Giá bất động sản chung cư trung - cao cấp sẽ tiếp tục tăng cao?

Những dự án bất động sản trung - cao cấp trong thời gian qua luôn có sự sôi động, nhất là khi thu nhập của người dân Việt Nam đang được cải thiện rất nhanh, ngày càng gia tăng tầng lớp trung lưu, thượng lưu với những yêu cầu khắt khe vào tiêu chuẩn cao hơn khi lựa chọn nhà ở.

Bàn luận về phân khúc này, sáng ngày 12/4 tại Hà Nội, VIRES và Reatimes tổ chức Tọa đàm thường niên Đánh giá triển vọng thị trường chung cư Hà Nội 2023 - 2025 và Công bố báo cáo: Dự báo xu hướng phân khúc chung cư trung - cao cấp Hà Nội năm 2023. Tại tọa đàm, các chuyên gia đưa ra nhận định, đánh giá và xu hướng của thị trường chung cư trung - cao cấp trong thời gian tới.

Tọa đàm thường niên Đánh giá triển vọng thị trường chung cư Hà Nội 2023 - 2025 và Công bố báo cáo: Dự báo xu hướng phân khúc chung cư trung - cao cấp Hà Nội năm 2023.

Các sản phẩm “đội lốt” bất động sản trung - cao cấp dần bị loại bỏ

Khó khăn trên thị trường bất động sản từ nửa cuối năm 2022 đã khiến nhiều phân khúc bất động sản bị “đứng bánh”, thậm chí lao dốc cả về nguồn cung, giá cả và giao dịch. Tuy nhiên, số liệu từ thị trường chứng minh, với phân khúc chung cư trung - cao cấp, những biến động của thị trường dường như không có nhiều ảnh hưởng.

Theo chuyên gia, một bộ phận lớn cư dân đô thị đang mong muốn sở hữu những căn hộ chung cư trong các khu đô thị hiện đại, có chất lượng cao, không gian sống xanh và nhiều hạ tầng xã hội, dịch vụ tiện ích cao cấp.

Bên cạnh đó, phân khúc chung cư trung - cao cấp hiện đang có sự tái cấu trúc mạnh mẽ với nhiều cách thức phát triển mới theo hướng lành mạnh hóa. Các sản phẩm “đội lốt” bất động sản trung, cao cấp - giá tăng cao nhưng chất lượng thấp, không tương xứng đã dần bị loại bỏ khi thị trường rơi vào trầm lắng. Vì vậy, chỉ những sản phẩm thực chất, đáp ứng đúng các tiêu chuẩn và nhu cầu của nhóm khách hàng có thu nhập cao mới có khả năng thanh khoản và tiếp tục phát huy tiềm năng gia tăng giá trị trong dài hạn.

Các chuyên gia cũng chỉ ra, tâm lý của nhà đầu tư và khách hàng mua các sản phẩm thuộc phân khúc bất động sản trung - cao cấp trên thực tế không bị ảnh hưởng nhiều bởi những biến động nóng lạnh của thị trường. Điều khiến họ quan tâm không phải là mức giá mà là chất lượng thực sự và giá trị tiềm năng trong tương lai của sản phẩm. Đó là lý do mà dù thị trường trầm lắng, tại một số dự án trung - cao cấp của chủ đầu tư uy tín ở vị trí có khả năng kết nối tốt như khu vực phía Đông Hà Nội (Gia Lâm, Hưng Yên) vẫn xuất hiện tình trạng “cháy” hàng”.

Ngoài việc mua để ở thực, nhiều nhà đầu tư mua bất động sản trung - cao cấp với mục đích cho thuê và đầu tư dài hạn. Trong tương lai, những căn hộ này sẽ tiếp tục tăng giá, tỷ suất lợi nhuận thu về khi đầu tư phân khúc này tương đối cao, như vậy, nhà đầu tư sẽ thu về giá trị “kép”.

