Thị trường chung cư có dấu hiệu “bong bóng”?

Trước thực tế giá chung cư tăng mạnh, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản cả nước vẫn chưa thực sự khỏe lại, chỉ mới ghi nhận một số chuyển biến tích cực, không ít người đặt ra câu hỏi, mức tăng giá chung cư cho thấy sự phục hồi hay "bong bóng"?

Theo nghiên cứu của Batdongsan.com.vn, để nhận biết bong bóng chung cư, cần nhìn vào 3 yếu tố: Nhu cầu, mức giá và yếu tố tiền tệ. Nếu nhu cầu bị khống lên cao do cầu đầu tư nhiều hơn nhu cầu thực, mức giá tăng mạnh so với nền kinh tế và các loại hình bất động sản khác, đặc biệt là yếu tố tiền tệ được nới lỏng tạo điều kiện khống vốn trong thị trường thì chắc chắn đó là bong bóng chung cư.

Nhận định về diễn biến của phân khúc chung cư thời gian qua, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết, hiện tại chung cư chưa có dấu hiệu “bong bóng”.

Xét về yếu tố nhu cầu, tốc độ tăng dân số tại 2 thành phố lớn cho thấy nhu cầu ở thực của chung cư vẫn rất cao. Dự báo nhu cầu tổng thể nhà ở giai đoạn 2021 - 2030 trên địa bàn Hà Nội là 89 triệu m2 sàn, tại TP. HCM là 107,5 triệu m2 sàn. Nhu cầu cao như vậy nhưng giá chung cư hiện tại ở Hà Nội và TP. HCM chưa quá cao so với các thành phố trên thế giới.

Xét về yếu tố tiền tệ, lãi suất mua nhà dự kiến chưa về mức thấp khi lãi suất huy động vừa được điều chỉnh tăng. Vì vậy, chung cư chưa có hiện tượng “bong bóng”, thực tế, nguồn cung hạn chế, giá mở bán cao đã gây ra đợt tăng trưởng mạnh vừa qua.

Xét về yếu tố giá, so với các thành phố trên thế giới, mức chênh lệch giá chung cư với GDP Việt Nam vẫn chưa quá cao. Ước tính, để mua một căn hộ 50 m2 ở Bangkok (Thái Lan), người dân mất hơn 47 năm thu nhập, con số này ở Manila (Philippines) là hơn 56 năm, ở Kuala Lumpur (Malaysia) là gần 17 năm. Còn ở Hà Nội và TP. HCM, người dân cần dành khoảng 14 – 15 năm thu nhập để mua một căn hộ diện tích tương tự.

Theo chuyên gia đánh giá, hơn mười năm trước, giá chung cư Hà Nội và TP. HCM chênh nhau rất lớn, lên tới trên dưới 50%. Song hiện nay, giá chung cư Hà Nội đã ngang ngửa với TP. HCM, nhờ quá trình tăng giá miệt mài suốt 5 năm qua.

Về cơ bản, diễn biến giá chung cư Hà Nội lặp lại chính xác những gì đã xảy ra tại TP. HCM nhiều năm trước. Hiện tại, giá chung cư TP. HCM đã đi ngang, và đó là một dấu hiệu cho thấy, giá chung cư Hà Nội đang tiến vào vùng đỉnh.

Ghi nhận ở thời điểm giữa năm 2024, giá chung cư Hà Nội đã không còn tăng “sốc”. Điều đó hàm ý rằng giá hiện nay có thể đã chạm đến ngưỡng chịu đựng của thị trường. Tuy nhiên, hiện tượng này không đồng nghĩa với việc giá chung cư Hà Nội sẽ quay đầu giảm trong tương lai. Nhiều khả năng, giá sẽ đi ngang, hoặc giảm theo công thức “tăng 10, giảm 2”. Vì thế, việc chờ đợi để kỳ vọng “mua rẻ” là không có cơ sở chắc chắn.

Nhà nước cũng có thể giảm mặt bằng giá chung cư bằng việc tháo gỡ rào cản pháp lý để tăng cung cho thị trường, nhằm giải “cơn khát” nguồn cung, qua đó giảm yếu tố đầu cơ, cũng như giảm các yếu tố đầu vào trong việc phát triển dự án chung cư để giảm giá thành sản phẩm. Song, đây đều là những việc đòi hỏi trong dài hạn. Và do đó, trong ngắn hạn, câu chuyện chung cư giá cao hay cơn sốt chung cư nhiều khả năng sẽ vẫn được duy trì.

Theo một số chuyên gia bất động sản, để "dò đáy" hay "đỉnh" giá của chung cư trên thực tế không mấy dễ dàng, nên người mua và nhà đầu tư cần theo dõi sát thị trường để đưa ra quyết định hợp lý.

Chờ đợi chung cư giảm giá mạnh là một điều rất khó vì nguồn cung chưa thể cải thiện nhanh chóng. Sắp tới, khi Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực, số lượng chủ đầu tư đáp ứng được yêu cầu để triển khai dự án sẽ còn giảm. Trong khi đó, nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn luôn hiện hữu, đặc biệt là ở các đô thị lớn.

Trong trường hợp mua để đầu tư, người mua nên cân nhắc kỹ lưỡng. Nếu đầu tư trong ngắn hạn thì chưa nên xuống tiền vội vì giá và mức độ quan tâm chung cư giai đoạn này chưa ổn định, khi cần thanh khoản nhanh, nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn.