"Cú huých tâm lý" từ sổ hồng, thị trường condotel liệu có ấm trở lại?

Ngày 3/4/2023, Chính phủ ký ban hành Nghị định số 10/2023, nhằm sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, trong đó có Nghị định số 43/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Cụ thể, nghị định mới bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình (giấy chứng nhận) theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ cho công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú, du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ.

Nghị định số 10/2023 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 20/5/2023.

Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn gặp nhiều khó khăn

Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng và vùng phụ cận quý 2/2023 của DKRA Group, trong quý 2/2023 loại hình bất động sản nghỉ dưỡng ở thị trường Đà Nẵng và vùng phụ cận tiếp tục không ghi nhận nguồn cung mới mở bán ở tất cả các phân khúc. Hầu hết nguồn cung thị trường hiện nay đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án đã mở bán trước đó. Đáng chú ý, thanh khoản thị trường gần như chững lại.

Thanh khoản thị trường bất động sản nghỉ dưỡng bị chững lại. (Ảnh minh họa)

Riêng phân khúc condotel không ghi nhận nguồn cung mới. Lũy kế đến hết quý 2/2023 có khoảng 700 căn condotel tồn kho. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với quý trước và cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, thị trường ghi nhận một số tin rao thứ cấp với mức giá giảm 10% - 15% so với giá bán trên hợp đồng đến từ những nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.

Theo dự báo từ đơn vị này, trong quý 3/2023 các chủ đầu tư vẫn tiếp tục thận trọng trong việc đưa sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng mới ra thị trường.

Bên cạnh đó, thanh khoản trên thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng dự kiến sẽ gặp nhiều khó khăn và khó có những đột biến trong ngắn hạn. Mặt bằng giá bán sơ cấp được dự báo duy trì ổn định. Các chính sách hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, giãn tiến độ thanh toán sẽ tiếp tục được nhiều chủ đầu tư áp dụng giữa bối cảnh thị trường trầm lắng.

Còn theo số liệu của Bộ Xây dựng cho biết, trong 6 tháng đầu năm, phân khúc bất động sản du lịch đang có sự phục hồi ấn tượng. 8 dự án được hoàn thành, đưa ra thị trường 3.385 sản phẩm nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú (officetel). Con số này tăng trên 133% so với quý IV/2022.

Cụ thể, trong 2 quý đầu năm, thị trường có thêm 2.458 căn hộ du lịch (condotel), 680 căn biệt thự du lịch và 247 căn văn phòng kết hợp lưu trú. Chưa kể, trên cả nước có 56 dự án nghỉ dưỡng đang được triển khai.

Chưa thể phục hồi trong giai đoạn ngắn hạn

Chu kỳ đi xuống được đánh dấu từ cú ngã của dự án Cocobay ở Đà Nẵng cách đây gần 5 năm. Chủ đầu tư lẫn người mua cũng nhiều lần giao dịch phập phồng theo những lần cân nhắc về pháp lý, làn sóng cắt lỗ cũng kéo dài cuối năm 2020 đến đầu năm nay. Tuy nhiên lần này với những văn bản hướng dẫn chi tiết rõ ràng, khối tài sản khổng lồ mắc kẹt trong loại hình này đang có dấu hiệu gượng dậy trên thực tế.

Dự án Cocobay ở Đà Nẵng đã thất bại.

Trên bình diện rộng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang được thúc đẩy tốt về tâm lý dù còn phân hóa giữa các phân khúc biệt thự, nhà phố và căn hộ condotel. Báo cáo mới đây của DKRA đánh giá thị trường condotel đang ghi nhận đà phục hồi trong nguồn cầu, dù sự thay đổi này không quá lớn.

Cũng theo báo cáo của DKRA, trong tháng 4 có 36 căn hộ được mua, giảm 36% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ ở mức 38%. Trước đó, chỉ có 6 căn hộ condotel được mua mới trong suốt 3 tháng đầu năm. Tỷ lệ hấp thụ vỏn vẹn ở mức 3%.

Theo giới chuyên gia, khi quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho các loại hình bất động sản phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ được ban hành, sẽ có hàng trăm dự án bất động sản nghỉ dưỡng trên toàn quốc được gỡ vướng về pháp lý, đặc biệt tại các trung tâm du lịch lớn như Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Ninh, Phú Quốc.

Tuy nhiên, theo báo cáo mới đây của DKRA Group, nguồn cung condotel tăng mạnh so với quý trước nhưng vẫn còn ở mức thấp, chỉ tương đương 39% so với cùng kỳ.

Sức cầu thị trường có sự tăng trưởng so với quý trước, tuy nhiên vẫn còn ở mức thấp, thấp hơn 78% so với cùng kỳ. Phần lớn lượng giao dịch trong quý tập trung vào những dự án có pháp lý hoàn thiện, được ngân hàng bảo lãnh và được vận hành bởi đơn vị quốc tế 4-5.

Mức giá chào bán condotel không có nhiều biến động so với quý trước nhưng ghi nhận tăng 2-4% so với cùng kỳ, đây cũng là mức tăng thấp nhất trong 5 năm qua.