Thị trường bất động sản tích cực nhưng khó “bứt phá” vào cuối năm?

Thị trường thanh lọc mạnh mẽ

Thời gian qua, thị trường bất động sản đã trải qua quá trình thanh lọc, sức khỏe nội tại, cùng khả năng ứng biến các khó khăn của doanh nghiệp trên thị trường đang được nâng lên.

Đặc biệt, khi 3 luật liên quan bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực sẽ là tín hiệu tích cực cho thị trường. Các chủ đầu tư cũng gửi gắm niềm tin và kỳ vọng cho công đoạn chuẩn bị trong chu kỳ phát triển mới.

Bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam - chi nhánh Hà Nội nhận định, trong nửa cuối năm 2024, những dấu hiệu phục hồi của kinh tế Việt Nam và nỗ lực đưa các luật sửa đổi mới như: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai sớm đi vào hiệu lực từ tháng 8/2024 sẽ góp phần củng cố tâm lý của nhà đầu tư và khơi thông các vướng mắc về mặt pháp lý.

Nhiều quy định mới của các bộ luật này, ví dụ các quy định về thanh toán giao dịch bất động sản phải qua ngân hàng, không được phân lô bán nền tại hầu hết các địa phương lớn, được kỳ vọng sẽ làm tăng tính minh bạch cho thị trường.

Các quy định liên quan tới điều kiện cấp sổ hồng cho chung cư mini, kỳ vọng sẽ giúp tháo gỡ phần nào những vấn đề liên quan tới việc sử dụng, vận hành và quản lý loại hình tài sản này; đồng thời tăng cường tính an toàn, an ninh cho tài sản cho người sử dụng, cũng như tạo hành lang pháp lý cho cả các nhà đầu tư và người mua, người sở hữu loại hình tài sản này.

“Ngoài ra, còn nhiều các quy định quan trọng khác như thay đổi cách tính giá đất, hay việc chủ đầu tư chỉ được phép thu tối đa 5% tiền đặt cọc, một mặt cũng được cho là có khả năng làm tăng chi phí đầu tư, chi phí vốn đối với các chủ đầu tư; mặt khác cũng có khả năng thúc đẩy các chủ đầu tư phải xây dựng được năng lực tài chính và hoạch định kế hoạch tài chính dài hạn hơn cũng như đa dạng các kênh huy động vốn và có cam kết phát triển lâu dài với thị trường” - bà An phân tích.

Mặc dù khi 3 luật sớm có hiệu lực cùng với việc các ngân hàng hạ lãi suất cho vay mua nhà, nhưng thị trường bất động sản vẫn cần thêm thời gian để các chính sách của Chính phủ “thẩm thấu”. Các doanh nghiệp cũng cần thêm thời gian để phục hồi sau giai đoạn tái cấu trúc.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản đánh giá: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ có những thay đổi quan trọng cho thị trường. Tuy nhiên, phải sau ít nhất 3 năm kể từ ngày các bộ luật mới được thực thi, các chủ đầu tư mới có đủ thời gian để giải quyết vướng mắc và hoàn thiện dự án. Cho nên, sẽ chưa có tác động gì nhiều với thị trường trong ngắn hạn.

“Câu chuyện hiện nay của các doanh nghiệp đó là việc thẩm định tiền sử dụng đất tại các tỉnh còn quá chậm, khiến cho các doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc phát triển và bán hàng tại các dự án. Kỳ vọng khi Luật Đất đai 2024 được áp dụng, khâu thẩm định tiền sử dụng đất cho dự án sẽ được đẩy nhanh”, đại diện này chia sẻ.

Khó bứt phá vào cuối năm

Dù được đặt nhiều kỳ vọng nhưng thị trường bất động sản từ đầu năm đến nay vẫn chỉ trong trạng thái cầm cự để củng cố nền móng sau những khó khăn kéo dài liên tục. Nguồn hàng vẫn khan hiếm, khách hàng vẫn trong tâm thế thăm dò.

