Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thể “tan băng”?

Vẫn “dậm chân tại chỗ”

Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) của DKRA Group cho thấy, 2 tháng đầu của quý II, thị trường BĐS nghỉ dưỡng tiếp tục đón nhận những con số không mấy tích cực.

Cụ thể, đối với shophouse nghỉ dưỡng, thị trường tháng 5, sức cầu chung thị trường duy trì ở mức thấp, lượng giao dịch khiêm tốn và chủ yếu tập trung ở nhóm sản phẩm sơ cấp, có pháp lý hoàn thiện, tiến độ xây dựng đảm bảo với mức giá dưới 10 tỷ đồng/căn. Ở thị trường thứ cấp ghi nhận một số sản phẩm có mức giá giảm đến 30-40% nhưng vẫn gặp khó trong thanh khoản.

Sức mua giảm mạnh, nguồn cung mới vắng bóng, vướng mắc pháp lý... đã gây ra những trở ngại đáng kể trong những tháng đầu năm 2024 khiến thị trường gần như rơi vào chu kỳ ngủ đông kéo dài.

Kể từ đầu năm đến hết tháng 5, phân khúc này có đến 4 tháng (tháng 1, 2, 4, 5) không ghi nhận nguồn cung dự án mới và lượng tiêu thụ. Riêng tháng 3, có 85 căn, tiêu thụ được 3 căn.

Khả quan hơn một chút là condotel, 5 tháng đầu năm, chỉ có tháng 2, 4, nguồn cung mới và lượng tiêu thụ bằng 0. Tháng 1, 3 và 5 đã có sự thay đổi nhưng không đáng kể. Trong tháng 5 chỉ có 1 dự án ở giai đoạn tiếp theo và tiêu thụ được 1 căn.

DKRA Group cho biết, nguồn cung mới trong tháng 5 chỉ tập trung cục bộ tại khu vực miền Bắc. Miền Trung và miền Nam tiếp tục vắng bóng dự án mới mở bán.

Nhiều dự án vướng mắc pháp lý chưa thể tháo gỡ, bên cạnh đó nhiều chủ đầu tư cũng liên tục dời thời gian triển khai bán hàng khiến nguồn cung đưa ra thị trường hạn chế. Sức cầu chung thị trường ở mức thấp, lượng tiêu thụ chỉ tương đương 7% so với cùng kỳ và tập trung ở những sản phẩm có pháp lý hoàn thiện với mức giá bán dưới 3 tỷ đồng/căn.

Trong khi đó, biệt thự nghỉ dưỡng lại là phân khúc tích cực nhất nhưng trong 5 tháng đầu năm, chỉ duy nhất tháng 1 là có nguồn cung, lượng tiêu thụ chạm đáy, các tháng còn lại đều ghi nhận có giao dịch.

Theo đó, tháng 5, có 3 dự án được mở bán, cung cấp cho thị trường 90 căn và tiêu thụ được 23 căn. Trước đó, tháng 4, nguồn cung mới chỉ có 1 dự án với 38 căn và tiêu thụ chỉ được có 2 căn.

“Nguồn cung ghi nhận tăng so với cùng kỳ, tuy nhiên vẫn còn ở mức thấp so với giai đoạn trước 2022 và tập trung chủ yếu tại khu vực miền Bắc và miền Nam. Sức cầu thị trường tuy tăng nhưng không đáng kể, giao dịch tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm có pháp lý hoàn thiện, tiến độ xây dựng rõ ràng và có mức giá dưới 10 tỷ đồng/căn”, DKRA nhận định.

Có khởi sắc khi Luật mới có hiệu lực?

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Văn Sinh, từ năm 2020 đến nay, lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng có dấu hiệu chững lại do nguồn cung hạn chế, lượng giao dịch ghi nhận giảm sút trầm trọng. Khó khăn đến từ thủ tục pháp lý chưa đồng bộ, chồng chéo dẫn tới việc ra quyết định đầu tư còn có nhiều thận trọng.

Trình tự thủ tục đầu tư mất quá nhiều thời gian để thực hiện như chấp thuận chủ trương đầu tư, điều chỉnh đầu tư, xác định giá đất, quyền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, giao đất… Vướng mắc trong việc công tác lập điều chỉnh quy hoạch cũng ảnh hưởng đến xây dựng bất động sản nghỉ dưỡng tại những khu vực mới phát triển.

Không chỉ vậy, chủ đầu tư cũng gặp khó khăn về tiếp cận nguồn vốn, nguồn lực để phát triển dự án do có những chính sách quản lý chặt chẽ về tín dụng, trái phiếu thời gian vừa qua. Ngoài ra, một số chủ đầu tư triển khai dự án chậm, không đảm bảo cam kết, điều này cũng là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, ảnh hưởng niềm tin của khách hàng đối với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Trong thời gian tới, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng được dự báo sẽ có nhiều khởi sắc khi hệ thống pháp luật đã được tháo gỡ. Theo đó, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo quyết liệt, ban hành các nghị quyết, chỉ thị, đôn đốc địa phương tích cực tháo gỡ khó khăn vướng mắc để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Chính phủ cũng đã trình Quốc hội thông qua 4 dự án Luật rất quan trọng: Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Các tổ chức tín dụng 2024.

Trong đó, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là bước tiến lớn, tạo nên một khung pháp lý quan trọng tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Hai bộ Luật này được thông qua đã luật hóa nhiều điểm nghẽn. Trong đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung quy định mới về điều tiết thị trường bất động sản liên quan tới nguồn vốn, thẩm định giấy phép... Các công năng của nhà ở sẽ được phân định rõ: Condotel, officetel...trong Nghị định 10/2023/NĐ-CP. Khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, dự kiến nguồn cung sẽ cải thiện 20% so với năm 2023.

Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng quy định chặt chẽ về điều kiện kinh doanh bất động sản, quy định năng lực của chủ đầu tư... Quy định vấn đề đầu tư đối với người Việt Nam ở nước ngoài cũng được thể hiện rõ trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hạn chế phát sinh đối với dự án khi đưa vào kinh doanh.

Vấn đề chuyển nhượng dự án bất động sản cũng được quy định rõ tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như bỏ bớt những phần không cần thiết khi dự án đã được triển khai... Đây cũng là một điểm nhấn để hoàn thiện, phát triển thị trường bất động sản thời gian tới.