Hà nội: Đất nền đứng giá, bất động sản nào lên ngôi?

Đất nền “hạ nhiệt” 

Thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến diễn biến trái chiều khi giá đất nền hạ nhiệt tại nhiều nơi, nhưng giá chung cư vẫn tiếp tục gia tăng.

Từ sau động thái kiểm soát huy động vốn vào BĐS, hạn mức cho vay và các điều kiện với doanh nghiệp BĐS khi phát hành trái phiếu, siết chặt thu thuế và thực hiện giao dịch BĐS, siết phân lô, tách thửa, cấp quyền sử dụng đất… đã tác động lớn đến hoạt động của thị trường. Trong đó, thị trường đất nền cũng chịu ảnh hưởng lớn bởi những hoạt động kiểm soát tín dụng và chính quyền nhiều địa phương siết phân lô, bán nền.

Theo ước tính của Batdongsan.com.vn, trong quý II/2022 đất nền tại miền Bắc và miền Nam có mức độ quan tâm giảm lần lượt là 16% và 12% so với cùng kỳ năm 2021, nhưng mặt bằng giá rao bán vẫn tăng ở nhiều tỉnh so với trung bình giá 2021.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, mặc dù, thị trường đất nền toàn quốc trong quý II/2022 ghi nhận mức độ quan tâm ước tính giảm 11% so với cùng kỳ năm trước, tuy nhiên vẫn cao hơn 5% so với quý 2/2019 – thời kỳ trước dịch Covid-19.

Giá chung cư cao đột biến

Theo lý giải của các đơn vị nghiên cứu thị trường, sự khan hiếm về nguồn cung căn hộ, tốc độ tăng giá của vật liệu xây dựng cùng sự thay đổi trong quan niệm sở hữu nhà ở của người dân đô thị đã tác động đến giá căn hộ tại Hà Nội.

Trái ngược với tình trạng giao dịch ảm đạm của đất nền, loại hình nhà chung cư tại Hà Nội lại đang tăng giá ở tất cả các phân khúc với mức tăng khoảng 8%.

Số lượng căn hộ chung cư cao cấp được chào bán và giao dịch thành công chiếm tới 75% nguồn cung, căn hộ tầm trung chỉ chiếm 25% và không có căn hộ bình dân. Trong khi đó, thực tế phân khúc hạng trung và giá rẻ mới là nhóm sản phẩm có nhu cầu cao nhất của những người ở thực.

Khảo sát thực tế cho thấy, từ 40 - 60 triệu đồng/m2 là mức giá khá phổ biến với căn hộ mới bàn giao hoặc dự kiến bàn giao vào thời gian tới hay cả những dự án được đưa vào sử dụng 3-5 năm. Đơn cử, tại khu vực phường Yên Hòa, Trung Kính (quận Cầu Giấy) hay Nhân Chính, Thanh Xuân Trung (quận Thanh Xuân), các căn hộ tầm trung đã đi vào sử dụng 3 - 5 năm nay đều có mức giá rao bán từ 42 - 50 triệu đồng/1m2.

Cách đây 2 năm, căn hộ tầm 70m2 ở dự án The Matrix One (phố Lê Quang Đạo, quận Nam Từ Liêm) được rao bán khoảng 3 tỷ đồng (tương ứng 45 triệu đồng/m2). Đến nay, khi dự án được bàn giao thì căn hộ này đã tăng lên gần 4 tỷ đồng.

Hay dự án The Nine (số 9 Phạm Văn Đồng) cũng được chào ở mức 58 - 63 triệu đồng/m2; trước đó, tháng 3/2022, giá bán từ chủ đầu tư chỉ ở mức 48,5 triệu đồng đối với căn hộ hơn 140m2, chủ nhà chỉ phải trả trước 50% giá trị hợp đồng và 50% còn lại được hỗ trợ vay ngân hàng lãi suất 0% trong vòng 1 năm.

Cũng vào thời điểm này, một dự án chung cư khác trên trên trục đường Lê Văn Lương, con đường nhồi nhét chung cư nhiều nhất tại Hà Nội, chủ đầu tư vẫn đang giới thiệu các căn hộ có giá từ 80 triệu đồng/m2. Ở phân khúc thấp hơn, các dự án quanh khu vực này đều có mức giá trên 60 triệu đồng/m2.

