Khó khăn nhất của thị trường BĐS vẫn là pháp lý và dòng tiền

Gần đây nhất, Chính phủ đã ban hành công điện số 993/CĐ-TTg, Thủ tướng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chỉ đạo các ngân hàng thương mại nghiên cứu, có chính sách khuyến mại tín dụng đặc biệt dành cho các dự án bất động sản khả thi và đẩy mạnh giải ngân gói tín dụng nhà ở xã hội 120.000 tỷ đồng... Thủ tướng cũng yêu cầu các cơ quan chức năng tích cực phân loại các dự án đang gặp khó khăn, vướng mắc; chủ động làm việc trực tiếp với từng doanh nghiệp, từng dự án có vướng mắc hoặc triển khai chậm để xác định rõ các nguyên nhân, kịp thời tháo gỡ....

Khó khăn về pháp lý

Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, chỉ riêng tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh ước có khoảng 400 dự án gặp các vướng mắc về thủ tục triển khai, những ách tắc này đã kéo dài rất nhiều năm nhưng chưa được giải quyết. Thực tiễn một số địa phương còn thiếu chủ động, quyết liệt trong chỉ đạo, giải quyết các khó khăn, vướng mắc theo thẩm quyền, tâm lý né tránh không muốn làm, cũng như trong phối hợp với các cơ quan Trung ương để giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp. Ngoài ra, nhiều quy định pháp luật còn chồng chéo, việc áp dụng pháp luật còn thiếu thống nhất, chưa đồng bộ.

Theo TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia cho biết, Hiện nay, chúng ta tập trung chính vào pháp lý và tài chính. Trong đó, pháp lý là rào cản, khó khăn lớn nhất, xuất phát từ một số nguyên nhân sau: Quy định pháp lý của lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản hết sức phúc tạp liên quan đến hơn 100 Luật, Nghị định, Thông tư... trong đó có nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ.

TS Lực cũng chỉ ra rằng, quy định pháp lý chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn như: quy định giao đất, cho thuê đất trên thực địa, phương pháp xác định giá đất; thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thời gian miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản; thời gian hoạt động dự án đối với dự án giao đất nhiều lần; vướng mắc trong thủ tục lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất... Và cuối cùng là tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, đùn đẩy…; làm chậm, thậm chí là ách tắc nhiều dự án.

Trước những vấn đề này, TS. Cấn Văn Lực nhận định, cần tiếp tục hoàn thiện thể chế cụ thể để đẩy nhanh tiến độ sửa đổi các sắc luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Chứng khoán... Tăng cường rà soát đảm bảo đồng bộ, nhất quán giữa các bộ luật liên quan.

Khó khăn về dòng vốn

Từ đầu năm đến nay, Chính phủ đã có những biện pháp thúc đẩy thị trường bất động sản, trong đó, nổi bật là vấn đề về pháp lý và dòng tiền. Theo ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường VARS, Tổng giám đốc SGO Homes, về mặt pháp lý, đến thời điểm này, tỷ lệ dự án được hỗ trợ thành công trên tổng số dự án tồn đọng, phải chờ thanh tra và giải quyết đang khá thấp.

Về xử lý vốn đã có những giải pháp tương đối tốt, cụ thể là liên quan đến mua thị trường mua bán trái phiếu; giảm lãi suất; cho các doanh nghiệp tái cơ cấu các khoản nợ.

Thế nhưng, thực tế hoạt động của thị trường trái phiếu chưa thực sự hiệu quả. Việc huy động trái phiếu đang bị ảnh hưởng bởi niềm tin của khách hàng. Liên quan đến hỗ trợ tín dụng, dù lãi suất cho vay đã hạ nhưng lãi suất đến tay khách hàng đang dao động từ 8 – 11% và chủ yếu ở phân khúc 10 – 11%.

Với mức lãi suất trên, các khách hàng cá nhân hay doanh nghiệp còn khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn, quan trọng nhất là điều kiện để tiếp cận đang chỉ áp dụng cho những tài sản đã có số đỏ. Khi tiếp cận được cần phải chứng minh thu nhập, tuy nhiên, các yếu tố về mặt thị trường, kinh doanh còn yếu nên khả năng chứng minh thu nhập của các cá nhân hay tổ chức đều là vấn đề cấp bách.

Nếu như trước đây, các tổ chức tín dụng rất cởi mở cho các doanh nghiệp bất động sản vay vốn bởi bất động sản là tài sản cố định, ngân hàng có thể đến tận nơi xem xét và đưa ra định giá. Thậm chí trong giai đoạn vốn tín dụng vào bất động sản được kiểm soát chặt chẽ hơn, doanh nghiệp nhóm này vẫn có thể hút vốn từ thị trường trái phiếu một cách dễ dàng như những năm 2019 - 2021.

Còn bối cảnh hiện nay, giá trị bất động sản trên thị trường đã giảm mạnh, kéo theo giá trị tài sản thế chấp cho các khoản vay cũng giảm, ngân hàng có thu hồi tài sản cũng không đủ bù cho dư nợ. Cộng với sức khỏe tài chính doanh nghiệp suy yếu, việc giảm lãi suất chưa phải là giải pháp tối ưu nhất đối với nhóm bất động sản.

Khó khăn ở dòng vốn nữa là vấn đề tiếp cận vốn của Nhà ở Xã hội (NOXH). Tính từ đầu năm 2023 đến nay, đã có 10 dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân được khởi công với tổng số khoảng 19.853 căn; đã có 20 tỉnh công bố danh mục 52 dự án đủ điều kiện vay theo Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng với nhu cầu vay vốn là 25.884 tỷ đồng.

Điều đáng nói, số vốn giải ngân đến nay tương đối khiêm tốn khi tính đến hết quý III, Bộ Xây dựng cho hay chỉ có một số dự án nhà ở xã hội được giải ngân với số vốn khoảng 83,1 tỷ đồng trong tổng số 1.095 tỷ đồng đã ký hợp đồng vay vốn (tức chưa đến 0,07%).