Thị trường bất động sản manh nha làn sóng cắt lỗ

Theo nhận định của các chuyên gia, sau thời kỳ sốt đất, từ quý II năm nay thị trường bắt đầu hạ nhiệt do nguồn vốn huy động từ các kênh tín dụng, trái phiếu bị kiểm soát, lãi suất tăng… đã làm giao dịch của thị trường suy giảm mạnh, thậm chí không có thanh khoản tại một số khu vực.

Theo đó, quy luật tất yếu sau khoảng thời gian cầm cự nhiều nhà đầu tư không còn sức gồng, gặp khó khăn trong tiếp cận và duy trì vốn để giải ngân việc mua sản phẩm theo tiến độ hoặc đảo nợ. Vì thế, họ buộc phải chọn giải pháp bán cắt lỗ.

Theo khảo sát tại kênh chuyên rao bán bất động sản, tại một số điểm nóng đất nền của Hà Nội như Hoài Đức, Gia Lâm, Thanh Trì, Nam Từ Liêm… giá đất thuộc những vị trí mặt đường lớn đã bắt đầu xuất hiện những lô đất được chào bán rẻ hơn từ 10 - 20% so với giá thị trường.

Cũng theo dữ liệu mới nhất của Batdongsan.com.vn, hầu hết các loại hình BĐS khác của thủ đô, từ đất đến đất nền dự án, nhà riêng, biệt thự liền kề đều ghi nhận lượt tìm mua giảm từ 5% đến 32% so với cùng kỳ năm trước.

Trong 7 tháng đầu năm nay, chung cư là loại hình BĐS duy nhất của Hà Nội có lượng quan tâm tăng. Các phân khúc căn hộ bình dân, trung cấp và cao cấp lần lượt tăng 3%, 9% và 2% về mức độ quan tâm so với cùng kỳ năm trước. Mặt bằng giá rao bán căn hộ Hà Nội cũng tăng từ 6% đến 13% so với cùng kỳ năm 2021. Mức tăng này còn cao hơn so với tốc độ tăng giá của căn hộ chung cư ở TP.HCM (tăng từ 4% đến 8%).

Về triển vọng các sản phẩm đất nền và nhà thổ cư Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định: “Hà Nội đang làm tốt về quy hoạch hạ tầng và đẩy mạnh các tuyến đường giao thông. Vì vậy, thành phố đã sẵn sàng đón các luồng đầu tư, trong đó có đầu tư BĐS. Tuy nhiên giao dịch đất nền và thổ cư đang diễn biến khá chậm, nguồn cung còn hạn chế và chưa có dấu hiệu gia tăng rõ ràng trong thời gian tới. Thanh khoản của đất nền và nhà thổ cư phụ thuộc nhiều vào chính sách nới tín dụng của Nhà nước. Một khi “nút thắt” tín dụng được tháo gỡ, thị trường sẽ có cơ hội để chuyển đổi từ giai đoạn chờ đợi sang hành động.”

Theo chia sẻ của một môi giới lâu năm tại Hà Nội, thời điểm này được đánh giá là đang manh nha sóng cắt lỗ, nhưng về giá thì vẫn ở mức cao nên thanh khoản sẽ không dễ dàng. Tâm lý hiện nay của nhiều nhà đầu tư cũng đang dè chừng và chờ có mức giá hợp lý hơn. Chính vì thế, người bán cần tính toán xem tài sản bán với mức giá như thế nào, có bán được không, trước khi tính tới lợi nhuận.

Về phía người mua, môi giới cũng chia sẻ, nếu muốn xuống tiền mua nhà đất thời điểm này thì nhà đầu tưu nên kiểm tra kỹ càng thông tin, tính pháp lý, tính thanh khoản của bất động sản đó.

Môi giới cũng nhận định, hiện tại đến cuối năm, thị trường sẽ không có sự khởi sắc, do đó nhà đầu tư nhỏ lẻ, không chuyên nghiệp sẽ buộc phải giảm giá bán để bớt gánh nặng tài chính, khiến làn sóng cắt lỗ ngày càng nhiều hơn.

Chuyên gia cho rằng, khi tham gia thị trường bất động sản, nhà đầu tư cần lưu ý những nguyên tắc phòng vệ. Chỉ giao dịch khi biết rõ bất động sản đó có tính thanh khoản tốt, kiểm soát được rủi ro pháp lý, rủi ro quy hoạch, rủi ro dòng tiền và hạn chế dùng đòn bẩy tài chính, tránh tình trạng chôn vùi trong đống tài sản.

Ở góc nhìn khác, theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa, hiện tượng bán cắt lỗ, thoát hàng để thu hồi tiền mặt chỉ diễn ra một cách âm thầm, cục bộ ở một số khu vực, một số nhà đầu tư, chứ không phải là làn sóng bán tháo.

Ông Quang phân tích, trong lúc này, nhiều nhà đầu tư đang tranh thủ để cơ cấu lại tài sản. Nếu người bán giảm đến 10-15% so với thị trường thì nên mua ngay. Cơ hội lúc này dành cho những nhà đầu tư có tiềm lực mạnh, đầu tư dài hạn.

Lãnh đạo Savills Hà Nội đánh giá, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn khó khăn do cả yếu tố chủ quan và khách quan. Vì vậy, các nhà đầu tư cần thường xuyên đánh giá lại giá trị danh mục bất động sản mà mình đang nắm giữ để có thể đưa ra quyết định phù hợp. Với các nhà đầu tư chưa có nhiều kinh nghiệm, trước khi quyết định xuống tiền cần chú ý tới giá bán và pháp lý của bất động sản.