Hiệu lực của các chính sách liên quan như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản được đẩy sớm trước 5 tháng, áp dụng từ 1/8/2024 là điểm mạnh tạo động lực cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, vẫn cần độ thẩm thấu của chính sách nên các chuyên gia dự báo "bước chạy đà" này sẽ còn kéo dài.

Tuy chung cư tạo điểm nóng về giá trên thị trường nhưng bất động sản công nghiệp được đánh giá là điểm sáng bền vững, hấp dẫn.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định 6 tháng đầu năm 2024 là thời điểm thị trường bất động sản bắt đầu đảo chiều. Các dấu hiệu tích cực về tâm lý người mua, chính sách điều hành lãi suất của Ngân hàng Nhà nước, chính sách gỡ khó từ quản lý vĩ mô phát huy tác dụng, thúc đẩy thị trường "tan băng" và bước qua giai đoạn mới.

Sang đến quý 3, thị trường bước vào giai đoạn thăm dò. Lúc này thanh khoản xuất hiện trở lại nhưng với quy mô nhỏ lẻ, rơi vào một vài loại hình phục vụ nhu cầu mua ở thực như chung cư, nhà riêng lẻ. Diễn biến này sẽ kéo dài sang quý 4 và giai đoạn thăm dò kết thúc vào đầu năm 2025.

Nếu diễn biến thuận lợi thì cuối năm 2025 sẽ là giai đoạn bất động sản khởi sắc, nguồn cung phục hồi và xuất hiện sự tăng trưởng về giá. Chỉ khi thị trường bước sang giai đoạn ổn định, các loại hình bất động sản mới có thể hồi phục toàn diện. Giai đoạn này có thể sẽ diễn ra sớm nhất là vào quý 1/2026, chuyên gia này dự báo.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, trong khoảng thời gian chờ các bộ Luật mới "ngấm", thị trường BĐS sẽ tiếp tục phục hồi chậm rãi, bền vững, với kết quả tốt dần lên. Đến cuối năm, quá trình phục hồi của thị trường BĐS sẽ có tiến triển rõ nét. Kết quả phục hồi sẽ tiếp tục phân hóa theo phân khúc và khu vực nhưng với mức độ phân hóa đồng đều hơn. Trong khoảng thời gian chờ các bộ Luật mới "ngấm", thị trường BĐS sẽ tiếp tục phục hồi chậm rãi, bền vững, với kết quả tốt dần lên.

Về phân khúc nhà ở, trên cơ sở các bộ Luật mới có hiệu lực sớm, Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương không ngừng "dốc sức" thúc đẩy thị trường BĐS phục hồi, các doanh nghiệp phát triển dự án sẽ “bung hàng" với các hoạt động truyền thông rầm rộ hơn.

VARS dự báo, cùng với đà phục của thị trường, các chủ thể tham gia thị trường sẽ bắt đầu "tăng tốc" gia nhập, xúc tiến các kế hoạch kinh doanh. Các Bộ luật mới chắc chắn sẽ mang đến những tác động tích cực cho thị trường nhưng cũng sẽ là “bộ lọc” loại bỏ các chủ thể không đủ năng lực ra khỏi cuộc chơi. Theo đó, VARS cho rằng, những quy định mới sẽ siết chặt hoạt động môi giới BĐS, loại bỏ những môi giới “tay ngang", không thực sự có mong muốn gắn bó lâu dài với nghề.

VARS cho rằng, thời gian tới, với “sân chơi" mới, thị trường sẽ chỉ còn “chỗ đứng” cho các chủ đầu tư làm ăn bài bản, có quỹ đất lớn, có nguồn lực tài chính, có năng lực để phát triển các dự án đô thị có quy mô lớn, có hạ tầng, tiện ích đồng bộ. Đồng thời có khả năng tận dụng hiệu quả các lợi thế để tiết giảm chi phí đầu tư. Cùng với quy định được lựa chọn có hay không việc bảo lãnh ngân hàng, đây sẽ là nền tảng để giảm rủi ro và chi phí cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai.