Thị trường bất động sản kỳ vọng gì ở hạn mức tín dụng?

Kỳ vọng tăng trưởng “room” tín dụng

Báo cáo thị trường mới nhất của Batdongsan.com.vn cho biết, độ quan tâm đến bất động sản trên cả nước đã giảm đáng kể từ thời điểm tháng 3/2022. Nhiều tỉnh thành chứng kiến nhu cầu tìm mua bất động sản trong quý III/2022 giảm so với quý trước, đơn cử như Hải Phòng ước tính giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 14%.

Theo khảo sát thực tế của Batdongsan.com.vn với các nhà môi giới, giao dịch bất động sản hiện đang gặp nhiều khó khăn. Trong đó, 36% số người được hỏi cho biết rào cản lớn nhất là khách hàng lo sợ thị trường tiêu cực nên không dám đầu tư, 23% chia sẻ giao dịch không thể chốt thành công do khách hàng bị hạn chế trong vay vốn để mua bất động sản, 19% nhận thấy trở ngại chính là giá bất động sản quá cao so với khả năng tài chính của người mua. 

Trong bối cảnh này, nhiều bên tham gia thị trường bất động sản đặt kỳ vọng vào việc tăng trưởng room tín dụng. Khảo sát gần đây của Batdongsan.com.vn với hơn 500 thành viên thị trường bất động sản tiết lộ hơn 34% trong số này cho rằng hạn mức tín dụng sẽ được nới lỏng vào cuối năm 2022, 40% tin điều này sẽ diễn ra vào đầu năm 2023. 

Theo chuyên gia đánh giá, việc mở room tín dụng đến nay còn chưa nhiều, nên nguồn vốn tới tay được nhà đầu tư hay doanh nghiệp bất động sản là khó, nhất là khi vẫn hạn chế cho vay với bất động sản, đặc biệt là bất động sản cao cấp, trung cấp. Mặc đã nới room nhưng lãi suất hiện cũng đã tăng, lãi suất vay bất động sản 11-12%, cộng với phí bảo hiểm khoảng 1% nữa; trong khi thị trường bất động sản giao dịch chậm, việc tăng giá ít nên nếu vay được để mua bất động sản đối với nhà đầu tư hầu như cũng không lời bao nhiêu.

Nới room tín dụng chỉ là tín hiệu tốt trong vòng 30-60 ngày; còn thị trường bất động sản hiện vẫn đang rất khó khăn. Do đó, nhà đầu tư nên chờ thêm 30-60 ngày nữa rồi hãy quyết định bởi trong khoảng thời gian đó sẽ cho thấy việc nới room tín dụng ai sẽ được hưởng, tác động thực tế như thế nào…

Theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cao cấp Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam nhìn nhận, thông báo điều chỉnh room tín dụng mới nhất của Ngân hàng Nhà nước là một động thái bẻ khóa tiền tệ tích cực, giúp trực tiếp bơm nguồn tiền vào nền kinh tế hậu Covid-19, từ đó tiếp sức cho các lĩnh vực và ngành nghề bao gồm dịch vụ, sản xuất, kinh doanh và bất động sản.

Theo vị chuyên gia này, Việt Nam hiện là một trong những quốc gia có tốc độ hồi phục và phát triển kinh tế mạnh nhất thế giới trong giai đoạn sau đại dịch, giúp quốc gia thu hút nhiều sự quan tâm và nguồn đầu tư nước ngoài. Sau khi Chính phủ mở lại các chuyến bay quốc tế từ tháng 10/2021, các ngành kinh tế, đặc biệt là du lịch và khách sạn, đã được hưởng lợi lớn.

Yếu tố này đã tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp nước ngoài gia nhập thị trường Việt Nam, nhất là trong bối cảnh cơ hội đầu tư tại quốc gia của họ ngày càng hạn chế, các khoản đầu tư cũng không có tính cạnh tranh cao như tại Việt Nam.

“Đây sẽ là cơ hội cho việc phát triển nguồn lực cho dòng FDI ở Việt Nam, bao gồm thị trường bất động sản. Đối với một đất nước với hơn 100 triệu dân như Việt Nam, một siêu đô thị với hơn 10 triệu dân như TP. Hồ Chí Minh, các khoản đầu tư này là rất quan trọng”, ông Khương bình luận thêm.

Thị trường bất động sản sẽ khó phục hồi trong ngắn hạn

Dữ liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, 8 tháng đầu năm, tăng trưởng tín dụng đã ở mức 9,3%. Như vậy, với mục tiêu tăng trưởng 14% trong năm 2022, dư địa còn lại là 4,7 điểm phần trăm, tương đương còn khoảng 450.000 tỷ đồng sẽ được đầu tư vào các hoạt động sản xuất, kinh doanh trong 4 tháng cuối năm.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, khả năng dòng vốn “chảy” vào lĩnh vực bất động sản trong ngắn hạn là rất mong manh.

Trên thực tế, từ trước đến nay, không có quy định, văn bản chính thức nào liên quan đến việc Ngân hàng Nhà nước thắt chặt tín dụng vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, hoạt động cho vay bất động sản đã chậm lại kể từ quý 2/2022 tới nay do hai nguyên nhân chính.

Thứ nhất, tỷ lệ tối đa lấy vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn của các ngân hàng thương mại sẽ giảm từ mức 37% xuống còn 34% kể từ ngày 1-10 năm nay. Do đó, các ngân hàng thương mại không để dư nợ cho vay bất động sản tăng lên quá mạnh, bởi đây thường là các khoản vay trung dài hạn.

Thứ hai, cho vay bất động sản có tỷ lệ rủi ro rất cao là 200% so với các lĩnh vực khác và Ngân hàng Nhà nước sẽ ưu tiên cho các ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản thấp/không cho vay bất động sản để cấp thêm tín dụng trong bối cảnh này. Đồng thời, bản thân các ngân hàng đã và đang quản lý chặt chẽ việc cho vay bất động sản để bảo đảm tính an toàn vốn và chất lượng tài sản của mình.

Từ những lý do trên, Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại đã có những kế hoạch phù hợp để phân bổ tín dụng vào đúng lĩnh vực cần ưu tiên.