Khan hiếm nguồn cung, giá các sản phẩm bất động sản trung - cao cấp sẽ tiếp tục tăng cao

Các chuyên gia cho rằng, phân khúc chung cư trung - cao cấp sẽ tiếp tục duy trì đà tăng giá trong năm 2023 và những năm tới còn do sự khan hiếm của nguồn cung trong tương lai.

Hiện tại, các dự án đang bị đình trệ rất nhiều do vướng mắc thủ tục phê duyệt đầu tư. Năm 2023, nguồn cung trên thị trường bất động sản chưa thể cải thiện do vẫn phải chờ sửa luật và chờ đợi các thủ tục pháp lý được khơi thông. Riêng phân khúc bất động sản trung - cao cấp, nguồn cung trong tương lai sẽ càng khan hiếm hơn khi sẽ còn rất ít chủ đầu tư đủ khả năng, tiềm lực thực hiện loại hình này và các dự án được phê duyệt cũng ít hơn, khó hơn.

Trong bối cảnh thị trường thanh lọc, những sản phẩm trước đây neo ở mức giá rất cao nhưng chất lượng thấp, không đạt chuẩn trung, cao cấp sẽ phải xuống giá. Do đó, sẽ không có chuyện thừa hay tồn kho mà trên thực tế là rất thiếu các sản phẩm có thể đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn khắt khe.

Điều này cũng cho thấy rằng, để làm được các sản phẩm chất lượng cao, đáp ứng nhu cầu của những khách hàng luôn sẵn sàng khả năng chi trả thì tại Việt Nam mới chỉ có số ít chủ đầu tư làm được. Theo đó, giá các sản phẩm bất động sản trung - cao cấp đúng thực chất sẽ tiếp tục tăng cao bởi sự khan hiếm nguồn cung và nhu cầu gia tăng trong tương lai.

Độ nén của khu vực trung tâm tạo ra xu hướng mới, nhu cầu mới

Phát biểu tại tọa đàm, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển thương hiệu và cạnh tranh đánh giá, việc mở ra các đô thị mới vệ tinh là xu thế tất yếu khi quỹ đất nội đô ngày càng cạn kiệt. Tuy nhiên, đô thị mới phải đáp ứng được những nhu cầu mới của cư dân.

TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển thương hiệu và cạnh tranh.

TS. Võ Trí Thành phân tích, cuộc khủng hoảng sức khỏe toàn cầu (Covid-19) đã khiến cho nhu cầu sống khỏe và gần gũi thiên nhiên trở thành vấn đề cấp bách hơn. Quãng thời gian phải làm việc tại nhà khiến nhiều người thay đổi cách lựa chọn nơi ở. Lúc này, khách hàng có xu hướng tìm đến những sản phẩm bất động sản ở các khu đô thị mới bao quanh nội đô, đầy đủ tiện ích, thiết kế hiện đại, chất lượng sống cao cấp…

“Giai đoạn này, rất nhiều người đã có hành vi tiêu dùng hiện đại, khi không còn là chi bao nhiêu cho một căn hộ, chi như thế nào, mà còn phụ thuộc vào sản phẩm bất động sản có gắn liền với dịch vụ “xanh” không, có an toàn, nhân đạo, nhân văn, cá tính không? Đó là khía cạnh ngày càng được quan tâm ở tầng lớp trung, thượng lưu”, TS. Võ Trí Thành nói.

Theo đánh giá của TS. Võ Trí Thành, giới trẻ có thu nhập cao đang có xu hướng tận hưởng cuộc sống ngay tức thời so với thế hệ trước đó. Họ sẵn sàng chi tiêu nhiều hơn cho chất lượng sống, từ ăn, uống, giải trí, thể thao, tiện ích… và sẵn sàng chi phần lớn thu nhập cho chất lượng sống hiện tại.

