Thị trường bất động sản có “chao đảo” khi “siết” phân lô, bán nền?

“Siết chặt” phân lô, bán nền

Hiện nay, tuy phân lô, bán nền là thuật ngữ được sử dụng rất phổ biến trong lĩnh vực bất động sản, song hiện vẫn chưa có quy định nào đưa ra khái niệm cụ thể về việc phân lô bán nền.

Do đó, vẫn còn nhiều người hiểu phân lô bán nền là việc các cá nhân hay hộ gia đình thực hiện tách thửa để chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho… cho cá nhân, tổ chức khác.

Tuy nhiên, đất phân lô được hiểu là một thửa đất lớn được quy hoạch thành từng lô và chưa xây dựng. Sau khi thực hiện chuyển nhượng đất nền phân lô thì chủ sử dụng mảnh đất có quyền triển khai công trình xây dựng theo nhu cầu.

Do vậy có thể hiểu bản chất việc phân lô bán nền chính là việc tách những thửa đất lớn trong các dự án đầu tư xây dựng của các chủ đầu tư đã được Nhà nước cấp phép.

Mới đây, Chính phủ đã đề xuất cho phép Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024 (sớm hơn 5 tháng). Trong đó, đáng chú ý là các quy định liên quan đến việc “siết” phân lô, bán nền của các doanh nghiệp bất động sản.

Lúc này, nhiều người lại đặt ra câu hỏi, liệu có phải sẽ không được tách thửa nếu cấm phân lô bán nền? Đây là câu hỏi mà rất nhiều người đặt ra khi Nhà nước đưa ra quy định về siết chặt phân lô bán nền tại 105 tỉnh thành.

Tuy nhiên có thể khẳng định, khi siết chặt quy định về phân lô bán nền tại các loại đô thị đặc biệt, loại I, II, III theo Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 thì cũng sẽ không ảnh hưởng tới quyền lợi tách thửa thông thường của người dân mà chỉ siết chặt áp dụng đối với các dự án bất động sản.

Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng đã đã xây dựng riêng một mục II về việc chuyển nhượng đối đất có hạ tầng kỹ thuật trong các dự án bất động sản để cá nhân tự xây dựng nhà ở và khoản 6 Điều 31 về điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất phân lô bán nền như sau:

Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Như vậy tới đây, khi siết quy định về việc không cho phân lô, bán nền, các doanh nghiệp phải lập dự án, xin phê duyệt quy hoạch từ địa phương, thi công xây dựng hạ tầng và hoàn thành nghĩa vụ thuế với nhà nước thì mới được thực hiện phân lô bán nền theo quy định tại các Điều 31, 32, 33 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Nghĩa là khi Luật chính thức có hiệu lực, chủ đầu tư sẽ phải bán tài sản gắn liền với đất kèm theo quyền sử dụng đất chứ không được phân lô, bán nền khi chưa đủ thủ tục, giấy tờ pháp lý như trước đây. Việc này sẽ làm giảm hiện tượng đầu cơ, làm giá khiến lãng phí nguồn lực đất đai đã diễn ra trong nhiều năm qua.

Giá đất sẽ “chao đảo”?

Liên quan tới quy định cấm phân lô bán nền, cùng với động thái đi "săn" đất nền của NĐT thời gian gần đây, nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, trong khoảng một năm tới, thị trường đất nền sẽ có nhiều biến động mạnh. Việc siết phân lô bán nền sẽ khiến nguồn cung trở nên khan hiếm và giá có thể bị đẩy lên cao.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, nhu cầu với đất nền luôn rất cao còn thị trường lại thiếu nguồn cung từ dự án chính thống. Do đó, thời gian qua, nhiều nhà đầu cơ đã tận dụng cơ hội gom đất rồi phân lô bán nền, tách thửa, thậm chí đặt tên thương mại giống các dự án chính thống để lôi kéo khách mua bán. Đồng thời, đua nhau thổi giá, "đẩy" giá nhà đất lên cao, gây hỗn loạn thị trường. Vì thế, việc siết phân lô bán nền là cần thiết.

Ở góc nhìn tương tự, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định, sở dĩ phân lô nở rộ trong thời gian qua là bởi thủ tục dễ dàng hơn rất nhiều so với việc doanh nghiệp lập dự án. Vậy nên từ trước đến nay, người kinh doanh đất nền vẫn chuộng hình thức mua bán tự do, ít lập dự án chính quy. Người mua cũng thích đất nền tự tách thửa vì giá cả đa dạng, dễ mua dễ bán. Chính vì vậy, khi Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, với các quy định siết phân lô bán nền, ở một số nơi nguồn cung loại hình BĐS này trên thị trường sẽ khan hiếm, giá có thể bị đẩy lên cao. Nhu cầu cũng sẽ sụt giảm do người dân không dễ tiếp cận và tìm kiếm sản phẩm như trước đó.

“Có thể giai đoạn đầu thị trường sẽ chao đảo, bởi hiện nay 90% giao dịch mua bán đất nền trên thị trường là đất nền phân lô. Khi siết chặt, loại hình đất nền tự tách thửa này sẽ bị "bít cửa", nguồn cung trên thị trường sẽ kém đa dạng, bị thu hẹp. Nhưng về lâu dài, đất nền sẽ không còn rơi vào những đợt "sốt" như trước đây. Thời điểm này, NĐT đất nền cần có sự cân nhắc kỹ khi đầu tư đất nền nằm trong giai đoạn đang chuyển giao theo Luật Kinh doanh bất động sản hay Luật Nhà ở, đặc biệt trong khu vực cấm phân lô bán nền. Người mua cần đảm bảo chắc chắn lô đất đầu tư đó có sổ”, ông Tuấn cho biết.

Ông Trần Văn Trình - Phó Ban điều hành VARS cũng chia sẻ, quy định siết phân lô bán nền theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2024 trước hết sẽ giúp hạn chế phá vỡ quy hoạch xây dựng, kiến trúc cảnh quan của các đô thị.

Tuy nhiên, việc này khiến trong giai đoạn tới nguồn cung phân khúc đất nền sẽ khan hiếm, theo nguyên tắc của thị trường nguồn cung giảm, cầu sẽ tăng và giá cũng sẽ tăng. “Bên cạnh đó, quy định này có khả năng sẽ gây khó khăn hơn cho những hộ dân đang có đất tại các địa phương này, trong khi đó nhu cầu đất nền được xây dựng tự do thì lại rất cao”, ông Trình nói thêm.