Thị trường condotel: Bao giờ mới phục hồi trở lại?

Condotel trên thị trường vẫn “cực hiếm”

Theo Báo cáo thị trường bất động sản mới đây của DKRA cho thấy, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse nghỉ dưỡng và căn hộ khách sạn (condotel) mới tiếp tục giảm mạnh so với quý II năm ngoái. Nguyên nhân khiến nguồn cung liên tục giảm mạnh là trong bối cảnh trầm lắng như hiện nay, các chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc đưa sản phẩm ra thị trường.

Cụ thể, trong tháng 8 vừa qua, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng có sức cầu thị trường khiêm tốn, lượng tiêu thụ chỉ bằng 15% so với cùng kỳ. Phần lớn giao dịch trong tháng tập trung chủ yếu ở những sản phẩm có mức giá dưới 10 tỷ đồng/căn. Đối với shophouse nghỉ dưỡng, trong tháng 8, nguồn cung mới tiếp tục xu hướng giảm, xấp xỉ 99% so với cùng kỳ và tập trung cục bộ tại khu vực miền Nam. Riêng miền Bắc và miền Trung vẫn vắng bóng dự án mở bán mới.

Sức cầu thị trường shophouse nghỉ dưỡng ở mức rất thấp, lượng tiêu thụ còn hạn chế bằng 1% so với cùng kỳ năm 2022. Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động rõ nét.

Đáng chú ý, nguồn cung condotel trên cả nước trong tháng 8 vừa qua ghi nhận sụt giảm hơn 75% so với tháng trước và giảm hơn 77% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong tháng 8 nguồn cung mới chỉ ghi nhận 100 căn, tập trung chủ yếu ở khu vực miền Nam (87 căn) và miền Bắc (13 căn). Riêng miền Trung tiếp tục không ghi nhận nguồn cung mở bán mới.

Báo cáo từ DKRA cũng cho thấy, sức cầu của thị trường vẫn còn khá thấp, chỉ có 17 căn tiêu thụ mới trong tháng 8, tương đương 14% so với cùng kỳ năm 2022.

Giá bán sơ cấp của phân khúc condotel không có nhiều biến động so với tháng trước và vẫn tiếp tục duy trì ở mức cao do chi phí vốn hiện nay vẫn khá cao. Cụ thể, ở miền Nam, giá bán dao động 55,5-81,7 triệu đồng/m2, trong khi đó ở miền Bắc giá nằm trong khoảng 35,5-44,2 triệu đồng/m2.

Trước đó, tại báo cáo thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng, trong quý II năm nay, mặc dù cũng có những tín hiệu tích cực về cơ chế chính sách, lãi suất ngân hàng trong xu hướng giảm, tuy nhiên lượng tồn kho được đánh giá tiếp tục tăng hơn so với cùng kỳ năm trước.

Tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ, đất nền của các dự án và căn hộ nghỉ dưỡng. Trong khi đó, 6 tháng đầu năm nay, phân khúc bất động sản du lịch có 08 dự án được hoàn thành, đưa ra thị trường 3.385 sản phẩm nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú, tăng trên 133% so với quý IV/2022.

Condotel bao giờ phục hồi?

Thời điểm đầu tháng 4/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP nhằm sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013, trong đó bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) cho những công trình lưu trú du lịch trên đất thương mại (căn hộ condotel).

Tiếp nối sau đó, Bộ Tài nguyên & Môi trường cũng có công văn 3382 gửi UBND các tỉnh, thành phố yêu cầu đẩy mạnh việc cấp sổ đỏ cho condotel, biệt thự du lịch, officetel, thương mại dịch vụ.

Giới chuyên gia cho rằng, Nghị định số 10 và công văn 3382 là những động lực rất lớn để giúp thị trường condotel phục hồi. Tuy nhiên, cho đến thời điểm hiện tại, thị trường này vẫn khá ảm đạm, chưa có nhiều chuyển biến rõ nét.

Theo Bộ phận Nghiên cứu thị trường - BHS Group (BHS R&D) đưa ra dự báo, trong những tháng tiếp theo của năm 2023, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng được dự báo tiếp tục có sự hồi phục nhưng khó có các biến động mạnh mẽ trong ngắn hạn.

Theo BHS, phân khúc nghỉ dưỡng cao tầng trong tương lai sẽ có thêm khoảng 12.000 sản phẩm. Trong đó, nổi bật là các dự án như Crystal Holidays Harbour Vân Đồn (Quảng Ninh), Charm Resort Hồ Tràm - The Sea Class (Bà Rịa - Vũng Tàu), Vega City Nha Trang, Sun Cosmo Residence Đà Nẵng...

Bên cạnh đó, việc Nhà nước đã có những quy định pháp lý rõ ràng hơn cho các sản phẩm condotel sẽ giúp các sản phẩm mức giá khoảng 1 - 3 tỷ đồng có khả năng hấp thụ tốt hơn. Lượng hàng tồn, hàng chuyển nhượng hứa hẹn sẽ có thêm cơ hội thanh khoản.

Ghi nhận từ Bộ phận BHS R&D, từ đầu năm 2020 đến nay, phân khúc nghỉ dưỡng cao tầng có khoảng 24.200 sản phẩm đã và đang bàn giao, số sản phẩm đã được vận hành đạt 54%. Việc dễ dàng tiếp cận dòng khách hàng sử dụng cuối nên dòng sản phẩm nghỉ dưỡng cao tầng thường được chủ đầu tư ưu tiên khai thác sau khi hoàn thiện hơn các sản phẩm thấp tầng. Condotel là loại hình sản phẩm hấp dẫn khách du lịch vì chi phí thuê hợp lý, đồng thời vẫn đảm bảo trải nghiệm đầy đủ tiện ích dịch vụ.

Theo TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), việc Chính phủ ban hành Nghị định số 10 có ý nghĩa rất lớn trong việc tháo gỡ những nút thắt pháp lý cho condotel trong bối cảnh loại hình này gần như “đóng băng” trong một thời gian dài vì gặp vướng mắc về pháp lý.

“Tuy nhiên, Nghị định này khó giúp thị trường “đảo chiều” ngay lập tức vì còn phụ thuộc vào pháp lý, dòng tiền và sự tăng trưởng của du lịch. Dự báo, trong thời gian tới, phân khúc này vẫn tiếp tục trầm lắng, thanh khoản ở mức trung bình”, ông Đính đưa ra dự báo.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng - Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Việt Nam cũng cho rằng, Nghị định số 10 của Chính phủ sẽ góp phần tháo gỡ được những nút thắt pháp lý cho doanh nghiệp và nhà đầu tư. Tuy nhiên, Nghị định mới giúp gỡ khó một phần vướng mắc của loại hình bất động sản nghỉ dưỡng vốn đang gặp nhiều khó khăn trong thời gian vừa qua. Để cấp được giấy chứng nhận vẫn cần thêm những giải pháp để thực thi. Cụ thể, cần có những giải pháp đồng bộ hơn cả về pháp lý, vốn tín dụng lẫn sự hồi phục của ngành du lịch trong thời gian tới.

“Chính phủ cần có những hướng dẫn chi tiết để Nghị định được áp dụng và thực thi một cách hiệu quả. Bên cạnh đó, quá trình cấp sổ đỏ cho loại hình này cần linh hoạt, tháo gỡ những vướng mắc trong thủ tục hành chính liên quan để có đủ tính pháp lý, làm căn cứ thực hiện cấp sổ dễ dàng, nhanh chóng”, ông Thắng nhấn mạnh thêm.