Bên cạnh đó, tầng lớp trung lưu trẻ cởi mở với những trải nghiệm sống mới, có kỳ vọng cao với sự linh hoạt và trải nghiệm trọn vẹn. Lựa chọn một không gian sống với họ không chỉ là một nơi để ở đơn thuần mà còn là tiện ích giải trí, không gian để đảm bảo sống gần gũi, thân thiện với môi trường…

“Thời gian vừa qua, tầng lớp trung lưu trẻ dẫn dắt xu hướng mua chung cư ở những khu đô thị mới. Hành vi thích tiêu dùng cũng bị chi phối mạnh mẽ bởi công nghệ số, nền tảng số từ người bán đến người mua. Ngoài ra, đây là nhóm lao động khá tự do, tự chủ, nhất là xu hướng làm việc online”, ông Thành khẳng định.

Chia sẻ thêm về vấn đề này, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, chính môi trường và tiện ích là tiêu chí hàng đầu của lối sống hiện đại của một tầng lớp cư dân mới và chính điều này đã tạo sự dịch chuyển cư dân từ chỗ bám vào vùng trung tâm nội đô Hà Nội sang các khu đô thị mới, nhất là các đại đô thị với môi trường sống gần gũi với thiên nhiên và những tiện ích được tích hợp tối đa trong một khu vực. Trong đó, căn hộ chung cư trung và cao cấp ngày càng trở thành phân khúc có tính thanh khoản cao bởi cả nhu cầu ở thực cũng như mục đích đầu tư do xu hướng sống trên ngày càng phổ biến và tầng lớp trung lưu ngày càng gia tăng ở Việt Nam.

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng - One Mount Real Estate cho biết, nghiên cứu của đơn vị này đã chỉ ra sự phân hóa khách hàng rất rõ về độ tuổi. Theo đó, những người lớn tuổi, sinh sống qua nhiều thế hệ ở trung tâm Hà Nội như quận Hoàn Kiếm, rất khó thay đổi tư duy trong việc di chuyển đến nơi ở mới khi thói quen sinh hoạt, độ tuổi đã cao khiến họ ngại đi xa.

Trong khi đó, tầng lớp 8x, 9x trở về sau lại rất sẵn sàng di chuyển đến những khu đại đô thị xa hơn nhằm nâng cấp cuộc sống, sẵn sàng đánh đổi để có môi trường sống tốt hơn cho gia đình.

“Giới trẻ hiện nay không ngại sang khu Đông (Hà Nội) để tìm nơi sống tốt hơn. Đó là lý do 2 - 3 năm trở lại đây khu Đông, tiêu biểu là khu vực quận Long Biên, huyện Gia Lâm là nơi được đầu tư hạ tầng tốt nhất”, ông Tiến nhìn nhận.

Cơ sở nào để phân khúc chung cư trung - cao cấp tăng trưởng trong dài hạn?

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, khi bất động sản có pháp lý rõ ràng cũng sẽ thúc đẩy môi trường đầu tư thị trường bất động sản trở nên minh bạch, rõ ràng.

Nhìn một cách khách quan, bất động sản trung - cao cấp vẫn có độ hấp dẫn của nó, đặc biệt là bất động sản trung - cao cấp có pháp lý rõ ràng. Bởi vì, pháp lý là điều quan trọng hàng đầu của một bất động sản. Bây giờ không còn kiểu nhà đầu tư ném hàng tỷ đồng vào những bất động sản không có pháp lý.

Tâm lý khi mua bất động sản thì ngoài tâm lý mua để ở thì còn tâm lý mua để dành, để lại cho các đời con cái hay đầu tư ăn lời. Vì vậy, hãy hướng đến các căn hộ trung - cao cấp không chỉ về chất lượng mà cũng phải chất lượng về mặt pháp lý.

TS. Vũ Tiến Lộc - Uỷ viên Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế tại Việt Nam cho rằng, hiện tại dường như chúng ta đang mất niềm tin, dường như bất động sản trung - cao cấp đang bị xã hội quay lưng. Nhưng tôi cho rằng, sự phát triển của trường bất động sản trung - cao cấp là chỉ số của văn minh, của quá trình đô thị hóa. Xu hướng giảm giá chỉ là tạm thời, còn việc phát triển, tăng giá của phân khúc bất động sản cao cấp chất lượng và giá cả phải chăng là xu hướng của cả thế giới chứ không riêng Việt Nam.

