Thị trường bất động sản trên đà phục hồi: “Chậm mà chắc”?

Đang trong giai đoạn tích lũy

Thị trường bất động sản đang ở trong giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ để đón chu kỳ tăng trưởng mới, không chỉ “sửa sai” cho quá khứ mà còn đón chờ môi trường pháp lý mới đang được đặt nhiều kỳ vọng.

Hiện nay, vấn đề chủ yếu mà các nhà phát triển bất động sản đang thực sự gặp phải là những khó khăn trong việc hoàn thành các dự án còn tồn đọng và trả các khoản vay.

Trong đó, thị trường trục trặc không chỉ đến từ sản phẩm lệch pha cung cầu, mà nằm ở nhiều vấn đề khác nhau, từ câu chuyện của thị trường vốn, bao gồm thị trường cổ phiếu, trái phiếu, và cả sự thay đổi dòng vốn tín dụng sẽ không còn khẩu vị rủi ro như trước đây.

Có thể nói, thị trường địa ốc hiện đang bước vào giai đoạn “trũng” thông tin, khi mà câu chuyện các luật mới có hiệu lực gần như đã “ngã ngũ”. Các thành viên thị trường dường như đang chờ “một cơn gió Đông” để thực sự chuyển mình.

Theo một số chuyên gia trong ngành đánh giá, hiện đang là giai đoạn thị trường khá “đói” thông tin tích cực để tạo nên sự hưng phấn. Bên cạnh đó, việc không có được nhiều nguồn cung mới đang là vấn đề chính của thị trường.

Thị trường bất động sản được kỳ vọng phục hồi sớm hơn, nhanh hơn, mạnh hơn, nhưng thực tế triển khai các dự án, hàng hóa cung cấp ra thị trường chưa được như mong muốn là một trong những lý do khiến thị trường chưa thể “bung lụa”.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, thị trường từ quý I/2024 đến nay đã xuất hiện “điểm đảo chiều”, khi những dấu hiệu tiêu cực đã dần tan, mức độ quan tâm đến các loại hình nhà đất ngừng đà giảm và dè dặt tăng trở lại. Nổi bật nhất là phân khúc căn hộ chung cư với nhu cầu tìm kiếm tăng mạnh vào đầu năm, đặc biệt tại Hà Nội.

Đến quý cuối năm 2024, thị trường từng bước thăm dò, thanh khoản sẽ xuất hiện nhiều hơn ở các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực. Giai đoạn củng cố dự kiến rơi vào quý I/2025 khi yếu tố tiền tệ thuận lợi hơn, các loại hình chi phí cao như nhà riêng, nhà phố… dần có lợi thế.

Sang quý II/2025, thị trường sẽ khởi sắc với tâm lý của nhà đầu tư tự tin vào kinh tế và mức lợi suất mà bất động sản mang lại và lúc này, các sản phẩm đất nền, biệt thự… sẽ được quan tâm. Từ đầu năm 2026 là giai đoạn ổn định của ngành bất động sản và ghi nhận sự trở lại hoặc xuất hiện của đa dạng các loại hình sản phẩm.

Theo nhiều quan điểm cho rằng, thị trường bất động sản cần thêm thời gian để tiến lên ổn định và “khoảng lặng” này là cần thiết để đảm bảo tiêu chí tích lũy đủ, xây nền chắc…, khi đó mức độ hồi phục sẽ mạnh mẽ hơn.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng thị trường BĐS sẽ có nhiều tín hiệu phục hồi từ cuối năm nay trở đi khi các chính sách mới thẩm thấu. Ông cho rằng thị trường BĐS đã vượt qua được thời điểm tồi tệ nhất.

“Chính sách mới bao giờ cũng có độ trễ, để đi vào thực tiễn phải mất tối thiểu 6 tháng. Đồng thời, quy trình thực hiện các dự án BĐS thương mại cũng phải tính từ 6 tháng đến 3 năm, chứ không phải thể dễ dàng", ông Châu nêu quan điểm.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh đánh giá, vấn đề hiện tại của thị trường nằm chủ yếu ở câu chuyện cung - cầu - giá sản phẩm. Do đó, chỉ khi nguồn cung sản phẩm dồi dào, hàng mới trên thị trường nhiều hơn, mức giá phù hợp hơn… thì mới có thể mang đến sự sôi động.

Vị chuyên gia này cho rằng, tốc độ hồi phục phụ thuộc nhiều vào việc thay đổi cấu trúc thị trường. Từ đầu năm đến nay, hầu hết các phân khúc đều chững lại, chỉ một số dự án chung cư cao cấp được hoàn thành và ra hàng, trong khi phân khúc bình dân, giá tiếp tục vắng bóng. Bởi vậy, hiện tại khó trông chờ vào việc có dòng tiền lớn đổ vào bất động sản.

