Phân khúc đất nền ra sao trước thời điểm siết phân lô bán nền?

Xuất hiện các nhà đầu tư đi săn đất nền

Quy định siết chặt hoạt động chia lô, tách thửa đất mới có thể khiến nguồn cung đất nền phân lô giảm mạnh sau năm 2025, trong khi nhu cầu khó giảm trong dài hạn, vì tâm lý người Việt rất chuộng loại hình bất động sản này. Khi cung ít - cầu nhiều, giá đất nền sẽ đi lên. Theo đó, nhiều nhà đầu tư muốn nắm bắt xu hướng này và bắt đầu tìm kiếm đất nền trước khi luật mới chính thức có hiệu lực.

Dữ liệu mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong quý 1/2024, nhiều khu vực ghi nhận lượng giao dịch đất nền tăng "đột biến" , nhất là những lô đất đã tách thửa. Xuất hiện nhiều hơn nhà đầu tư đi "săn" đất, ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao. Mức giá giao dịch thành công giảm từ 20-30% so với đỉnh sốt, nhưng đã đi vào ổn định và không còn dấu hiệu giảm giá.

Theo VARS, so với quý 4/2023 giá đã tăng khoảng 5%. Riêng thị trường ven Hà Nội và gắn liền với KCN ghi nhận mức tăng 10-20%.

Chỉ rõ diễn biến thị trường từng khu vực, VARS cho biết, tại khu vực Trung du Miền núi phía Bắc, hàng loạt dự án mới mở bán vào cuối quý, áp dụng các chính sách ưu đãi, chiết khấu,… hấp dẫn để kích cầu thị trường. Các dự án mở bán đều được quan tâm, giao dịch với tỷ lệ hấp thụ trên 40%. Giá sơ cấp không có nhiều biến động. Các sản phẩm đất đấu giá, đất nền, nhà riêng lẻ dưới 3 tỷ đồng tiếp tục ghi nhận thanh khoản và mức giá cải thiện.

Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Guru Property Việt Nam, khu vực miền Nam nhận định, từ đầu tháng 12/2023, khi dự thảo Luật Đất đai sửa đổi nhận được sự quan tâm, thảo luận, giới đầu tư đất nền đã rục rịch quay trở lại thị trường và đến hiện tại vẫn là thời điểm săn tìm sản phẩm phù hợp. Theo đó, nhà đầu tư nên lựa chọn những nền đất có giá vừa phải, khoảng 2 tỷ đồng/nền và có pháp lý đầy đủ.

Đặc biệt, khi các bộ luật chính thức có hiệu lực, nguồn cung đất nền sẽ hạn chế bởi việc siết chặt chia lô, bán nền. Lúc này, giá đất có thể bước sang một chu kỳ tăng giá mới. Hơn nữa, theo nghiên cứu, trong các lần điều chỉnh luật trước đây, giá đất cũng chỉ tăng chứ không giảm. Do đó, giai đoạn 2024-2025 có thể là cơ hội cho người dùng cuối cùng, nhất là người có nhu cầu thực.

Nguồn cung đất nền phân lô sẽ giảm mạnh sau năm 2025

Quy định cấm phân lô bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2, loại 3 khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực sẽ tác động rất lớn tới cơ cấu phân khúc sản phẩm bất động sản. Theo các chuyên gia, khi quy định này có hiệu lực thời gian đầu có thể đẩy giá đất lên cao, nhưng trong dài hạn sẽ giúp thị trường minh bạch, tránh hiện tượng sốt ảo.

Khi các sắc luật điều chỉnh thị trường bất động sản chính thức có hiệu lực, nguồn cung đất nền sẽ ít hơn bởi các chủ đầu tư bị hạn chế chia lô, tách thửa đất. Lúc này, giá đất có thể bước sang một chu kỳ tăng giá mới. Trong các lần điều chỉnh luật trước đây, giá đất cũng chỉ tăng chứ không giảm. Do đó, giai đoạn 2024-2025 có thể là cơ hội cho người dùng cuối cùng, nhất là người có nhu cầu thực, nhưng vẫn là giai đoạn khó khăn cho chủ đầu tư.

Mới đây, thông tin từ nội dung của báo cáo thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2024, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Guru Property Việt Nam - cũng cho hay, từ quý I - hết quý 3/2024 xuất hiện “điểm đảo chiều” của thị trường bất động sản Việt Nam, khi những dấu hiệu tiêu cực đã dần hạn chế, mức độ quan tâm đến các loại hình nhà đất ngừng đà giảm sâu.

Vị chuyên gia này dự báo thị trường sẽ khởi sắc từ quý II/2025 với tâm lý của nhà đầu tư tự tin vào kinh tế và mức lợi suất. Lúc này, sản phẩm đất nền, biệt thự sẽ được quan tâm. Từ đầu năm 2026 là giai đoạn ổn định của ngành bất động sản và ghi nhận sự trở lại hoặc xuất hiện của nhiều loại hình đa dạng.