Một trong những cái chúng ta nói nhiều là vấn đề pháp lý, 65 - 70% vướng mắc pháp lý nếu giữ được chúng ta sẽ tạo ra nguồn lực để phát triển, khơi thông nguồn lực bằng cải cách thể chế, pháp lý. 9 năm qua condotel vẫn tắc nghẽn. Và bây giờ, dưới nhiều áp lực chúng ta bắt đầu tháo gỡ dần. Như khi tốc độ phát triển của TP.HCM sụt giảm chúng ta mới quyết tâm tháo gỡ thông qua cơ chế đặc thù cho thành phố này.

Ông Lộc hy vọng lần này sẽ là khởi đầu cho làn sóng cải cách lần hai của nền kinh tế và thị trường bất động sản. Một loạt các biện pháp đang làm sẽ hỗ trợ cho sự phục hồi và hy vọng thị trường trung - cao cấp sẽ có cơ hội phục hồi vào cuối năm nay.

Hà Nội, TP.HCM sẽ là nơi phát triển phân khúc này, bởi dịch Covid-19 đã cho thấy việc tập trung quá nhiều người vào nội đô đã gây quá tải cho thành phố. Trong dài hạn, khi trung tâm giữ lại nhân sự chất lượng cao, thu nhập cao thì phân khúc trung - cao cấp sẽ có cơ hội phát triển.

Vì vậy, cần thay đổi tư duy, niềm tin của chúng ta đối với phân khúc này trong quá trình phát triển. Về dài hạn phân khúc chung cư trung - cao cấp vẫn là thị trường quan trọng, là động lực cho sự phát triển của thị trường bất động sản Hà Nội, TP.HCM trong thời gian tới.

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, nhiều người suy nghĩ thị trường đang dừng lại, giảm giá. Tuy nhiên, những chung cư ở vị trí thuận tiện, đi lại tốt thì vẫn rất cao, còn chủ đầu tư chỉ xuống giá ở những dự án có vị trí xa trung tâm, đường đi lối lại không tiện, chất lượng kém… thì mới có tình trạng cắt lỗ. Còn ở những nơi có triển vọng về mặt nâng cấp cuộc sống thì giữ nguyên, vẫn rất nhiều người mua, còn những bất động sản quá đắt người ta còn cân nhắc.

Về phía đại diện các nhà đầu tư, ông Võ cho rằng lúc này cần đưa ra tiêu chí như chung cư cần đảm bảo về hạ tầng, dịch vụ công cộng ở mức độ cao, hướng theo triết lý xanh, triết lý thông minh thì lúc đó tính bền vững của phân khúc trung - cao cấp mới dài hơi hơn. Nhà chung cư phải có sân chơi trẻ em, không gian sinh hoạt công cộng, như tiêu chí cụ thể của nơi ở.

Đưa ra khuyến nghị cho khách hàng, nhà đầu tư vào phân khúc chung cư trung, cao cấp trong bối cảnh hiện nay, GS. Đặng Hùng Võ, lưu ý 3 điều:

Thứ nhất, lựa chọn vị trí phù hợp với nhu cầu, khả năng kết nối giao thông của gia đình, bản thân sao cho phù hợp với công việc của người lớn và nơi học hành của trẻ em.

Thứ hai, khả năng cung ứng dịch vụ, tiện ích của khu chung cư, đặc biệt là hệ thống giáo dục, y tế, chăm sóc sức khoẻ và các thiết chế văn hoá. Điều kiện và yêu cầu sống bây giờ không chỉ là chất lượng xây dựng mà còn là tạo lập không gian sống.

Thứ ba, đây là thời điểm hợp lý để mua nhà ở một số dự án tốt, bởi trong bối cảnh thiếu cung, nhu cầu ở vẫn tăng. Khi có tình trạng nhiều dự án không được triển khai, khó được phê duyệt thêm... thì giá nhà rất khó giảm, nhất là tại các khu vực có điều kiện sống và hạ tầng tốt. Xu hướng hiện nay của thị trường vẫn giữ giá tại những nơi có biểu hiện, điều kiện của một cuộc sống tốt.