Thị trường bất động sản có rơi vào “đáy” như giai đoạn năm 2011 – 2013?

Hiện nay, thị trường bất động sản gần như đóng băng, ngân hàng siết chặt nguồn vốn và tiêu chuẩn tín dụng cho vay bất động sản, coi bất động sản là lĩnh vực phi sản xuất. Đây là giai đoạn mà cả giá nhà và giao dịch đều suy giảm mạnh.

Theo nhiều ý kiến đánh giá, giai đoạn này đang khá tương đồng với giai đoạn 10 năm trước. Tuy nhiên, cũng theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường bất động sản hiện tại có khó khăn nhưng rất khác so với thời điểm 10 năm về trước.

GS. TS. Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân phân tích: “Thị trường bất động sản hiện tại đang trầm lắng, nhưng rất khác với giai đoạn 10 năm trước.

Trước hết là yếu tố tài chính, năm 2011 dư nợ tín dụng bất động sản chiếm 37 - 40% GDP là rất lớn. Khi kinh tế khủng hoảng, ngay lập tức thị trường bất động sản bị ảnh hưởng trực tiếp từ dòng vốn tín dụng.

Còn giai đoạn 2022 - 2023, dư nợ tín dụng bất động sản chiếm 21% tổng dư nợ của nền kinh tế, trong đó, 1/3 thuộc về dư nợ doanh nghiệp còn phần lớn thuộc về hộ gia đình vay mua nhà. So năm 2011, dư nợ tín dụng không phải quá cao đưa đến ngưỡng khủng hoảng.

Tuy nhiên, giai đoạn năm 2022 - 2023 lại chứng kiến thị trường chịu tác động mạnh của trái phiếu doanh nghiệp, khi trái phiếu bất động sản chiếm 33% tổng dư nợ trái phiếu. Năm 2021, phát hành trái phiếu mạnh nhất với khoảng 214.000 tỷ là do doanh nghiệp bất động sản.

Sang năm 2022, dù giảm đi nhưng những doanh nghiệp đã phát hành được của năm 2021 đến năm 2022, 2023 lại phải đáo hạn. Đây là sức ép lớn. giữa bối cảnh đó, ngân hàng cũng không tăng thêm room tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản khiến tình hình tài chính càng khó khăn.

Thứ hai là sự khác biệt về nguồn cung. Nguồn cung năm 2011 dư thừa, năm 2022 - 2023 lại đan khan hiếm, số dự án được cấp phép, triển khai hoặc hoàn thành để đưa vào đều giảm.

Thứ ba là về pháp lý. Cụ thể, những quy định chồng chéo của pháp luật khiến không ít dự án đang triển khai nhưng khi rà soát lại liền bị dừng, vì vậy dẫn đến hàng loạt dự án bất động sản không thể đưa vào thị trường”.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận định, thị trường bất động sản hiện nay đang nhiều khó khăn, thách thức nhưng không có nghĩa là đang khủng hoảng như giai đoạn 10 năm trước.

“Năm 2012, nguồn hàng bị dư thừa trầm trọng nên được gọi là khủng hoảng thừa, còn hiện nay thị trường không hề thừa nguồn hàng, thậm chí là khan hiếm. Vì vậy, giai đoạn này chỉ được xem là giai đoạn suy giảm của thị trường bất động sản, cần một thời gian ngắn sau là có thể vực dậy”, ông Đính đánh giá.

Cũng chia sẻ về vấn đề này TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế phân tích, các nhà đầu tư không nhìn thấy nhiều sự khác biệt của giai đoạn hiện nay và một thập kỷ trước, thị trường “kẹt” thì sẽ lại tăng. Nhưng sự khác biệt quan trọng nhất của hai giai đoạn chính là giá cả. Đơn cử vào năm 2012, khi bất động sản đóng băng thì giá đất nền sổ đỏ quận 9 chỉ khoảng 8 - 10 triệu đồng/m2.

Đến nay, sau ba năm liên tục sốt nóng, giá bất động sản đã bị đẩy lên mức quá cao. Nếu như từ năm 2019, thị trường bất động sản chững lại hoặc đi ngang thì sẽ có tích lũy để tiếp tục tăng trưởng. Thế nhưng giai đoạn 2020 - 2021, giá bất động sản lại tiếp tục tăng trong bối cảnh kinh tế suy thoái.

“Năm 2024, dòng tiền đầu tư bất động sản sẽ rõ ràng hơn, tức là người ta sẽ xuống tiền mua bán ở những nơi đã thấy rõ tiềm năng và có thể khai thác được chứ không mua bán ồ ạt từ thành thị đến thôn quê hẻo lánh như trước đây. Các nhà đầu cơ hiện nay không còn niềm tin mua đất sau đó ăn bằng lần như 5 - 7 năm trước, do đó họ sẽ không mạo hiểm để xuống tiền”, chuyên gia nhận định.