Vào khu vực nội đô hơn nữa, khách hàng không khỏi "choáng" với giá bán căn hộ ở tòa Chung cư cao cấp Diamon Park Plaza (16 Láng Hạ, quận Ba Đình). Khảo sát thực tế một số căn hộ đã xây thô xong và đang hoàn thiện nội thất, mức giá đang được chào bán từ 90 triệu đồng đến hơn 100 triệu đồng/m2 được phản ánh là quá cao.

Mặc dù có lợi thế nằm ở trung tâm, ngay hồ Thành Công nhưng xét về quy mô, cảnh quan đường nội bộ quanh tòa nhà cũng như kiến trúc, thiết kế, mức đầu tư hoàn thiện nội thất thì giá trên không phù hợp.

Giá chung cư gia tăng là điều tất yếu?

Theo các công ty bất động sản, quý II/2022, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội được hấp thụ tốt, trong đó, dẫn đầu thị trường là căn hộ trung cấp (giá từ 38 - 55 triệu đồng/m2) với mức hấp thụ đạt khoảng 90% nguồn cung.

Giá bán từ chủ đầu tư ghi nhận trung bình ở mức 45 triệu đồng/m2, cao hơn 27% so với cùng kỳ năm trước, do phân khúc cao cấp chiếm tỉ trọng cao hơn trong tổng nguồn cung chào bán. Đây là mức tăng cao nhất trong 3 năm trở lại đây.

Lý giải sự tăng giá mạnh của thị trường tại Hà Nội thời gian gần đây, một số chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh lạm phát, giá chung cư gia tăng là điều tất yếu. Đặc biệt, ở thời điểm nguồn cung rất hạn chế, giá nguyên vật liệu đầu vào gia tăng, lãi vay thực hiện dự án tăng lên buộc giá bán căn hộ tăng cao.

Thực tế gần đây, không có dự án chung cư mới được cấp phép, nguồn cung cho thị trường vẫn chủ yếu đến từ các dự án đang được triển khai và đang có xu hướng giảm. Đây chính là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến giá nhà chung cư liên tục tăng vừa qua.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, 80% lượng giao dịch, tìm kiếm bất động sản tập trung tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh vì nhu cầu về ở nhà tại hai đô thị này còn rất cao. Hiện nay, ngoài mục đích để ở, việc tìm mua để đầu tư đang hướng tới tính dài hạn.

Năm 2022, Hà Nội dự kiến đón nguồn cung mới với khoảng 20.000 – 22.000 căn hộ; trong đó, phân khúc cao cấp chiếm tới 55%. Đây là tỷ trọng cao nhất kể từ năm 2011 đến nay. Từ nay đến năm 2024, giá bán sơ cấp dự kiến tăng từ 8-10% mỗi năm.

Các chuyên gia dự báo, chung cư tại Hà Nội vẫn có xu hướng tăng giá trong những tháng cuối năm 2022. Tuy nhiên, sức mua các sản phẩm nhà ở khó đạt được sự mạnh mẽ như trước vì thu nhập bình quân của người dân chưa bắt kịp với mức độ tăng của bất động sản. Mặt khác, nhóm đối tượng sử dụng đòn bẩy tài chính đang gặp nhiều khó khăn hơn khi chính sách hỗ trợ cho vay bất động sản đang được kiểm soát chặt chẽ.

Chênh lệch cung - cầu, giá bán tiếp tục được đẩy cao đang gây áp lực rất lớn đến khả năng tiếp cận của đại đa số tầng lớp người dân. Mong ước có được một căn hộ phù hợp và tiện nghi làm nơi an cư đang càng trở nên xa vời đối với những người có mức thu nhập trung bình, thấp.

Trong khi đó, thị trường đang đầy rẫy những căn nhà có giá vài chục tỷ đồng bỏ hoang, khó hấp thụ thì phân khúc dành cho nhóm nhà ở có nhu cầu thật rất lớn tại các đô thị lại càng trở nên khan hiếm.