Thị trường BĐS nghỉ dưỡng ảm đạm, 2 tháng đầu năm Đà Nẵng không có nguồn cung mới

Từ cuối năm 2022, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có dấu hiệu lao dốc và duy trì tình cảnh ảm đạm trong suốt năm 2023 về cả nguồn cung, thanh khoản và niềm tin nhà đầu tư. Dữ liệu của DKRA Group cho thấy nguồn cung biệt thự và nhà phố nghỉ dưỡng đều sụt giảm mạnh so với năm ngoái, giảm lần lượt 94% và 96%. Mỗi loại hình chỉ có khoảng 300 căn mở bán mới trong năm nay. Còn condotel cũng giảm hơn 64%, còn khoảng 1.600 căn.

Đơn vị này ước tính cả năm 2023, lượng tiêu thụ chỉ tương đương 10% so với cùng kỳ, mức thấp nhất kể từ năm 2014 trở lại đây. Mặc dù, các dự án vẫn áp dụng hàng loạt chính sách ưu đãi như chiết khấu thanh toán nhanh, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết thuê lại... nhằm kích cầu nhưng không hiệu quả.

Bước sang năm 2024, báo cáo mới nhất của DKRA Group nhận định, ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng tiếp tục không ghi nhận nguồn cung mở bán mới trong hơn 1 năm qua. Nhiều dự án mới trong khu vực liên tục dời thời gian triển khai bán hàng, trong đó, dự án sơ cấp gần như đóng giỏ hàng, không ghi nhận phát sinh giao dịch.

Theo đơn vị nghiên cứu này, những ảnh hưởng tiêu cực như vướng mắc pháp lý, thanh khoản hạn chế, niềm tin của nhà đầu tư thấp khiến tình hình ảm đạm của phân khúc này tiếp tục kéo dài và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn.

Còn ở phân khúc Nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng tiếp tục rơi vào chu kỳ “ngủ đông kéo dài”, nguồn cung tiếp tục vắng bóng. Những rào cản về pháp lý cũng như sự khó khăn chung của thị trường đã ảnh hưởng đến nguồn cung mới trong 2 tháng đầu năm. Mặc dù ngành du lịch ghi nhận những tín hiệu khởi sắc nhưng thực tế vẫn còn nhiều dự án bị vướng vi phạm, thi công chậm tiến độ gây ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư khiến thị trường tiếp tục trầm lắng.

Tương tự, phân khúc Condotel cũng không ghi nhận nguồn cung mới trong 2 tháng đầu năm, hàng loạt dự án xin chuyển đổi mục đích thành căn hộ chung cư cùng với đó là sự trì hoãn thời gian bán hàng của nhiều chủ đầu tư khiến nguồn cung không đạt như kỳ vọng. Thị trường trong những tháng tiếp theo dự kiến vẫn còn nhiều khó khăn, thách thức khi hành lang pháp lý chưa rõ ràng, thanh khaonr vẫn duy trì ở mức thấp cùng với đó là sự mất niềm tin của nhà đầu tư đối với phân khúc này.

Theo thống kê của DKRA trên toàn quốc, 2 tháng qua cũng chỉ một dự án nghỉ dưỡng mở bán 14 căn hộ nhưng thuộc giai đoạn tiếp theo.

DKRA dự báo tình hình ảm đạm của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục kéo dài khi chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn. Dù ngành du lịch đã khởi sắc, việc nhiều dự án vướng vi phạm, thi công chậm tiến độ cùng với pháp lý chưa rõ ràng đã ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư.

Mùa đông với thị trường BĐS nghỉ dưỡng còn kéo dài

Trong ngắn hạn, các chuyên gia, nhà phát triển bất động sản (BĐS) đều chung cảm nhận, khả năng BĐS nghỉ dưỡng đảo chiều là rất khó và sẽ tiếp tục trầm lắng với mức thanh khoản trung bình. Diễn biến thị trường sẽ phụ thuộc vào pháp lý, dòng tiền và sự tăng trưởng của du lịch. Tuy nhiên, hiện nay, du lịch đang từng bước phục hồi trở lại thì bất động sản nghỉ dưỡng dường như vẫn dậm chân tại chỗ do vướng mắc nhiều ở pháp lý và nguồn vốn. Các chuyên gia đều cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng thường là phân khúc phục hồi cuối cùng của thị trường nên mùa đông sẽ còn kéo dài.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels cũng cảnh báo một số thị trường ven biển tại Việt Nam đang đối mặt với nguy cơ dư thừa nguồn cung sản phẩm nghỉ dưỡng bởi phát triển nóng nhiều năm qua.

Do đó, thời điểm hiện tại phù hợp để các chủ đầu tư điều chỉnh mô hình kinh doanh, tập trung vào mục đích sử dụng của người tiêu dùng thay vì quy mô lớn. Bởi quy mô lớn có thể gây khó khăn cho các dự án trong việc mang lại trải nghiệm nghỉ dưỡng chất lượng và đáp ứng chất lượng dịch vụ. Đặc biệt, nhà đầu tư ngày càng chú trọng đến năng lực của chủ đầu tư và thương hiệu quản lý vận hành thay vì chỉ dựa vào hình ảnh truyền thông hoặc cam kết lợi nhuận cao.

Ông Trần Trọng Vũ cho biết năm 2024 có thể tiếp tục là một năm ảm đạm khi thách thức lớn nhất vẫn chưa được tháo gỡ. Khi nhu cầu của thị trường đang ưu tiên loại hình ở thực như nhà riêng lẻ, chung cư, các sản phẩm nghỉ dưỡng sẽ phải chờ đến năm 2025 để đánh giá điều kiện hồi phục.

Còn ở góc nhìn tích cực hơn, bà Phạm Thị Miền - Phó trưởng Ban nghiên cứu thị trường và tư vấn xúc tiến đầu tư VARS, nhìn nhận bất động sản nghỉ dưỡng năm nay được hậu thuẫn từ cơ hội phục hồi và phát triển của ngành du lịch. Đó là chính sách nới lỏng visa tiếp tục phát huy tác dụng cùng với chính sách giảm thuế 2% với nhóm hàng hóa dịch vụ và nhiều chương trình xúc tiến hỗ trợ, triển lãm du lịch được tổ chức.

Đặc biệt, Nghị định số 10/2023 về tháo gỡ việc cấp sổ hồng các loại hình bất động sản căn hộ nghỉ dưỡng, văn phòng kết hợp nghỉ dưỡng... trong thời gian tới sẽ có độ ngấm nhất định, tạo hi vọng cho chủ đầu tư và nhà đầu tư.

Theo bà, các yếu tố đó sẽ là động lực để chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ, thúc nguồn cung vào thị trường, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có cơ hội được cải thiện với khoảng 20% so với năm 2023. Đặc biệt, loại hình căn hộ biển sẽ là điểm nhấn của bất động sản nghỉ dưỡng do vừa đáp ứng nhu cầu về tính sở hữu, vừa có thể khai thác cho thuê, tạo dòng tiền.