Thực hư ‘sóng ngầm’ bán ‘cắt lỗ’ bất động sản

Bà Trần Thùy Linh, Phó giám đốc Công ty Đức Linh Real cho hay, trong khoảng 2 năm gần đây, các dự án chào bán sản phẩm thường xuất hiện khá đông nhóm khách hàng F0 (mua nhà lần đầu). Đa phần các khách hàng này chuộng dùng đòn bẩy tài chính với gói ưu đãi lãi suất 1 năm.

Những người này thường háo hức mua nhà, nhưng chưa lường hết những vấn đề phức tạp đằng sau khi các chương trình ưu đãi, khuyến mãi, ân hạn nợ gốc kết thúc. Trải qua 1 đến 2 năm mua căn hộ, luôn có lượng khách hàng F0 âm thầm xả hàng dưới giá vốn do đuối tài chính.

Theo quan sát của bà Linh, dù các khách hàng F0 này bán căn hộ với giá gốc, thậm chí thấp hơn giá mua vào hàng trăm triệu đồng nhưng vẫn khó tìm khách. Nguyên do vì khó cạnh tranh được với chính sách bán hàng của chủ đầu tư luôn tung nhiều ưu đãi hơn, giãn tiến độ thanh toán dài hơn so với các đợt bán trước để đẩy mạnh tiêu thụ sản phẩm.

Tới TP.HCM lập nghiệp năm 2013, vợ chồng anh Khoa sau khi cân nhắc thiệt hơn, quyết định mua căn hộ đang xây tại quận 9 (TP. Thủ Đức) với giá 2,2 tỷ đồng. Anh Khoa cho biết, với việc được ân hạn nợ gốc đến tận lúc bàn giao nhà của chủ đầu tư, vợ chồng anh không quá áp lực về tài chính hàng tháng. Đến năm 2021 thì anh được nhận nhà, lúc này, số tiền nợ gốc và lãi vay hơn 12 triệu đồng mỗi tháng được vợ chồng anh xử lý bằng tiền lương tích cóp và khai thác cho thuê căn hộ.

Thế nhưng, do dự án có vị trí xa trung tâm, hạ tầng kết nối chưa đồng bộ, khiến việc di chuyển mất nhiều thời gian, nên nhà của anh thường xuyên vắng khách thuê. Từ lúc Covid-19 bùng phát đến nay, thu nhập của hai vợ chồng bị giảm sút, không gánh nổi việc trả nợ gốc và lãi vay hàng tháng. Cuối cùng, anh quyết định rao bán lại căn hộ trên với mức lỗ cả trăm triệu đồng.

Anh Khoa cho biết, việc bán lỗ là do mất chi phí lãi vay, phí môi giới, khoản phạt tất toán sớm từ nhà băng và thất thu do việc cho thuê ế ẩm. Thế nhưng, anh buộc phải bán lại căn hộ để giảm bớt áp lực tài chính.

Cũng trong hoàn cảnh tương tự, anh Kiên sống tại quận 8 chia sẻ, anh mua căn hộ 3 phòng ngủ, diện tích 85 m2 tại dự án Citi Home (TP. Thủ Đức) với giá 2,5 tỷ đồng, trong đó 70% là tiền vay ngân hàng. Trong những năm đầu mới nhận nhà, vợ chồng anh vẫn phấn khởi vì sức ép trả nợ chưa lớn do còn được hỗ trợ từ bố mẹ 2 bên, nhưng từ đầu năm 2022, lãi suất bắt đầu tăng nhanh, lại không còn nhận được sự trợ giúp tài chính từ gia đình, thu nhập lại giảm sút nên khoản nợ gốc và lãi trả góp hàng tháng trở thành nỗi ám ảnh.

Anh Kỳ cho biết, áp lực tài chính quá lớn, lại có con nhỏ, vợ chồng anh Kỳ đành phải rao bán căn hộ với giá 2,5 tỷ đồng, nhưng suốt 6 tháng qua vẫn chưa có khách mua. “Dù bán bằng giá lúc mua, chưa kể tính trả lãi ngân hàng 2 năm qua cũng đã lỗ cả trăm triệu đồng, vậy mà mãi chưa bán được”.

Ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty Ngọc Châu Á cũng xác nhận, trên thị trường đang xuất hiện khá nhiều trường hợp người mua nhà chỉ ôm trong khoảng 1 năm đến 18 tháng. Sau đó lại âm thầm xả hàng ra, chấp nhận bán bằng giá thời điểm mua vào, nếu tính cả thuế, phí, họ phải chịu lỗ ít nhất 7-8%. Thậm chí có nhóm khách hàng F0 chấp nhận bán lỗ nhiều hơn 10% vì gánh nặng tài chính.

Nhóm khách hàng F0 này đa phần thiếu kiến thức mua nhà. Thời gian đầu, việc thanh toán 15-20%, còn lại ân hạn lãi gốc đến khi nhận nhà khá nhẹ nhàng, nhưng đến lúc nhận nhà, khó khăn tài chính mới bắt đầu xuất hiện. Lúc này, kỳ vọng bán nhanh để chốt lời như kịch bản môi giới vẽ ra lúc bán hàng không thể thực hiện vì thanh khoản thị trường khá yếu. Từ đó, dẫn đến nhiều trường hợp nhà đầu tư F0 đành bán lỗ để thoát áp lực tài chính.

Ở góc nhìn khác, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho rằng, hiện tượng bán cắt lỗ, thoát hàng để thu hồi tiền mặt chỉ diễn ra một cách âm thầm, cục bộ ở một số khu vực, một số nhà đầu tư, chứ không phải là làn sóng bán tháo.

“Trong lúc này, nhiều nhà đầu tư đang tranh thủ để cơ cấu lại tài sản. Nếu người bán giảm đến 10-15% so với thị trường thì nên mua ngay. Cơ hội lúc này dành cho những nhà đầu tư có tiềm lực mạnh, đầu tư dài hạn”, ông Quang phân tích.

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn tài chính, Savills Hà Nội đánh giá, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn khó khăn do cả yếu tố chủ quan và khách quan. Vì vậy, các nhà đầu tư cần thường xuyên đánh giá lại giá trị danh mục bất động sản mà mình đang nắm giữ để có thể đưa ra quyết định phù hợp.

“Với các nhà đầu tư chưa có nhiều kinh nghiệm, trước khi quyết định xuống tiền cần chú ý tới giá bán và pháp lý của bất động sản. Ngoài ra, trong bối cảnh diễn biến vĩ mô phức tạp hiện nay, nhà đầu tư cần tính toán kỹ khi sử dụng đòn bẩy tài chính để tránh lặp lại tình trạng ‘chết trên đống tài sản’ như từng xảy ra trong quá khứ”, bà Vân lưu ý.