Sẵn sàng cho cuộc đua mới

Năm 2024 được xem như một giai đoạn quan trọng để tích lũy kinh nghiệm và chuẩn bị cho sự phục hồi và phát triển mới của thị trường bất động sản trong thời gian sắp tới. Sự tin tưởng trong thị trường bất động sản đang dần được khôi phục, mở ra một chu kỳ mới, đồng thời tạo ra cơ hội mới cho các doanh nghiệp và cá nhân đã đầu tư thời gian và công sức để chuẩn bị một cách cẩn thận.

Quý I/2024 được xem là thời điểm mà các bên đều sẵn sàng cho đường đua mới, đón đầu chu kỳ mới. Trong cuộc đua mới thị trường BĐS ghi nhận có đối tượng tham gia chính, bao gồm các chủ đầu tư, các doanh nghiệp môi giới và khách hàng.

Trong cuộc đua này, nhóm các chủ đầu tư giữ vai trò tiên phong, là đội xuất phát đầu tiên, phất cờ dẫn dắt cuộc chơi, tiếp theo là các doanh nghiệp, cá nhân môi giới và khách hàng là nhóm xuất phát sau cùng…

Tại báo cáo nghiên cứu thị trường BĐS Việt Nam quý I/2024 và dự báo quý II/2024 được Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - BĐS Dat Xanh Services (DXS - FERI) vừa công bố cho thấy, quý I/2024 ghi nhận sự trở lại của nhiều chủ đầu tư (CĐT) trong và ngoài nước. Các chủ đầu tư (CĐT) hầu hết đã có sự tích trữ, chuẩn bị và đang trong giai đoạn khởi động, chạy đà xuất phát.

Ông Lưu Quang Tiến - Phó viện trưởng DXS - FERI cho biết, việc đưa sản phẩm ra thị trường, thu hút sự quan tâm của khách hàng, tạo dấu ấn thương hiệu và sản phẩm trong tâm trí khách hàng là mục tiêu hàng đầu của các CĐT.

Bên cạnh đó, các CĐT cũng liên tục có các động thái để điều chỉnh các chính sách bán hàng theo từng giai đoạn bán hàng của từng dự án để hài hòa giữa lợi ích của khách hàng và việc tối ưu hóa chi phí của doanh nghiệp.

“Xu hướng chung đang ghi nhận được là các CĐT tiếp tục duy trì chính sách tốt dành cho sản phẩm trong rổ hàng tồn của nhiều đợt mở bán trước đó, và đang cắt giảm dần chính sách ưu đãi đối với các sản phẩm thuộc rổ hàng mới, dự án mới”, ông Tiến nhấn mạnh.

Đáng chú ý, việc các sắc Luật gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ có hiệu lực từ 1/8 được coi là “bàn đạp” để thị trường bất động sản bắt đầu cho cuộc đua mới, chu kỳ mới.

Ở một chia sẻ mới đây, ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây Dựng) cho rằng, hiện nhà nước cùng lúc sửa đổi các bộ luật liên quan đến phát triển nhà ở, thị trường bất động sản, đất đai… là hành động thể hiện sự quyết tâm và đồng bộ của pháp luật và tác động trực tiếp, trực diện đến các dự án nhà ở, bất động sản, đất đai, tín dụng. Tất cả chỉ vì mục tiêu hỗ trợ các doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện để các dự án được triển khai, thúc đẩy dòng vốn và thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch.

Theo ông Hải, điểm chung của các nội dung được sửa đổi, bổ sung trong các luật này là nhằm đảm bảo phù hợp tình hình thực tế, tháo gỡ tồn tại, hạn chế; bảo đảm tính hợp hiến, thống nhất, đồng bộ giữa các luật này với các luật khác có liên quan để đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cải cách thủ tục hành chính, chuyển trọng tâm từ quản lý bằng các công cụ hành chính sang sử dụng hiệu quả các công cụ kinh tế, thúc đẩy phát triển thị trường nhà ở và thị trường bất động sản.

Đặc biệt, các chính sách pháp luật mới này sẽ tăng cường bảo vệ quyền lợi của người dân, người mua nhà, tăng sự công khai, minh bạch về thông tin dự án, giúp người mua có khả năng tiếp cận nhiều hơn các thông tin sạch, nâng cao việc bảo vệ người mua, giảm rủi ro tranh chấp.