Thị trường bất động sản phục hồi chậm do vướng mắc pháp lý

Thị trường muốn phục hồi thì phải gỡ được vướng mắc pháp lý

Theo các chuyên gia, thời gian qua, mặc dù Chính phủ, Bộ ngành đã thực hiện quyết liệt nhiều giải pháp để phục hồi thị trường bất động sản, song doanh nghiệp vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức. Trong đó, vướng mắc lớn nhất là pháp lý liên quan đến đất đai, thủ tục đầu tư và sự đan xen, chồng chéo giữa các văn bản quy phạm pháp luật.

Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Hoàng Hải cho biết, bất động sản là một trong những lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế, có liên quan mật thiết đến nhiều lĩnh vực của nền kinh tế như xây dựng, tài chính, du lịch, sản xuất, vật liệu xây dựng…

Sau một thời gian triển khai Nghị quyết số 33/NQ-CP, những khó khăn, vướng mắc liên quan đến pháp luật, thể chế đã cơ bản được tháo gỡ. Việc triển khai Nghị quyết này đã “cởi bỏ” tâm lý e ngại, mất niềm tin của thị trường.

Cùng với đó, Thủ tướng Chính phủ cũng đã thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và ban hành nhiều Công điện chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương thực hiện nhiều nhiệm vụ, giải pháp trong ngắn hạn, cũng như lâu dài để tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

“Qua làm việc với các địa phương và doanh nghiệp, hiện có rất nhiều dự án nhà ở, khu đô thị đang gặp nhiều khó khăn, vướng mắc hoặc dừng triển khai thực hiện, do nhiều nguyên nhân, điển hình như các vấn đề liên quan đến pháp luật về đất đai, phương pháp định giá đất”, ông Hoàng Hải làm rõ.

Ở một chia sẻ mới đây, TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách, Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cho biết, đà phục hồi thị trường bất động sản đã nhúc nhích từ tháng 7/2023, nhưng đến nay vẫn còn chậm. Một trong những nguyên nhân đó là pháp lý, đòi hỏi có thời gian, nhất là trong bối cảnh sợ sai, sợ trách nhiệm ở một số địa phương.

Liên quan đến nguồn vốn, TS. Cấn Văn Lực nhận thấy, trong năm 2022, đối với trái phiếu doanh nghiệp phát hành và đáo hạn, doanh nghiệp bất động sản đã mua lại khoảng 219.000 tỷ đồng và trong 10 tháng đầu 2023, doanh nghiệp bất động sản cũng đã mua lại khoảng 153.800 tỷ đồng. Dù vậy, thị trường bất động sản nói chung vẫn gặp khó khăn, vướng mắc mà rủi ro thách thức từ bên ngoài như sức cầu yếu, giảm đà tăng trưởng; lạm phát, lãi suất còn cao, tác động tiêu cực đến xuất khẩu, đầu tư, du lịch và bất động sản.

Theo nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường đánh giá, hiện trạng đình trệ của thị trường có sự tác động lớn nhất bởi những vướng mắc pháp lý (chiếm đến 70% khó khăn của các dự án).

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, chỉ riêng tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, ước tính hiện có khoảng 400 dự án gặp các vướng mắc về thủ tục triển khai, dẫn đến tình trạng ách tắc kéo dài nhiều năm nay nhưng chưa được giải quyết.

Vướng mắc về pháp lý, nhất là việc áp dụng pháp luật về bất động sản thiếu thống nhất, chưa đồng bộ thời gian qua còn làm nảy sinh hiện tượng nhiều địa phương thiếu chủ động, quyết liệt trong chỉ đạo, giải quyết các khó khăn, vướng mắc theo thẩm quyền; né tránh không muốn làm, thiếu sự phối hợp với các cơ quan Trung ương để giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản.

Vẫn có những điểm sáng trên thị trường

Hiện tại, kinh tế Việt Nam đang trên đà phục hồi, là một trong những điểm sáng của nền kinh tế thế giới đang trong bối cảnh suy yếu, biến động khó lường. Tổng sản phẩm trong nước (GDP) tăng trưởng với xu hướng tích cực, GDP quý III/2023 tăng 5,33% so với cùng kỳ năm trước. Kim ngạch xuất khẩu, giải ngân vốn đầu tư công, tổng mức bán lẻ hàng hóa nội địa, số lượng doanh nghiệp thành lập mới và quay trở lại hoạt động,… đều có kết quả khả quan.

Sự phục hồi của nền kinh tế cùng với những dự báo tích cực về tăng trưởng kinh tế chắc chắn sẽ kéo theo nhu cầu bất động sản tăng cao ở tất cả các phân khúc, từ căn hộ đến văn phòng cho thuê, nhà xưởng, bất động sản bán lẻ, bất động sản khu công nghiệp… Đặc biệt trong tình hình nguồn cung bị thắt chặt bởi nhiều lý do, mặt bằng giá bất động sản tăng lên trong thời gian tới là điều có thể tính đến.

Theo nhiều chuyên gia đánh giá, hiện nay thị trường hiện nay có 2 phân khúc tương đối khả quan là bất động sản nhà ở và bất động sản khu công nghiệp, thấy rõ ít bị ảnh hưởng nhất trong thời gian qua.

Đối với bất động sản khu công nghiệp, có gần 400 khu công nghiệp trên cả nước, trong đó có khoảng 292 khu công nghiệp đang hoạt động và công suất hay tỷ lệ lấp đầy khoảng 80-82%. Và 106 khu công nghiệp đang được xây dựng. Tỉ lệ lấp đầy, đến hết quý III đạt khoảng 82% ở miền Nam và 80% ở miền Bắc…

Giá thuê vẫn tăng 7-12% trong quý III so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung mới còn tăng, triển vọng lớn từ FDI, nhu cầu kho bãi, phân xưởng và nhu cầu NOXH gắn với khu công nghiệp đang ở mức cao.

Trong khi đó, với bất động sản nhà ở, căn hộ chung cư là dòng sản phẩm tiếp tục ghi nhận sự phục hồi về các chỉ số do phục vụ nhu cầu ở thực, lượt tìm mua trên cả nước tăng nhẹ 3%, lượt tìm thuê cũng tăng 6%. Tỷ lệ giao dịch thành công căn hộ chung cư có dấu hiệu cải thiện, giá bán không giảm mà chỉ đi ngang, riêng trong quý III giá bán chung cư Hà Nội tăng trung bình từ 4 - 5%, còn TP Hồ Chí Minh giá đi ngang.

“Trong quý III và từ đầu năm 2023 đến nay, tình hình tăng trưởng của kinh tế vĩ mô vẫn tương đố ổn định, hoạt động của doanh nghiệp và phát hành trái phiếu vẫn ổn định do những tác động từ chính sách hỗ trợ của Chính phủ. Cùng với đó, nhiều dự án đầu tư công tiếp tục được đẩy mạnh triển khai, mang lại nhiều thông tin tích cực cho thị trường. Nhưng thị trường bất động sản vẫn chưa thực sự khởi sắc, nguồn cung, giao dịch, lượng tin rao bán và mức độ quan tâm đều giảm sút hơn so với cùng kỳ năm trước”, Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh cho hay.