầu tư vào các khu vực mới được sẽ được hưởng lợi từ việc cải thiện cơ sở hạ tầng, Thế hệ Z có thể đảm bảo một tương lai tươi sáng hơn.